住宅ローンの連帯債務とは？連帯保証との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

契約種別	ペアローン		連帯債務		連帯保証
対象者	債務者	債務者	主債務者	連帯債務者	主債務者	連帯保証人
住宅ローン契約	◯	◯	◯	◯	◯	✕
連帯保証契約	◯	◯	✕	✕	✕	◯
住宅ローン控除	◯	◯	◯	◯	◯	✕
団信加入	◯	◯	◯	△	◯	✕
物件所有権	◯	◯	◯	◯	◯	✕
返済口座	◯	◯	◯	✕	◯	✕

3．借り入れ別のメリット・デメリット

連帯債務・連帯保証・ペアローンのそれぞれのメリット・デメリットは下記の通りです。

◎：優れている、◯：やや優れている

 

(1)借入額

単独で借りる場合と比べて、連帯債務・連帯保証・ペアローンでは二人分の収入を返済の原資にできるため、より大きな金額を借りることができます。

 

ただ、連帯保証の場合は、審査のときに連帯保証人の収入の半分しか勘案しない金融機関もあるので、ペアローン・連帯債務ほどは借りられない可能性があります。例えば、連帯保証人の年収が400万円であれば、審査上は200万円とみなされることがあります。

 

(2)住宅ローン控除

ペアローン・連帯債務の場合には、債務者が2人になるので、それぞれが住宅ローン控除を申請することで、単独債務よりも多くの住宅ローン控除を受けられる可能性があります。連帯保証の場合には、連帯保証人が住宅ローン控除を利用することはできません。

 

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夫婦で住宅ローンを組む方法は3パターン。注意点も確認しよう

 

(3)団信

ペアローン・連帯債務の場合は債務者が2人になるので、それぞれが団信へ加入できます。しかし、ペアローンはそれぞれの借入額まで、連帯債務はそれぞれの債務割合までの保険金額になります。また、連帯債務の場合には、主債務者しか団信に加入できない金融機関もあります。

 

夫婦のどちらかが死亡・高度障害になった場合に、両方のペアローンや連帯債務の全体について保険金が下りる「夫婦連生団体信用生命保険」（以下、夫婦連生団信）もあります。なお、連帯保証の場合には、連帯保証人が団信を利用することはできません。

 

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(4)諸費用

ペアローンの場合は2つのローンを借りるため、印紙税や登録免許税、司法書士に支払う手数料などが単独で借りる場合よりも多くなります。

 

一方で、事務手数料は住宅ローンを2つ借りても2倍にはなりません。銀行に支払う事務手数料は借入金額に対して定率であることが一般的です。これはよく勘違いされている部分でもあります。

 

なお、連帯債務・連帯保証の場合の諸費用は、単独で住宅ローンを利用する場合と同じです。

 

(5)離婚

離婚した場合でも、連帯債務・連帯保証・ペアローンの契約がなくなるわけではありません。また、ペアローン・連帯債務・連帯保証で借りている夫婦が離婚をしても、住宅ローンをどちらか1人へ一本化したり、連帯保証を解除することは原則としてできません。

離婚によって住宅ローンをどちらかが単独で引き継ぐ場合は、金融機関と協議をしたり、借り換えをする必要があります。

 

◆離婚に関する記事はこちら

〜ペアローン・連帯債務を解消する〜 単独債務にする借り換え

離婚するけど、住宅ローンはどうすればいい？ ペアローンや連帯債務を一本化するための課題と方法

 

(6)金利リスク

ペアローンの場合は2つのローンを借りるため、それぞれ別の金利タイプを選ぶことができます。一方が変動金利、もう一方が固定金利等にすることで、世帯単位ではミックスローンと同様の金利リスクの分散を図ることができます。

 

◆ミックス金利についてもっと詳しく知りたい方はこちら

一本のローンで複数の金利が選べるミックスローンとは

 

4.住宅ローンにおけるよくある質問

（1）手数料はどうなる？

ペアローンでは夫婦で2本のローンを組むため、手数料（印紙代、保証会社事務手数料、司法書士に支払う手数料など）も2本分かかります。ただし、必ずしも手数料が2倍になるわけではありません。融資手数料型の場合には、借入金額に対する一定の利率で手数料が計算されるためです。

 

（例）融資手数料型でペアローンを組む場合：手数料は借入金額の2.2%(消費税込み)」、借入金額は2,000万円と過程

契約が1本：2,000万円 ×2.2% =44万円

契約が2本：1,000万円 ×2.2% ×2 =44万円

 

連帯債務・連帯保証の場合には、夫婦で1本のローンを組むため、手数料は1本分になります。

 

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夫婦で住宅ローンを組む方法は3パターン。注意点も確認しよう 

 

（2）住宅ローン控除はどうなる？

ペアローン・連帯債務の場合には、契約ごとに控除を受けることができます。債務者のそれぞれが住宅ローン控除を申請できるため、一定の要件を満たせば控除を2人分受けることができます。連帯保証の場合には、連帯保証人が住宅ローン控除を受けることはできません。

 

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夫婦で住宅ローン控除を受けられる借り方は二つ。申請手続きも解説

 

（3）夫婦で組んで離婚したらどうなる？

ペアローンを組んでから離婚すると、さまざまな問題が生じます。まず、売却したい場合には、双方の合意が必要であるため売却が困難になります。さらに、互いに連帯保証人になっているため、一方がローンを支払わない場合には、もう一方に大きな負担がかかります。

 

・ペアローンで購入した物件を売却する場合

アンダーローンの場合、売却した代金でローンをすべて返済し、残金を分与すればよいでしょう。オーバーローンの場合、売却後もローンが残るためローン支払いを続けなければなりません。返済が難しい場合は、金融期間の合意を得て売却を行う任意売却を視野にいれると良いでしょう。

 

・ペアローンで購入した物件に住み続ける場合

ペアローンで購入した物件にどちらかが住み続ける場合には、ローンの契約を共有名義から単独名義に変更する必要があります。収入が多いほうが相手のローンを買い取ることで、ローンを一本化することができます。住宅ローンを一本化する場合には、現在借入中の金融機関に相談することになりますが、応じてもらえない場合はローンの借り換えを検討する必要があります。

 

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離婚するけど、住宅ローンはどうすればいい？ ペアローンや連帯債務を一本化するための課題と方法

 

（4）ペアローンは夫婦以外でも組める？

ペアローンは夫婦だけでなく、親子で契約することもできます。親子ペアローンは二世帯住宅を購入する際によく使われる方式です。 夫婦で組むペアローンと同様に、親子ペアローンでは親と子がそれぞれローンを契約し、互いに相手の連帯保証人となります。

 

こちらも借入可能額が大きくなることと、それぞれが住宅ローン控除を受けられることがメリットです。しかし、親子ローンにはデメリットも存在します。

 

団信は親子ともに加入するため、返済期間中に親が亡くなった場合、保険金で相殺されるのは親の住宅ローン分のみとなります。親の死亡後も子が契約している住宅ローン分は返済しなければならないため、注意が必要です。また、親が定年退職して収入がなくなった場合には、所得税や住民税が課税されなくなる可能性があります。住宅ローン控除は所得税や住民税から控除されるので、ペアローンの恩恵を受けられないかもしれません。

 

 

5. 金融機関

ペアローン、連帯債務及び連帯保証に対応している主要な金融機関は下記の通りです。

◯：対応する、✕：対応しない

※りそな銀行の連帯債務は親子二世代型のみ◯

 

自分に合う住宅ローンを見つけるならモゲチェック

モゲチェックの「住宅ローン診断」は、金利や団信の内容、諸費用などを考慮しながら、完全無料で住宅ローン比較ができる住宅ローン比較サービスです。診断はたったの5分！　簡単な情報入力であなたにぴったり合う住宅ローンが診断できます。

「住宅ローン診断」を利用すれば、経験豊富な住宅ローンアドバイザーにチャットで無料相談をすることもできます。連帯債務・連帯保証・ペアローンから最も合った方法を選び、住宅ローンの借り入れるまでをサポートいたします。

 

6. まとめ

夫婦共働きの場合には、2人の収入を原資とする連帯債務・連帯保証・ペアローンなどの借り方をすることで、より多くの住宅ローンを借りたり、より住宅ローン控除を受けたりすることができます。

連帯保証、連帯債務、ペアローンの順に、2人が独立した形で住宅ローンを利用することになりますので、将来に離婚した場合の処理の複雑さもこの通りになります。メリットとデメリットを考えて、最も適した住宅ローンを選びましょう。

 

住宅ローン審査、ここがポイント！

通らない理由や対策を解説

| 住宅ローン審査の流れ

住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。

仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。

本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。

>>仮審査と本審査の違い、詳しい解説はこちら

 

| 審査にかかる期間

仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

 

| 仮審査のポイント

仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。

・「本人の属性情報」

申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行　商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。

 

・「返済能力」

収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。

返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。

>>返済比率の詳しい解説はこちら

 

・「個人信用情報」

個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。

>>個人信用情報の詳しい解説はこちら

 

| 本審査のポイント

本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。

・「仮審査の申告内容との相違がないか」

仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。

 

・「担保評価」

住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。

 

| よくある本審査落ちのパターンやNG行為

・仮審査の申告内容と異なる点があった

仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。

 

・別の借り入れを行う

住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。

 

・転職や退職

審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。

 

・健康上の問題で団信に加入できない

『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。

生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。

>>団信審査の詳しい解説はこちら

 

| 審査に通りやすくなるコツ・対策

・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる

自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。

借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。

 

・借り入れがある場合はなるべく返済しておく

自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。

 

・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する

配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。

収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。

 

| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう

住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。

審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。

 

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