〜変動金利か固定金利か〜 正しい金利タイプの選び方

1.住宅ローンの金利タイプに関して

住宅ローンの金利タイプは、変動、固定特約、全期間固定の3種類があり、固定特約には1年から35年まで様々な固定期間の特約があります。金利水準は、変動が最も低く、固定特約の特約期間が長くなるに伴い金利も上昇し、全期間固定が最も高い金利になります。一方、将来の金利上昇リスクの観点から考えると、全期間固定はリスクが無く、固定特約の特約期間が短くなるにつれてリスクが大きくなり、変動金利が最もリスクが高くなります。

 

各金利タイプの詳細については下記の記事をご参照下さい。

［住宅ローンの金利タイプについてさらに詳しく］

 

2.住宅ローンの金利の選び方のポイント

上記の通り、金利タイプを選ぶにあたって考慮すべき点は金利水準と金利リスクです。金利水準が低いと金利リスクが大きく、金利水準が高いと金利リスクが小さいという関係がありますので、金利とリスクのどの組み合わせを選ぶのかというのがポイントになります。

3.住宅ローンの金利タイプとそれぞれの特徴を比較！

住宅ローンの金利タイプを変動、10年固定特約、20年固定特約、35年固定の4つに分けて、それぞれどのような違いがあって、どのようなリスクとリターンの関係にあるかを分析します。それぞれの特徴を、金利水準、金利支払総額（比率）、金利リスク量、特徴及びおすすめの項目で整理したものが下記表です。

※金利支払総額（比率）とは「現在の金利水準が続いた場合に、返済期間を通して支払う金利の総額が元本に対してどれくらいの割合か」を示した数字です。

 

※金利リスク量とは「1%金利が上がった時に金利支払総額が当初借り入れ額に対して何割増えるか」を示した数字です。

［金利リスクについてより詳しく］

 

(1)変動

 

 

表の通り、変動金利は金利支払総額（比率）が低い一方金利リスクは大きく、反対に35年固定は金利支払総額（比率）が高い一方金利リスクはゼロとなっています。

金利リスクをとって金利支払額を節約するか、金利リスクを取らずに多く金利を支払うかの選択となっていますが、この判断に欠かせないのが将来の金利予想です。

 

4.モゲチェックの住宅ローンの変動金利における将来の金利予測について

モゲチェックでは、市場金利（スワップレート）を使って、変動金利型住宅ローンの将来金利を予測しています。直近のスワップレートを使った住宅ローンの将来金利は下記の通りです。

［将来金利予測についてより詳しく］

 

住宅ローンの金利は、日銀が今後も利上げを進めたいと考えているため、モゲチェックでは今後も追加利上げが行われ変動金利が緩やかに上昇する可能性はあるもののと考えています。ただし、借りすぎには注意するという前提のもと、相対的に低金利となっている変動金利を利用する方が有利であると考えています。一方で金利の予測は難しく想定外なこともありえるため、今後の金利上昇が心配な方は、固定金利を選択し安心することも正しい判断と言えます。

5.最適な金利タイプ

モゲチェックでは固定金利よりも変動金利が有利と考えています。日銀が追加利上げを実施した現在でもそう考える理由は大きく２点です。

 

①住宅ローンは最初の10年を低金利で通過すべき

②固定金利が有利になるには「5回以上の利上げ」が必要

 

それぞれ解説していきます。

 

①住宅ローンは最初の10年を低金利で通過すべき

まず１つ目に、住宅ローンは返済の初期、特に最初の10年の利息負担が大きいことが挙げられます。

 

住宅ローンは通常「元利均等返済」方式で返済します。これは元本が多く残っている返済初期ほど利息返済の割合を高めることで毎月の返済額を一定にし、住宅ローン利用者が返済しやすくするというものです。

裏を返すと、残高が多く残っている返済の初期ほどより多くの利息を支払うことになり、返済期間が35年の場合、利息総額の半分近い金額を最初の約10年で支払うことになります。

例えば【元本が3,500万円、35年払い、金利が0.5％（元利均等返済）】の場合、毎月の返済額は90,856円です。そのうち初回の返済では利息が14,584円ですが、ちょうど10年後にあたる120回目では10,708円、最終回ではなんと38円にまで減ります。そして、35年間で支払う利息総額が316万円であるのに対し、最初の10年間で支払う金利はほぼ半分（48％）の152万円です。

 

住宅ローンは文字通りローンなので利息をつけて返済することになりますが、利用者からすれば支払う利息は少ない方が良いでしょう。となると、より利息の総額を抑えるためには最初10年に少しでも低金利のローンを使うことが肝心であり、低金利で提供されている変動金利が理にかなっていると言えます。

 

②固定が有利になるには5回以上の利上げが必要

以下は2025年7月時点での変動金利・固定金利の相場です。変動金利はメガバンクだと約年0.7%、固定金利はフラット35で約年1.9%です。変動・固定の金利差は年1.2%ですので、「変動金利が年1.2%以上上昇し、それが35年間続くのであれば固定金利を使う方が有利」ということになります。

通常、中央銀行による政策金利の引き上げは0.25%ずつのため、1.2%の金利差を埋めるには残り5回の追加利上げが必要という計算になります（0.25%×5 = 1.25%）。　

このところの「マイナス金利解除」と「0.50%へ利上げ」という大きくはない利上げで国民的ニュースになるのが日本の経済状況です。バブル崩壊以来、久々に本格的なインフレが到来しているとは言え、拙速な追加利上げで景気を冷やすような判断を日銀が行うということは想定しづらいでしょう。緩やかな利上げが続くことが予想されるものの、賃金や消費といった景気動向を見ながら慎重な政策運営が行われる可能性が高いと考えられます。また、米中の経済情勢には不確実性があり、もし景気後退局面に入ると日銀が利上げする選択肢は狭まる可能性もあります。

一方で金利の予測は難しく想定外なこともありえるため、今後の金利上昇が心配な方は、固定金利を選択し安心することも正しい選択と言えます。

 

 

6.まとめ

正しい金利タイプの選び方をまとめると下記の通りになります。

 

(1)まずは変動を検討する

モゲチェックの金利予測を参考にまずは変動で借りることをおすすめします。ただし、自身の収入に対して目一杯住宅ローンを借りて余裕の無い方、つまり金利が1%上昇した場合にDTI（返済比率）が金融機関の定める上限値を上回る方は固定特約や全期間固定を検討すべきです。

［金利リスクについてより詳しく］

 

(2)20年固定特約を検討する

金利リスクを取りたくない方や収入に対する住宅ローン残高が大きく返済に余裕うの無い方は20年固定特約をおすすめします。今後10年の金利予測や金利リスク削減の効果を考えるとあえて金利を固定化するなら10年という中途半端な期間ではなく、20年の固定化をした方がいいでしょう。

 

3)全期間固定を検討する

金利リスクを極端に取りたくない方は全期間固定にすべきです。特にフラット35であればフラット35Sという長期優良住宅向け金利優遇の制度があります。