日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想を解説（2026.8.4アップデート）

1.日銀金融政策の経緯と現状

4月会合で高まった利上げ機運、6月に1.0％

4月会合では、政策委員9名のうち3名が政策金利の据え置きに反対し、利上げを主張しました。日銀全体の共通認識とまではいえないものの、一部の政策委員の間で、追加利上げの必要性が強まっていたことを示す動きでした。 その後、6月会合では「賛成7、反対1」で、政策金利を0.75％程度から1.0％程度へ0.25%引き上げることが決定されました。

日銀が追加利上げを決定した3つの主要因
6月に利上げした背景は、主に次の3点に整理できます。

１．賃金上昇の確実な定着（好循環の裏付け）
2026年の春闘において大企業から中小企業まで歴史的な高水準での賃上げが3年連続で確定し、日銀が利上げの必須条件として掲げていた「賃金と物価の好循環」が想定通りに実現しているためです。

２．原油高に伴うインフレ上振れ（2%超え）への警戒
長引く資源高や足元の円安傾向の影響から、今後の物価上昇率が目標である2%を大きく超えて上振れ（過度なインフレ）してしまうリスクが強まり、先手を打って抑え込む必要が生じたためです。

３．中東情勢による「経済下振れリスク」の低下
中東情勢は依然として不透明ですが、原油価格が一頃より低下し、中東依存度の高い原材料の代替調達も進んだことで、サプライチェーンの大規模な混乱や日本経済が大きく下振れるリスクは低下しました。これにより、利上げを見送る要因の一つが弱まったためです。 日銀も、中東情勢による経済や物価の大幅な変動リスクは一頃より低下した一方、これまでの原油高の影響には引き続き注意が必要としています。

2026年後半のさらなる追加利上げとその不確実性
その後、7月30・31日の会合では、政策金利は1.0%程度に据え置かれました。一方、日銀は、経済・物価・金融情勢に応じて、今後も政策金利を引き上げていく方針を維持しています。モゲチェックでは、年内に政策金利を1.25%へ引き上げ、その後も段階的に利上げが進んだ場合、2027年頃に1.5%程度まで上昇する可能性をメインシナリオとして想定しています。

物価面では、足元でイラン情勢の落ち着きによる原油高のトーンダウンや、8月の日米協調の為替介入による円高効果によって、輸入物価を押し下げる効果が期待されています。一方で、国内政治の動向によっては、消費税減税に伴う企業の便乗値上げや、財源穴埋めのための国債の増発懸念が、新たな物価・金利の上昇圧力になりかねません。

さらに利上げペースを左右する要因の一つが、政策委員の人事です。今回の利上げ決定（7対1）で唯一反対したのは、浅田統一郎委員でした。また、中川順子委員は6月29日に任期満了で退任し、翌30日に佐藤綾野委員が就任しました。佐藤委員は就任会見で、特定の考え方や学派に立場を限定せず、経済データを丁寧に分析して判断する姿勢を示していますが、高市首相が選任した委員のため、ハト派（金融緩和派）と考えるのが妥当でしょう

さらに、2027年7月には、利上げに前向きな姿勢（いわゆるタカ派）を示してきた高田創委員と田村直樹委員が任期満了を迎えます。後任にハト派が選ばれた場合、今後の利上げペースがスローダウンする可能性も考えられます。

2.【2026年以降】変動金利はいつ・どれくらい上がる？

6月会合での利上げ（0.75%→1.00%）による、住宅ローン金利への影響は2026年10月に最も顕著に現れる見通しです。具体的には、多くの銀行が変動金利の基準金利を年0.25%程度引き上げる可能性が高いでしょう。

なお、今後住宅ローン金利に現れる変化は大きく4つに分類できます。
・変動金利の既存ユーザー
・変動金利の新規ユーザー（これから住宅ローンを借りる人・借り換える人）
・固定金利の既存ユーザー
・固定金利の新規ユーザー（これから住宅ローンを借りる人・借り換える人）

具体的にどうなるのか、それぞれ順番に見てみましょう。

変動金利の既存ユーザー

すでに変動金利で借りている方は、2025年12月の利上げを受けて、2026年4月（一部銀行は5月）から借入先銀行の基準金利が年0.25〜0.35％上がり、2026年7月以降の返済に反映され始めています。さらに、2026年6月16日の追加利上げ（0.75％→1.0％）については、反映時期や引き上げ幅が銀行によって異なります。多くの銀行が秋に基準金利を見直した場合、2027年1月以降の返済に反映されるのが一般的です。

みなさんが実際に支払う適用金利は、契約時に確定している引き下げ幅（割引とお考えください）を基準金利（定価のようなもの）から差し引いて算出されます。引き下げ幅は完済まで変わらないため、利上げの影響は基準金利の改定タイミング（年2回：4月・10月）であらわれます。

 

なお、「5年ルール」適用の場合は適用金利が上がっても5年間は毎月の返済額自体が変わらず、返済額に占める利息と元本の内訳が変化します。月々の負担感はすぐには増えませんが、金利負担が増えて元本返済が減るため、完済までに金利総額が増えるリスクは認識しておく必要があります。

 

変動金利の新規ユーザー

これから住宅ローンを組んだり、借り換えたりする方が変動金利を選ぶ場合、6月の日銀利上げの影響がすでに反映されている銀行と、まだ反映されていない銀行がある点に注意が必要です。未反映の銀行でも、秋にかけて変動金利が引き上げられる可能性があるため、今の金利に年0.25%程度を上乗せした金利で比較するのが良いでしょう。

前回の利上げ局面では、銀行によって基準金利の引き上げ幅や反映時期に違いが見られました。今回も各銀行の対応は一律ではないため、これから申し込む方は、現在の最安金利だけで判断せず、今後の金利上昇も見越したゆとりある資金計画を立てておきましょう。

固定金利の既存ユーザー

いま固定金利で住宅ローンを借りている場合、特に適用金利の変化は起こりませんので、今まで通りの返済が続きます。

注意点としては、「当初◯年固定」などの固定特約型を使っている人は将来的に金利が上がる可能性が高いことが挙げられます。固定特約型ではその固定期間が終了した後に再度固定金利を使うか変動金利に切り替えるかを選択することになりますが、どちらを選ぶ場合でも当初よりも高い金利が設定されるケースが大多数です。もし近いうちに固定特約金利が終了する方は、借り換えを検討してみることをおすすめします。

固定金利の新規ユーザー

これから固定金利で借りる方、あるいは借り換えを検討している方には、長期金利の動向が直接影響してきます。

6月の追加利上げ後、7月会合では政策金利が1.0%程度に据え置かれましたが、日銀は今後も経済・物価・金融情勢に応じて追加利上げを進める方針を維持しています。こうした追加利上げの見通しや長期金利の上昇を背景に、8月は主要銀行の固定金利がほぼ全面的に引き上げられました。

固定金利はすでに高い水準にあり、当面は大きく下がりにくく、高止まりまたはさらに上昇する可能性があります。固定金利を検討している方は、今後の金利動向を確認しながら、複数の銀行を比較し、早めに申込み手続きを進めるとよいでしょう。

 

 

3.10年後・20年後の住宅ローン金利は？変動金利や金利環境の中長期見通し

それでは、10年先・20年先を見据えたときに日本の金利環境、ひいては住宅ローン変動金利はどうなるのでしょうか。モゲチェックとしては日本が米国のように高金利環境になるとは考えておらず、緩やかな金利上昇が予想されるものの政策金利は2%前後を上限に、その範囲内で上下するサイクルに落ち着くものと考えています。

現在の日本は少子高齢化の中にあり、今後労働人口はどんどん減少していきます。人手不足に陥らないよう賃金を上げて労働力を確保しようとする動きがインフレ圧力となる一方で、人口減少によってあらゆるモノ・サービスへの需要が減少するというデフレ圧力もあり、その綱引きが日本の慢性的な悩みとなり続けるでしょう。

なお、人手不足はAIやロボットによって解消される可能性もあります。また、日本は労働者の解雇要件が他国と比べて厳しく、雇用の流動性も限られています。いくら労働力確保のためとは言え、賃金上昇が青天井に上がっていくとは考えづらく、他国と比べて上昇カーブが緩やかになる可能性があります。

以上のように、日本が人口減少という本質的な問題を解決できない以上、日銀は金利を高く据え置くような政策は取りづらいと考えています。

なお、忘れてはならないのは金利が上がること自体がリスクなのではなく、「賃金が上がらないのに金利が上がることがリスク」という点です。金利は経済の体温計と呼ばれ、好景気になって賃金が上がる局面で金利も上がることは、ごく自然なことです。住宅ローンの返済が増えても賃金が同様に上がっているのであれば、金利コストを支払う原資はあるため、金利上昇への備えは必要なものの、そのリスクを過度に恐れることはないと考えられます。

また、金利上昇の原因となっているインフレを家計の味方につけるのも得策です。具体的には資産運用（株式投資）が挙げられます。デフレ時代と違って、物価が上がりやすい今は企業業績も伸びやすく株価も上がりやすいと言えます。長期分散積立投資を行うことで、インフレを家計収入に取り込むことができるため、こういった点も意識することが大切です。

 

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4.変動金利と固定金利、結局どっちがお得？モゲチェックのオススメは…

これから変動金利が上がる可能性があるとしたときに、「変動金利と固定金利どっちを選べばいいの？」と疑問を持つ方もいるかもしれません。モゲチェックとしては、金利総額の観点では変動金利優位であるものの、どうしても金利上昇への不安がぬぐえない場合は固定金利の検討も一手だと考えています。

理由は、
①住宅ローンは最初の10年をより低金利で通過することが大事であること
②固定の方が有利になるためには、9回以上の利上げが必要になるため現実的ではないこと
の2点です。それぞれ解説していきます。

 

①住宅ローンは最初の10年をなるべく低金利で通過すべき

住宅ローン利用者の多くは月々の返済額が一定になる「元利均等返済」を利用しますが、この性質上、35年の住宅ローンを組む場合は最初の10年で利息総額の半分を支払うことになります。

 

例えば元本が3,500万円、35年払い、金利が1.0％（元利均等返済）の場合、毎月の返済額は98,799円です。そのうち、初回の返済では金利が29,167円ですが、ちょうど10年後にあたる120回目では21,684円、最終回では82円にまで減ります。そして、35年間で支払う金利総額が649.5万円であるのに対し、最初の10年間で支払う金利はほぼ半分（47％）の306万円です。

住宅ローンは文字通りローンなので利息をつけて返済することになりますが、利用者からすれば支払う利息は少ない方が良いでしょう。となると、より金利総額を抑えるためには最初の10年に少しでも低金利のローンを使うことが肝心であり、低金利が提供されている変動金利が理にかなっていると言えます。 

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②固定が有利になるには9回以上の追加利上げが必要

2026年8月時点では、変動金利が年1.082％、固定金利（フラット35）が年3.290％となっており、その差は年2.21％です。変動金利が年2.21％以上上昇し、その状態が35年間続くのであれば、固定金利を利用する方が有利という計算になります。

通常、日銀の政策金利は0.25％ずつ引き上げられるため、この金利差を埋めるには、ここから残り9回程度の追加利上げが必要です。

なお、日銀があと8回以上もの景気を冷やすほど急速に利上げを重ねるシナリオは、現時点では蓋然性が低いと見ています。だからこそ、変動金利の上昇は緩やかにとどまる一方、先取りで上がる固定金利との逆転は当面起こりにくい、というのが現状の構図です。

ただし、「金利上昇そのものが心配でならない」という方にとっては、固定金利を選んで安心を買うことも合理的な選択です。判断軸は「お得さ」だけでなく「安心して完済できるか」も含めて検討してください。

 

 

5.金利上昇への備え！

ここまで利上げによる住宅ローン金利への影響について解説してきました。いかがだったでしょうか。

注意すべきことは、将来のことを正確に言い当てるのは不可能であり、日本経済に急速な変化が起こる可能性もゼロではありません。よって、万が一の金利上昇局面にも備えておくことも大切です。

 

金利上昇対策3選

• 固定と変動の金利差分を資産運用（株式投資）する

元本3,500万円・35年払い・元利均等返済の住宅ローンを、変動金利年1.082％と固定金利年3.290％で比較すると、月々の返済額は変動金利なら100,143円、固定金利なら140,426円です。固定金利を使っていたら月々の返済で消えていた差額の約40,300円を積立投資などで資産運用しておけば、将来的に変動金利が上昇した際に取り崩したり、繰り上げ返済の原資に活用したりと、家計の助けになるでしょう。2024年から大幅に拡充された新NISAやiDeCoといった税制優遇を活用することもオススメです。

 

• 借り換える

住宅ローンは、より低い金利を提供している金融機関に借り換えることが可能です。日銀が政策金利を引き上げても、すべての金融機関が同じように金利を引き上げるわけではなく、戦略的に低い金利を提供する金融機関も出てきます。金利引き下げキャンペーンを実施する金融機関もあるため定期的に情報を取得するようにしましょう。

 

• 家計を節約する（金利上昇時のキャッシュフローを計算しておく）

金利が年0.5％上がったとき、年1.0％上がったときなどを想定して、住宅ローンの毎月返済額を予め計算しておきましょう。具体的な数字を把握しておくことでどの程度の金利上昇まで許容できるか確認できるでしょう。
金利上昇に備えておくことで万が一の際も焦ることがなくなります。安易に繰り上げ返済して手元キャッシュを減らすのではなく、住宅ローン減税・団信・期限の利益（長期間の返済を猶予してもらえるメリット）という3つのメリットのある住宅ローンをうまく活用することをオススメします。

6.まとめ

• 6月会合で1.0%へ追加利上げ、7月会合では据え置き
  日銀は6月会合で政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げ、約31年ぶりの高い水準となりました。その後の7月会合では1.0%程度に据え置きましたが、経済・物価・金融情勢に応じて、今後も政策金利を引き上げていく方針を維持しています。

• 変動金利は一部銀行ですでに引き上げ
  6月の日銀利上げの影響は、すでに一部の銀行へ反映されています。PayPay銀行と楽天銀行は7月に金利を引き上げ、楽天銀行は8月にも引き上げました。また、ドコモSMTBネット銀行も8月に年0.250%引き上げています。まだ利上げを反映していない銀行でも、秋にかけて順次引き上げられる見込みです。

• 既存ユーザーへの反映時期は銀行によって異なる
  2025年12月の利上げによる金利上昇は、2026年7月以降の返済に反映され始めています。2026年6月の利上げについては、秋に基準金利が見直された場合、2027年1月以降の返済に反映されるのが一般的です。ただし、「5年ルール」が適用される場合、毎月の返済額は当面変わらず、返済額に占める元金と利息の内訳が変化します。

• 変動金利の優位性は依然として高い
  2026年8月時点では、変動金利が年1.082%、固定金利のフラット35が年3.290%となっており、その差は年2.21%まで拡大しています。金利総額の観点では変動金利が相対的に有利な状況ですが、将来の金利上昇に備え、余裕のある返済計画を立てることが重要です。返済額を確定させたい方は、固定金利も含めて検討するとよいでしょう。
  
  日本の経済環境は今、「金利のある世界」へと本格的に突入しました。
  金利が動く時代だからこそ、これから住宅ローンの借り入れ・借り換えを検討中の方は、ぜひ複数行の条件を比較し、ご自身に最も有利な住宅ローンを選んでください。
  

 

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