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住宅ローンの金利タイプの一種です。借り入れから当初20年間の金利が固定されるので20年固定金利と呼ばれます。 21年目以降は、変動金利に自動的に変更される商品と、固定金利と変動金利を選択できる商品があります。借り入れから20年間は金利・返済額が変わらないので、長期間にわたって生活設計しやすいのが特徴です。
金融機関が定める基準金利から一定の引き下げ幅（優遇幅）を差し引いて、実際に適用される金利が決まります。例えば基準金利が3%で優遇幅が1.5%の場合、3%-1.5%=1.5%が適用金利となります。
20年固定金利の基準金利は、スワップレートと呼ばれる金利に連動します。これは固定金利での融資の場合、銀行が金利変動リスクをヘッジするために金利スワップという変動金利・固定金利を交換する取引を行うことが理由です。引き下げ幅は審査を経た上で、住宅ローン契約によって決定されます。
固定金利期間中は金利変動の影響を受けないことがメリットです。また、固定金利の中でも、35年固定金利より金利水準が抑えられています。
通常、変動金利や10年固定金利よりも月々の返済が高くなります。また、21年目以降は固定金利・変動金利どちらを利用する場合でも、当初20年間よりは高い金利が適用されることが一般的です。対策として、他の金融機関に借り換えたり、繰り上げ返済することが有効です。
固定金利を使いたいが、35年固定金利よりも月々の返済を抑えたいという方や、積極的に繰り上げ返済して早めに完済したい、20年後に経済的なゆとりが出る予定の方に向いています。しかし20年固定金利の金利水準はやや高めなので、もっと月々の返済を抑えたい方は、変動金利や10年固定金利の方が向いています。
住宅金融支援機構の調査によると、10年固定や20年固定などの固定期間選択型は2割に留まっています。その他、全体のおよそ7割の方は変動金利を選んでおり、残りの1割の方は全期間固定型を選んでいます。最近の傾向としては、35年固定といった全期間固定金利よりは10年固定や20年固定の方が人気と言えるので、35年固定金利を考えている方はぜひ10年固定や20年固定といった固定期間選択型も視野に入れると良いでしょう。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）
11年目以降は変動金利・固定金利のいずれかとなりますが、当初10年間よりは高い金利になることが一般的です。変動金利であれば、金利が上がっても25%以上返済額が増えない「125%ルール」がありますが、固定金利には適用されないので、11年目以降は月々の返済額が高くなる可能性が高いことを理解しておく必要があるでしょう。
20年固定金利を含む固定金利の住宅ローンでは、固定期間が終了するまでは金利タイプを変更できません。もしも変動金利など別の金利タイプに変更を希望する場合は、別の金融機関に借り換えを行う必要があります。
モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しから、低金利が続くと予想する変動金利をオススメしています。
しかし、もしも少しでも金利が変わるリスクを抑えたい・固定金利を使いたいという方には、固定金利の中でも金利水準の低い10年固定金利も検討すると良いでしょう。住宅ローンは当初の10年間で利息総額の半分近くを支払うので、返済の初期ほど低金利を使うことが重要だからです。
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【調査企画・実施者】株式会社MFS
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【調査地域】全国
【調査対象者】株式会社MFS運営モゲチェックサービス利用者、金融機関への審査申込実施者、金融機関公式サイトへの遷移者
【調査人数】15535件
【調査期間】2021年7月1日~2021年7月31日
