１．これまでの住宅ローン金利推移
近年の日本は現在に至るまで超低金利が続いています。過去の金利はどのような状況だったのか、主な金利タイプの推移を見てみましょう。
住宅ローンの金利パターンは3種類
住宅ローンの主な借入金利タイプは、『変動金利型』『全期間固定型』『固定金利選択型』の3種類です。それぞれにメリットとデメリットがあります。
変動金利型は、市場金利の動きに合わせて利率が上下するタイプです。市場金利が低い間は低金利の恩恵を受けられますが、市場金利が上昇すると返済負担も増加します。
借入時の金利が完済時まで変わらない全期間固定型は、金利上昇リスクへの不安を感じずに済む点がメリットです。ただし、返済中に市場金利が下がっても返済額は変わりません。
借入後の一定期間に固定金利が適用され、その後は変動金利に移行するタイプが固定金利選択型です。固定金利期間中は返済額が確定しますが、変動金利に移行する際の金利が予想しにくいというデメリットがあります。
1990年代以降金利は低下傾向
1980年代後半のバブル期には、変動金利は5%を超える高い水準で推移していました。しかし、8.5%まで上昇した1990年以降、約5年間にわたり金利は急激に低下します。
1995年以降の変動金利の基準金利は、2%台の横ばいが続いている状態です。実際の借入時に適用される引き下げ金利は、2011年後半に1%を割り込み、2021年現在は史上最低水準の0.5%程度にまで下がっています。
固定金利の推移も、現在まで右肩下がりです。全期間固定型の代表格であるフラット35の最低金利は、フラット35が始まった2004年以降しばらくは約2～3%でしたが、2016年以降は1%台前半の過去最低水準で推移しています。
２．金利変動と住宅ローンの関係
金利が変動すると、住宅ローンにどのような影響を与えるのでしょうか。金利変動と住宅ローンの関係について詳しく解説します。
住宅ローン金利は政策金利の影響を受ける
日本銀行は、景気や物価を安定させるために、金融政策上の短期的な金利を設定します。インフレ傾向になると経済の過熱を抑えるために政策金利を引き上げ、デフレ傾向が見られる場合は政策金利を引き下げて経済を刺激するのが基本です。
日本銀行の政策金利は、『短期プライムレート』にも影響を及ぼしています。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対して融資を行う際に、1年未満の短期で適用する優遇金利です。
住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートの動向に連動する傾向があります。景気が上向いて政策金利が上がると変動金利も上昇し、不景気になり政策金利が下がるとローンの金利も下がるのが一般的です。
日本はバブル崩壊以降、長い間デフレが続いてきました。人口減少も相まってインフレが起こりにくいことから、バブル崩壊後は政策金利の低下が続き、住宅ローンで実際に適用される変動金利もほぼ一貫して低下してきました。
金利が上昇すると毎月の返済額が増える
変動金利型では、半年ごとに金利を見直し、5年ごとに返済額を見直すのが一般的です。返済額見直しのタイミングで金利が上昇していた場合、毎月の返済額が増加します。
変動金利の返済額見直しでは、前回返済額の125%までしか増えないルールがあり、返済額が大幅に増えることはありません。ただし、125%を超えた部分は次回以降に持ち越されるため、金利が上昇し続ければ完済時に利息分が残る恐れもあります。
固定金利選択型の場合は、125%ルールが適用されない点にも注意が必要です。固定期間終了後に金利が大幅に上昇していれば、変動金利のスタート時に、前回返済額の125%を超える返済額が設定される可能性もあります。
全期間固定金利を選べば影響なし
将来の金利上昇リスクに不安を感じるなら、全期間固定金利型を選択しましょう。借入時に適用される利率が変動しないため、月々の返済額も完済時まで増えません。
収支計画を立てやすいのも全期間固定金利型のメリットです。完済までの総支払額が最初に確定するため、返済中に計画の見直しを迫られることもありません。
ただし、固定金利は一般的に変動金利より利率が高めに設定されます。いつまでも金利が上昇しなければ、総返済額は固定金利のほうが多くなる点に注意しましょう。
３．住宅ローン金利選びの注意点
金利タイプの選択に迷ったら、以下に挙げるポイントを考慮してみましょう。自分に合った商品を選びやすくなります。
低金利が継続する保証はない
超低金利時代に突入して久しいこともあり、現在は変動金利でローンを組む人が増えています。ただし、長く続いているからといって、これからも継続する保証はなく、いつまで低金利が続くのかは誰にも分かりません。
変動金利を選択しても、途中で金利が上昇し続ければ、最終的な総返済額が固定金利を上回ってしまう場合もあります。そもそも固定金利自体も過去に例のない低水準となっているため、ここで固定金利を選ぶのは合理的であるとも考えられるでしょう。
頭金が貯まるまで住宅の購入を先延ばしにするのも、将来的な金利上昇の可能性を考えれば得策とはいえません。金利が低いうちにローンを開始したほうが、頭金を増やして借入額を減らすより得をする可能性があります。
変動金利は金利上昇リスクを織り込んでおく
変動金利での適用金利が、最後まで続く前提で収支計画を立てるのは危険です。数十年先の完済時までに、どこかのタイミングで金利が上昇するリスクを考えておく必要があります。
変動金利が向いているのは、資金に十分な余裕がある人です。月々の返済額が増えても対応できるだけの貯蓄があれば、大きな不安を抱えずに返済を続けられるでしょう。
小まめに繰り上げ返済を行うことも有効です。臨時収入があったときに、期間短縮型の繰り上げ返済を行えば、金利上昇に先立って完済できる可能性が高くなります。
４．住宅ローンの金利変動をチェックしておこう
現在の日本の金利は、過去最低レベルで推移しています。変動金利を選べば、より大きな低金利の恩恵を受けられますが、今後いつまでもこの状態が続く保証はありません。
返済負担が増加するリスクを回避したいなら、固定金利を検討する必要があります。各金融機関の情報を小まめにチェックし、金利の動きを把握しておくのも重要です。
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