日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想を解説（2025.12.19アップデート）

1.日銀金融政策の経緯と現状

 

今回の利上げの背景 ― データと市場環境

• 物価と賃金

現在、日本では「物価と賃金がお互い影響を与えつつ上昇しあう循環」が進んでいます。

国内の消費者物価指数（CPI）は、2025年12月時点で3％を維持しており、50ヶ月連続で上昇が続いています。円安による輸入コスト増加、賃金上昇によるサービス価格アップ、米や野菜などの価格高騰が原因です。

また、企業の賃金引き上げも続いています。実際、日銀は12月に「2026 年度賃上げスタンスの動向（12 月初時点）」レポートにて、全国33本支店中29店で「前年度と同程度の賃上げが行われそう」と報告しています。おそらく、来年3月の春闘も強い結果が出るでしょう。

日本でもさまざまな物価が上がったことは身に染みて感じている人が多いと思いますが、2023年ごろまでに起きていたのは日銀が「良いインフレ」と判断する「需要牽引型インフレ」ではなく、生産・流通コストの高騰による「コストプッシュ型インフレ」が中心でした（下図）。

今回の利上げには、日銀が重視する「賃金と物価の好循環（賃金・物価ともに緩やかに上昇）」が実現されされてきていることから、景気を下支えするための大規模な金融緩和が必要な状況を脱しつつある、という判断が日銀内にあるものと考えられます。

 

• 為替と国際金融環境

ドル円相場ですが、高市政権の発足以降円安が進行しています。サナエノミクスの看板である積極財政による財政悪化懸念が背景にあると考えられ、日米金利差が縮小しつつある現在でも為替が円高に振れるトレンドはまだ見られません。こうした為替の挙動がインフレ圧力として国内に波及するリスクを日銀も重視していると考えられます。ゆえに、為替の防衛ラインである155円〜160円を超えることが常態化しつつある今、その定着を阻止するために予防的に利上げを行った可能性が高いでしょう。賃金や物価だけでの利上げ判断であれば、春闘の見込みが判明する1月実施でも良かったものの、円安という差し迫った事態が利上げの時期を早めたとも言え、為替も意識した金融政策運営の側面を強めています。

なお、日銀は政策金利から物価上昇率を差し引いた実質金利が大幅なマイナスにあることを根拠に、緩和的な金融環境が続いていることを説明しています。さらなる追加利上げの余地があるとして、政策金利の打ち止め感を出さないように工夫しているものと考えられます。今後もこの実質金利を引き合いに市場と対話しながら、慎重に利上げ判断をすることが想定されます。

 

2.【2026年以降】変動金利はいつ・どれくらい上がる？

 

今回の金融政策の決定による住宅ローン金利への影響ですが、2026年4月に各銀行が0.25%前後引き上げることでしょう。

なお、今後住宅ローン金利に現れる変化は大きく4つに分類できます。 

・変動金利の既存ユーザー

・変動金利の新規ユーザー（これから住宅ローンを借りる人・借り換える人）

・固定金利の既存ユーザー

・固定金利の新規ユーザー（これから住宅ローンを借りる人・借り換える人）

 

具体的にどうなるのか、それぞれ順番に見てみましょう。

 

変動金利の既存ユーザー

すでに住宅ローンを変動金利で借りている人は、2025年4月からすでに適用金利が上がっているものと思われます。今回の日銀の追加利上げによって、2026年4月にさらに0.25%金利が上がるでしょう。なお、適用金利とは、「基準金利から引き下げ幅を差し引いた、実際に返済額の計算に使われる金利」のことです。

 

 

「引き下げ幅」は住宅ローン契約時に確定しており、完済まで変わることはありません。利上げで最初に変化が現れるのは「基準金利」です。変動金利の基準金利は多くの銀行で「短期プライムレート（短プラ）」をベースに決められていること、また、変動金利は4月・10月の年2回の決定タイミングがあることを踏まえると、多くの場合は以下のような流れになるでしょう。

・2026年4月に変動金利の基準金利が0.25%上昇　→　これによって適用金利が0.25%上昇し、2026年7月以降の返済に反映

なお、「5年ルール」の適用を受けている場合は適用金利引き上げ後も毎月の返済額は変わらず、月々の返済額に占める金利と元本の内訳が変化します。つまり、月々の返済額は変わりませんが、金利負担が増えて元本返済が減ることになるでしょう。

 

変動金利の新規ユーザー

これから住宅ローンを組んだり借り換えたりする人が変動金利を利用する場合についても考えてみましょう。まず、今回の日銀利上げにより、多くの銀行が2026年4月の新規貸出金利を0.25％程度引き上げることでしょう。

ただし、戦略的に基準金利の引き上げ幅（0.25%）ほど、新規貸し出し向けの変動金利を引き上げない銀行も出てくるかもしれません。これは、住宅ローンは銀行にとって個人客との長期的・安定的な取引を行うための重要な商品であり、銀行間の新規獲得競争が激しいためです。

むしろ他の銀行が金利を上げることが予想される中、自らの金利の上昇幅は抑えることを検討している銀行もあるかもしれません。

先ほど、変動金利の既存ユーザーは2026年4月に金利が上がる可能性があることをお伝えしましたが、銀行としては既存ユーザーの金利を上げることで収益を確保し、新規ユーザーを低金利で獲得するためのマーケティング原資に充てる可能性があります。

 

固定金利の既存ユーザー

いま固定金利で住宅ローンを借りている場合、特に適用金利の変化は起こりませんので、今まで通りの返済が続きます。

注意点としては、「当初◯年固定」などの固定特約型を使っている人は将来的に金利が上がる可能性が高いことが挙げられます。固定特約型ではその固定期間が終了した後に再度固定金利を使うか変動金利に切り替えるかを選択することになりますが、どちらを選ぶ場合でも当初よりも高い金利が設定されるケースが大多数です。もし近いうちに固定特約金利が終了する方は、借り換えを検討してみると良いでしょう。

 

固定金利の新規ユーザー

これから住宅ローンを組んだり借り換えたりする人が固定金利を使う場合、今回の日銀会合による金利への直接的な影響はないものと考えられます。

固定金利について気をつけなければいけないのは、「固定金利は日本固有の事情だけでなく、海外の金融情勢の影響を受けやすい」ということです。住宅ローン固定金利は長期金利との連動性が高いですが、長期金利は金利市場によって日々変動しています。

長期金利は今回の日銀の決定をすでに織り込んでいたため、影響は限定的ですが、今後断続的な日銀の利上げが予想される場合、それに先行して長期金利が上がることが考えられます。この場合、固定金利はどんどん上がっていきますので、もし固定金利を借りられる場合はお早めにお申し込みすることをおすすめします。

 

 

3.10年後・20年後の住宅ローン金利は？変動金利や金利環境中長期見通し

 

それでは、10年先・20年先を見据えたときに日本の金利環境、ひいては住宅ローン変動金利はどうなるのでしょうか。モゲチェックとしては日本が米国のように高金利環境になるとは考えておらず、緩やかな金利上昇が予想されるものの政策金利は2%前後を上限に、その範囲内で上下するサイクルに落ち着くものと考えています。 

現在の日本は少子高齢化の中にあり、今後労働人口はどんどん減少していきます。人手不足に陥らないよう賃金を上げて労働力を確保しようとする動きがインフレ圧力となる一方で、人口減少によってあらゆるモノ・サービスへの需要が減少するというデフレ圧力もあり、その綱引きが日本の慢性的な悩みとなり続けるでしょう。

なお、人手不足はAIやロボットによって解消される可能性もあります。また、日本は労働者の解雇要件が他国と比べて厳しく、いくら労働力確保のためとは言え、賃金上昇が青天井に上がっていくとは考えづらく、他国と比べて上昇カーブが緩やかになる可能性があります。

金融引き締め=政策金利の引き上げは過度なインフレを抑制するために行われるものなので、現在の物価上昇率が2%を超えて大幅に高くならない限り、日銀が金融引き締めに政策転換する可能性は高いとは言えないでしょう。一方で、日本では毎年約0.7%の人口減となっており、少子高齢化に歯止めがかかっていません。人口動態に起因するデフレ圧力懸念は小さくないと考えられ、日銀は今後もデフレ阻止のための緩和的な金融政策を取らざるを得ないでしょう。デフレが進むとモノ・サービスの値段は下がり、企業は儲からないので賃金を抑制し消費が停滞、そしてさらにモノ・サービスの値段が下がるという風に、どんどん経済が縮小してしまいます。日本が人口減少という本質的な問題を解決できない以上、日銀は金利を高く据え置くような政策は取りづらいと考えています。

忘れてはならないのは金利が上がること自体がリスクなのではなく、「賃金が上がらないのに金利が上がることがリスク」という点です。金利は経済の体温計と呼ばれ、好景気になって賃金が上がる局面で金利も上がることは、ごく自然なことです。住宅ローンの返済が増えても賃金が同様に上がっているのであれば、金利コストを支払う原資はあるため、金利上昇への備えは必要なものの、そのリスクを過度に恐れることはないと考えられます。

また、金利上昇の原因となっているインフレを家計の味方につけるのも得策です。具体的には資産運用（株式投資）が挙げられます。デフレ時代と違って、物価が上がりやすい今は企業業績も伸びやすく株価も上がりやすいと言えます。長期分散積立投資を行うことで、インフレを家計収入に取り込むことができるため、こういった点にも意識することが大切です。

 

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4.変動金利と固定金利、結局どっちがお得？モゲチェックのオススメは…

 

これから変動金利が上がる可能性があるとしたときに、「変動金利と固定金利どっちを選べばいいの？」と疑問を持つ方もいるかもしれません。モゲチェックとしては、それでもやはり変動金利が優位だと考えています。

理由は、

①住宅ローンは最初の10年をより低金利で通過することが大事であること

②固定の方が有利になるためには、5回以上の利上げが必要になるため現実的ではないこと

の2点です。それぞれ解説していきます。

 

①住宅ローンは最初の10年をなるべく低金利で通過すべき

住宅ローン利用者の多くは月々の返済額が一定になる「元利均等返済」を利用しますが、この性質上、35年の住宅ローンを組む場合は最初の10年で利息総額の半分を支払うことになります。

 

例えば【元本が3,500万円、35年払い、金利が0.5％（元利均等返済）】の場合、毎月の返済額は90,856円です。そのうち、初回の返済では利息が14,584円ですが、ちょうど10年後にあたる120回目では10,708円、最終回ではなんと38円にまで減ります。そして、35年間で支払う利息総額が316万円であるのに対し、最初の10年間で支払う金利はほぼ半分（48％）の152万円です。

 

住宅ローンは文字通りローンなので利息をつけて返済することになりますが、利用者からすれば支払う利息は少ない方が良いでしょう。となると、より利息総額を抑えるためには最初10年に少しでも低金利のローンを使うことが肝心であり、低金利が提供されている変動金利が理にかなっていると言えます。

 

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②固定が有利になるには5回以上の追加利上げが必要

以下は2025年12月時点での変動金利・固定金利の相場です。変動金利はネット銀行・メガバンクともに約0.8%、固定金利はフラット３５で約2.0%です。変動・固定の金利差は1.2%ですので、「変動金利が1.2%以上上昇するのであれば固定金利を使う方が有利」ということになります。

 

通常、中央銀行による政策金利の引き上げは0.25%ずつのため、1.2%の金利差を埋めるには4回の追加利上げが必要という計算です（（0.25% × 4 = 1.0%）+今回の利上げ分0.25%）。つまり、政策金利が2%近い水準です。

金利の見通しには不確実性が伴うため一時的に変動金利が現在の固定金利水準に追いつく可能性がゼロとは言い切ることは難しいものの、現状の日本経済および政権運営を踏まえると、急激な追加利上げで景気を冷やす判断を日銀が行うということは想定しづらく、賃金や消費といった景気動向を見ながら慎重な政策運営が行われる可能性が高いでしょう。上述した通り、最初の10年をより低金利で通過することが大事であることから、現在低金利である変動金利を選んだほうが有利と考えています。ただし、金利が上昇すること自体に大きな心配を抱いているようであれば、固定金利を選択して安心することも賢い選択です。

 

 

5.金利上昇への備え！

 

ここまで利上げによる住宅ローン金利への影響について解説してきました。いかがだったでしょうか。

モゲチェックでは中長期的な金利環境も見据え、引き続き変動金利が有利と考えています。 しかし将来のことを言い当てられる人はどこにもおらず、日本経済に急速な変化が起こる可能性もゼロではありません。万が一の金利上昇局面にも備えておくことも大切です。

 

金利上昇対策3選

• 固定と変動の金利差分を資産運用（株式投資）する

【元本が3,500万円・35年払い・元利均等返済】の住宅ローンを変動金利年0.8%と固定金利2.0%で返済額を比較すると、返済額は変動金利なら95,571円、固定金利なら115,941円です。固定金利を使っていたら月々の返済で消えていた差額の約20,000円を積立投資などで資産運用しておけば、将来的に変動金利が上昇した際に取り崩したり繰り上げ返済の原資に活用したりと、家計の助けになるでしょう。2024年から大幅拡充された新NISAやiDeCoといった税制優遇も活用することもオススメです。

 

• 借り換える

 住宅ローンは、より低い金利を提供している金融機関に借り換えることが可能です。日銀が政策金利を上昇してもすべての金融機関が同じように金利を引き上げるわけではなく、戦略的に低い金利を提供する金融機関も出てきます。金利引き下げキャンペーンを実施する金融機関もあるため定期的に情報を取得するようにしましょう。

 

• 家計節約する（金利上昇時のキャッシュフローを計算しておく）

金利が年0.5％上がったとき、年1.0％上がったときなどを想定して、キャッシュフローを計算しておきましょう。具体的な数字を把握しておくことでどの程度の金利上昇まで許容できるか確認できるでしょう。

金利上昇へ備えておくことで万が一の際も焦ることがなくなります。安易に繰上返済して手元キャッシュを減らすのではなく、住宅ローン減税・団信・期限の利益（長期間の返済を猶予してもらえるメリット）という3つのメリットのある住宅ローンをうまく活用することをオススメします。

 

 

 

※本稿の内容を転載・掲載いただく際は、出典「モゲチェック調べ」との明記をお願いします。ウェブ掲載の場合は、下記リンクの記載もお願いします。

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