住宅ローン借り換え

おすすめランキング

住宅ローンの金利タイプの一種です。年2回金利の見直しが行われるので変動金利と呼ばれます。 将来金利が上がるリスクがある分、金利が低く設定されているので、月々の返済額を抑えることができます。

変動金利は年2回（4月1日と10月1日）見直しされることが一般的です。金利の変動があった場合、2ヶ月後の6月または12月から新たな金利が適用されます。 ただし、金利の急激な変動で住宅ローン利用者が困ることのないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」、月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。
一方、固定金利は一度借りてしまえば金利情勢の影響を受けないので、一定期間の金利が変わりません。例えば10年固定金利の場合は、金利市場の変化に関わらず当初10年間の金利が一定となります。返済額を見通せるので、返済計画を立てやすいのが特徴です。ただし、これから住宅ローンを借りる人向けの固定金利は毎月見直されるため、借り入れする月によっては高い金利が適用される場合があります。
解説記事：変動金利住宅ローンの仕組みとは？今後の見通しや5年ルール・125%ルールを解説

金融機関が定める基準金利から一定の引き下げ幅（優遇幅）を差し引いて、実際に適用される金利が決まります。例えば基準金利が2.475%で優遇幅が2%の場合、2.475%-2%=0.475%が適用金利となります。
変動金利の基準金利は、短プラ（短期プライムレート）と呼ばれる金利に連動することが一般的です。2024年2月現在、短プラは2009年頃から変わらず一定となっています。
引き下げ幅は審査を経た上で、住宅ローン契約によって決定されます。
（出所：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」より）
解説記事：住宅ローンの金利タイプと金利決定方法

金利水準が固定金利よりも低いため、月々の返済額を抑えることができます。金利が変わらず推移した場合、固定金利に比べてトータルコストを安く抑えることができます。住宅ローンで一般的な「元利均等返済」という返済方法の場合、利息総額のおよそ半分を最初の10年で支払うことになるため、変動金利を使うことでトータルコストを抑えることが可能です。また後から固定金利に変更するオプションが付帯しているので、金利動向に対して柔軟に対応できます。

将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして金利上昇に備えると良いでしょう。金利上昇時には固定金利に切り替えたり、借り換えることも有効です。

少しでも月々の返済を抑えたい方や、金利動向を自分でチェックするといったリスク管理を自分で行ってコストパフォーマンスを良くしたいという方には変動金利が向いています。一方、月々の返済額が上がってでも、金利や返済額が変わるリスクを取りたくないという方は変動金利よりも固定金利の方が向いているでしょう。
解説記事：〜変動金利か固定金利か〜 正しい金利タイプの選び方

変動金利を選ぶ人の割合は年々増え続け、全体のおよそ7割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、10年固定や20年固定などの固定期間選択型は2割、全期間固定型は1割となっており、年々減少しています。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）

変動金利は4月と10月の年2回見直しされ、2ヶ月後の6月または10月から適用される金融機関がほとんどです。金利が下がった場合、月々の返済額は変わりませんが、利息支払いが減って元本支払いが進みローン残高が減ります。 金利が上がった場合は、「5年ルール」や「125%ルール」の有無に則って返済額が変更になります。

金利が上がっても、月々の返済額は5年間据え置いて一定とするルールです。5年ルールがある金融機関とない金融機関があります。
5年ルール有りの場合、最初の5年間は返済額は変わらず、6年目から増えることになります。
5年ルール無しの場合、上がった分に応じて翌月や翌々月から返済額が増えます。

メリット：金利が上がっても即座に返済額が増えるわけではなく、5年間は返済額が変わらない安心感があります。
デメリット：6年目になるまでは本来支払うべき金額よりも低額での返済となるため、その分最後に未払利息や元本の残りが発生する可能性があります。

5年ルールを適用している金融機関で5年経過後に返済額が増える場合、今までの返済額の1.25倍までとするルールのことです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、12.5万円が上限となります。

メリット：返済額が増えたとしても上限があるので安心感があります。
デメリット：金利が上がっても返済額は一定までと抑制することになるので、当初の予定通り残高が減らず最後に返済額が高額になるリスクがあります。

一部ネット銀行など、最近では5年ルールや125%ルールを設けていない金融機関も増えています。
しかしモゲチェックの分析から、5年ルールや125%ルールの有無はそれほど重要ではないと考えています。
解説記事：住宅ローン変動金利の5年ルール・125%ルールは意味が無い？

ほとんどの金融機関で、固定金利に切り替えるオプションが付帯しています。インターネットまたは店頭での手続きとなります。また、変動金利から固定金利への変更は多くの金融機関で無料となっています。

変動金利は1990年頃のバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下し続けています。スマートフォンの普及によってネット銀行が住宅ローンに参入してきたことや、2016年に日本銀行がマイナス金利政策を開始したことで、現在は変動金利が金利引き下げ競争の主戦場となっています。
（出典：独立行政法人住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）より）
解説記事：住宅ローン金利推移と今後の見通しは？金利上昇リスクに備えよう

2024年11月現在、ネット銀行、メガバンク、地方銀行ともに0.3~0.7%代が中心となっています。
詳しくは住宅ローン変動金利ランキングでチェック！

モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しから、変動金利は安定した低金利が続くと予想しています。
住宅ローンは当初の10年間で利息総額の半分近くを支払うので、返済の初期ほど低金利を使うことが重要です。そのため、モゲチェックでは金利水準の低い変動金利の利用をオススメしています。
最新の金利は住宅ローンおすすめランキングでチェック！