1.日銀の金融政策とマイナス金利解除・追加利上げ
住宅ローン金利は日銀の金融政策がベースとなっており、日銀は2016年以降「短期金利」と「長期金利」の２本立ての金利操作により「異次元の金融緩和」を行ってきました。金融緩和とは、端的に金融市場に資金を供給することで金利を引き下げるということです。
概要は下図の通りですが、短期金利については▲0.1%のマイナス金利を適用し、長期金利に対してはその水準を低金利に抑えてコントロールすべく、大規模な「日本国債の買い入れ」をしてきました。
そうした中、日銀は2024年3月の会合で金融緩和政策を修正し、短期金利の誘導目標をマイナス金利から実質的なゼロ金利に変更することを決定しました。短期金利（無担保コール翌日物金利）を0.0%〜0.1%に誘導する措置は2010年から2016年のマイナス金利導入直前まで実施されていたものであり、マイナス金利導入前の姿に戻したということになります。そして2024年7月30〜31日に開いた会合では、短期金利の誘導目標を0.15%引き上げ「0.25%」へと追加利上げを行うことを決定し、2025年1月23〜24日に開いた会合で短期金利の誘導目標を0.25%引き上げ「0.50%」へと追加利上げを行うことを決定しました。
なお、2024年7月に長期金利(10年国債利回り)についても政策変更されています。日銀は日本国債を月間6兆円規模で大規模に買い入れることで金利上昇を抑える政策をとってきましたが、今後は2026年1〜3月に月間3兆円規模になるよう徐々に減額することを決定しており、長期金利の上昇圧力になり得ると考えられます。
金融政策と住宅ローンの関係（2025/1/24日銀会合終了時点）【MFS作成】
(日本銀行より)
相次ぐ日銀の政策変更には、日銀が目標とする「2%の物価上昇」と「賃金上昇」が継続的に実現できていることが背景にあります。
2022年以降、脱コロナやロシア・ウクライナ問題などの影響から世界的な資源高・物価高が進行し、米国や欧州といった先進国では物価高・インフレ抑制のために政策金利の引き上げ、いわゆる「利上げ」を行ってきました。なお、日本同様にマイナス金利を導入していたECB（欧州中央銀行）も2022年7月にマイナス金利を終了した後、本格的な利上げ局面に突入しました。そして、現在はインフレが落ち着いていることから利下げを進めている状況です。
日本でもさまざまな物価が上がったことは身に染みて感じている人が多いと思いますが、今まで日本で起きていたのは日銀が「良いインフレ」と判断する「需要牽引型インフレ」ではなく、生産・流通コストの高騰による「コストプッシュ型インフレ」でした（下図）。
しかし日本でも2023年以降、じわじわと物価高を起点とした賃上げの動きが広がってきました。
日銀が重視する「賃金と物価の好循環（賃金・物価ともに緩やかに上昇）」が実現されつつあることから、景気を下支えするための大規模な金融緩和が必要な状況を脱しつつある、という判断が日銀内にあるものと考えられます。
また、今後は米国の利下げとトランプ通商政策の2点に注目です。コロナ禍からの景気回復後、現在の米国経済は徐々に後退基調になりつつあります。それを受けて、FRBは米国の政策金利を段階的に引き下げています。この動きは利上げを予定している日本との金利差を縮める動きとなり、為替は円安から円高に振れる要因となります。このため、国内物価高を引き起こす過度な円安リスクは徐々に後退していくものと考えられ、通貨防衛的な利上げの可能性は減少していくと予想されます。
一方で、トランプ大統領の掲げる高関税施策は、輸出立国である日本の製造業にダメージを与える可能性があり、為替は円安ドル高要因となりえます。トランプ関税の動向によっては、急激な円安を抑えるための予防的措置として日銀が利上げを行う可能性も否定できず、今後の米国の通商政策には注意が必要です。
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2.今後の変動金利はどうなる？
今回の金融政策の決定による住宅ローン金利への影響は大きく、4月に各銀行が0.25%前後引き上げることでしょう。
なお、今後住宅ローン金利に現れる変化は大きく4つに分類できます。
・変動金利の既存ユーザー
・変動金利の新規ユーザー（これから住宅ローンを借りる人・借り換える人）
・固定金利の既存ユーザー
・固定金利の新規ユーザー（これから住宅ローンを借りる人・借り換える人）
具体的にどうなるのか、それぞれ順番に見てみましょう。
変動金利の既存ユーザー
すでに住宅ローンを変動金利で借りている人は、2024年10月から適用金利が上がっているものと思われます。今回の日銀の追加利上げによって、2025年4月にさらに0.25%金利が上がるでしょう。なお、適用金利とは、「基準金利から引き下げ幅を差し引いた、実際に返済額の計算に使われる金利」のことです。
「引き下げ幅」は住宅ローン契約時に確定しており、完済まで変わることはありません。利上げで最初に変化が現れるのは「基準金利」です。変動金利の基準金利は多くの銀行で「短期プライムレート（短プラ）」をベースに決められていること、また、変動金利は4月・10月の年2回の決定タイミングがあることを踏まえると、多くの場合は以下のような流れになるでしょう。
・2024年10月に変動金利の基準金利が0.15%上昇
この金利変化によって適用金利が0.15%上昇し、2025年1月以降の返済に反映
・2025年4月に変動金利の基準金利が0.25%上昇
この金利変化によって適用金利が0.25%上昇し、2025年7月以降の返済に反映
なお、「5年ルール」の適用を受けている場合は適用金利引き上げ後も毎月の返済額は変わらず、月々の返済額に占める金利と元本の内訳が変化します。つまり、月々の返済額は変わりませんが、金利負担が増えて元本返済が減ることになるでしょう。
変動金利の新規ユーザー
これから住宅ローンを組んだり借り換えたりする人が変動金利を利用する場合についても考えてみましょう。まず、2025年1月23〜24日の日銀会合で決定した追加利上げにより、多くの銀行が4月の新規貸出金利を0.25％程度引き上げることでしょう。
ただし、戦略的に基準金利の引き上げ幅（0.25%）ほど、新規貸し出し向けの変動金利を引き上げない銀行も出てくるかもしれません。これは、住宅ローンは銀行にとって個人客との長期的・安定的な取引を行うための重要な商品であり、銀行間の新規獲得競争が激しいためです。
むしろ他の銀行が金利を上げることが予想される中、自らの金利の上昇幅は抑えることを検討している銀行もあるかもしれません。
先ほど、変動金利の既存ユーザーは2025年4月に金利が上がる可能性があることをお伝えしましたが、銀行としては既存ユーザーの金利を上げることで収益を確保し、新規ユーザーを低金利で獲得するためのマーケティング原資に充てる可能性があります。
固定金利の既存ユーザー
いま固定金利で住宅ローンを借りている場合、特に適用金利の変化は起こりませんので、今まで通りの返済が続きます。今まで比較的高い金利を払い続けながら金利上昇リスクをヘッジしてきたことのメリットを享受できることになります。
注意点としては、「当初◯年固定」などの固定特約型を使っている人は将来的に金利が上がる可能性が高いことが挙げられます。固定特約型ではその固定期間が終了した後に再度固定金利を使うか変動金利に切り替えるかを選択することになりますが、どちらを選ぶ場合でも当初よりも高い金利が設定されるケースが大多数です。もし近いうちに当初◯年固定金利が終了する予定の方は、借り換えも検討してみると良いでしょう。
固定金利の新規ユーザー
これから住宅ローンを組んだり借り換えたりする人が固定金利を使う場合、今回の日銀会合による金利への影響はないものと考えられます。
固定金利について気をつけなければいけないのは、「固定金利は日本固有の事情だけでなく、海外の金融情勢の影響を受けやすい」ということです。
住宅ローン固定金利は長期金利との連動性が高いですが、長期金利は金利市場によって日々変動しています。
長期金利は今回の日銀の決定をすでに織り込んでいたため、影響は限定的ですが、今後断続的な日銀の利上げが予想される場合、それに先行して長期金利が上がることが考えられます。この場合、固定金利はどんどん上がっていきますので、もし固定金利を借りられる場合はお早めにお申し込みすることをおすすめします。
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3.中長期的な金利環境と変動金利の見通し
それでは、10年先・20年先を見据えたときに日本の金利環境、ひいては住宅ローン変動金利はどうなるのでしょうか。モゲチェックとしては日本が米国のように高金利環境になるとは考えておらず、緩やかな金利上昇が予想されるものの低金利が当面続くと考えています。
現在の日本は少子高齢化の中にあり、今後労働人口はどんどん減少していきます。人手不足に陥らないよう賃金を上げて労働力を確保しようとする動きがインフレ圧力となる一方で、人口減少によってあらゆるモノ・サービスへの需要が減少するというデフレ圧力もあり、その綱引きが日本の慢性的な悩みとなり続けるでしょう。
なお、人手不足はAIやロボットによって解消される可能性もあります。また、日本は労働者の解雇要件が他国と比べて厳しく、いくら労働力確保のためとは言え、賃金上昇が青天井に上がっていくとは考えづらく、他国と比べて上昇カーブが緩やかになる可能性があります。
金融引き締め=政策金利の引き上げは過度なインフレを抑制するために行われるものなので、現在の物価上昇率が2%を超えて大幅に高くならない限り、日銀が金融引き締めに政策転換する可能性は高いとは言えないでしょう。一方で、日本では毎年約0.7%の人口減となっており、少子高齢化に歯止めがかかっていません。人口動態に起因するデフレ圧力は高いものと考えられ、日銀は今後もデフレ阻止のための緩和的な金融政策を取らざるを得ないでしょう。デフレが進むとモノ・サービスの値段は下がり、企業は儲からないので賃金を抑制し消費が停滞、そしてさらにモノ・サービスの値段が下がるという風に、どんどん経済が縮小してしまいます。日本が人口減少という本質的な問題を解決できない以上、日銀は金利を高く据え置くような政策を取ることができないでしょう。
忘れてはならないのは金利が上がること自体がリスクなのではなく、「賃金が上がらないのに金利が上がることがリスク」という点です。金利は経済の体温計と呼ばれ、好景気になって賃金が上がる局面で金利も上がることは、ごく自然なことです。住宅ローンの返済が増えても賃金が同様に上がっているのであれば、金利コストを支払う原資はあるため、金利上昇への備えは必要なものの、そのリスクを過度に恐れることはないと考えられます。
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4.変動vs固定！モゲチェックのオススメは
これから変動金利が上がる可能性があるとしたときに、「変動金利と固定金利どっちを選べばいいの？」と疑問を持つ方もいるかもしれません。モゲチェックとしては、それでもやはり変動金利が優位だと考えています。
理由は、
①住宅ローンは最初の10年をより低金利で通過することが大事であること
②固定の方が有利になるためには、5回以上の利上げが必要になるため現実的ではないこと
の2点です。それぞれ解説していきます。
①住宅ローンは最初の10年をなるべく低金利で通過すべき
住宅ローン利用者の多くは月々の返済額が一定になる「元利均等返済」を利用しますが、この性質上、35年の住宅ローンを組む場合は最初の10年で利息総額の半分を支払うことになります。
例えば【元本が3,500万円、35年払い、金利が0.5％（元利均等返済）】の場合、毎月の返済額は90,856円です。そのうち、初回の返済では利息が14,584円ですが、ちょうど10年後にあたる120回目では10,708円、最終回ではなんと38円にまで減ります。そして、35年間で支払う利息総額が316万円であるのに対し、最初の10年間で支払う金利はほぼ半分（48％）の152万円です。
住宅ローンは文字通りローンなので利息をつけて返済することになりますが、利用者からすれば支払う利息は少ない方が良いでしょう。となると、より利息総額を抑えるためには最初10年に少しでも低金利のローンを使うことが肝心であり、低金利が提供されている変動金利が理にかなっていると言えます。
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②固定が有利になるには5回以上の追加利上げが必要
以下は2025年3月時点での変動金利・固定金利の相場です。変動金利はネット銀行・メガバンクともに約0.4%、固定金利はフラット35で約1.9%です。変動・固定の金利差は1.5%ですので、「変動金利が1.5%以上上昇するのであれば固定金利を使う方が有利」ということになります。
通常、中央銀行による政策金利の引き上げは通常は0.25%ずつのため、1.5%の金利差を埋めるには5回の追加利上げが必要という計算です（（0.25% × 5 = 1.25%）+今回の利上げ分0.25%）。
このところのマイナス金利解除→0.50%へ、という小幅な利上げで国民的ニュースになるのが日本の経済状況です。バブル崩壊以来、久々に本格的なインフレが到来している中、拙速な追加利上げで景気を冷やすような判断を日銀が行うということは想定しづらく、賃金や消費といった景気動向を見ながら慎重な政策運営が行われる可能性が高いとみられるでしょう。固定が有利になる可能性を高く見積もるのは早計だと考えています。
5.まとめ：これからも変動が有利！万が一に備えた資産運用も
ここまで利上げによる住宅ローン金利への影響について解説してきました。いかがだったでしょうか。
モゲチェックでは中長期的な金利環境も見据え、引き続き変動金利が有利と考えています。
しかし将来のことを言い当てられる人はどこにもおらず、日本経済に急速な変化が起こる可能性もゼロではありません。万が一の金利上昇局面にも備えておくことも大切です。ここで皆さんにオススメしたいのが「変動・固定の返済の差分を資産運用する」ことです。
【元本が3,500万円・35年払い・元利均等返済】の住宅ローンを変動金利0.4%と固定金利1.8%で返済額を比較すると、返済額は変動金利なら89,316円、固定金利なら112,381円です。固定金利を使っていたら月々の返済で消えていた差額の約23,000円を積立投資などで資産運用しておけば、将来的に変動金利が上昇した際に取り崩したり繰り上げ返済の原資に活用したりと、家計の助けになるでしょう。
2024年から大幅拡充された新NISAやiDeCoといった税制優遇も活用しながら、賢く住宅ローンと付き合うことをオススメします。
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※本稿の内容を転載・掲載いただく際は、出典「モゲチェック調べ」との明記をお願いします。ウェブ掲載の場合は、下記リンクの記載もお願いします。
https://mogecheck.jp/articles/show/pnl6ZzOV4BDR2k5Ra7PY
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変動金利・固定金利の違いとは？
特徴やメリット・デメリットを解説
住宅ローンの基本的な金利タイプで、年2回（4/1と10/1）見直しされることから変動金利と呼ばれています。
金利の急変動で利用者が困らないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」や月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。固定金利に変更するオプションが付帯しており、金利上昇時には固定金利に切り替えることも可能です。
| 変動金利のメリット・デメリット
メリット：銀行間の低金利競争が激しく金利水準が低いため、月々の返済額を抑えることができます。
デメリット：将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして万が一の金利上昇に備えると良いでしょう。
| 5年ルール・125%ルールとは？
5年ルールとは、変動金利が上がっても月々の返済額を5年間一定とするルールです。5年ルール有りの場合、最初の5年間は変わらず、6年目から返済額が増えることになります。5年ルール無しの場合、翌月や翌々月から返済額が増えます。
金利が上がっても返済はすぐには増えず、5年間は変わらないというメリットがある一方、6年目になるまでは本来より低額での返済となり、完済時に未払利息が発生する可能性がある点がデメリットとなります。
125%ルールとは、5年ルールを適用している金融機関で返済額が増える際、今までの返済額の1.25倍を上限とするルールです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、返済がどれだけ増えても12.5万円が上限となります。
返済額が増えても上限値があるのがメリットとなる一方、5年ルール同様に本来よりも安く返済が進むため、予定通りに残高が減らず完済時に高額返済が必要となる可能性がある点がデメリットです。
| 変動金利の推移・相場は？
変動金利はバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下傾向を続けてきました。しかし2024年になって日銀のゼロ金利解除により、変動金利が遂に引き上げられることとなりました。いよいよ「金利のある世界」に突入したことになります。しかしながら、依然としてネット銀行を先頭に、変動金利が顧客獲得競争の主戦場という状況は続いています。
2024年12月時点では、auじぶん銀行や住信SBIネット銀行、PayPay銀行といった主要ネット銀行は0.4%台、みずほ銀行やりそな銀行といった都市銀行は戦略的に低金利で対抗し0.3%台が多く、地方銀行では0.3%〜0.6%台が相場です。
| 固定金利とは？
文字通り金利が変わらないのが固定金利です。フラット35のような全期間固定金利のほか、5年、10年など一定期間の金利を固定する固定期間選択型もあります。
| 固定金利のメリット・デメリット
メリット：返済額が変わらない安心感があります。変動金利より金利水準は高いものの、一定期間または全期間の返済額が変わらないため、長期の返済計画や生活設計を立てやすいことが特徴です。
デメリット：金利水準が高く、返済額が多くなります。返済中に大規模な金利上昇が起こらない限り、変動金利を使った場合に比べて固定金利を使う方が多額の返済となるでしょう。また固定期間選択型の場合、6年目や11年目など固定期間が終了するタイミングで、当初固定期間よりも高い金利に切り替わることが多いこともデメリットです。
| どんな人が変動金利・固定金利に向いている？
少しでも返済額を抑えたい方やコストパフォーマンスを重視する方には変動金利がオススメです。日本銀行の金融緩和政策や住宅ローン業界の競争激化を踏まえ、モゲチェックでは変動金利は今後も低金利が続くと予想しています。
一方、固定金利は金利や返済額が変化するリスクをなくしたい方に向いています。例えば最初の10年間が子どもの教育費がかさむ時期と重なるなど、住宅ローンの返済額が増えることをどうしても避けたい方には10年固定金利がオススメです。
| 変動金利・固定金利の利用割合
変動金利を選ぶ人の割合が年々増え続け、全体のおよそ7割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、固定期間選択型は2割、全期間固定型は1割であり、年々減少しています。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）
| モゲチェックのオススメは？
モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しや、住宅ローン業界で顧客獲得競争が激しくなっていることから、変動金利では安定した低金利が続くと予想しています。
迷った方はまず変動金利から検討することをオススメします。最新情報は住宅ローンランキングでチェック！
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