〜変動金利か固定金利か〜 正しい金利タイプの選び方

1.住宅ローンの金利タイプに関して

住宅ローンの金利タイプは、変動、固定特約、全期間固定の3種類があり、固定特約には1年から35年まで様々な固定期間の特約があります。金利水準は、変動が最も低く、固定特約の特約期間が長くなるに伴い金利も上昇し、全期間固定が最も高い金利になります。一方、将来の金利上昇リスクの観点から考えると、全期間固定はリスクが無く、固定特約の特約期間が短くなるにつれてリスクが大きくなり、変動金利が最もリスクが高くなります。

 

各金利タイプの詳細については下記の記事をご参照下さい。

［住宅ローンの金利タイプについてさらに詳しく］

 

2.住宅ローンの金利の選び方のポイント

上記の通り、金利タイプを選ぶにあたって考慮すべき点は金利水準と金利リスクです。金利水準が低いと金利リスクが大きく、金利水準が高いと金利リスクが小さいという関係がありますので、金利とリスクのどの組み合わせを選ぶのかというのがポイントになります。

3.住宅ローンの金利タイプとそれぞれの特徴を比較！

住宅ローンの金利タイプを変動、10年固定特約、20年固定特約、35年固定の4つに分けて、それぞれどのような違いがあって、どのようなリスクとリターンの関係にあるかを分析します。それぞれの特徴を、金利水準、金利支払総額（比率）、金利リスク量、特徴及びおすすめの項目で整理したものが下記表です。

※金利支払総額（比率）とは「現在の金利水準が続いた場合に、返済期間を通して支払う金利の総額が元本に対してどれくらいの割合か」を示した数字です。

 

※金利リスク量とは「1%金利が上がった時に金利支払総額が当初借り入れ額に対して何割増えるか」を示した数字です。

［金利リスクについてより詳しく］

 

(1)変動

(2)10年固定

(3)20年固定

(4)35年固定

 

表の通り、変動金利は金利支払総額（比率）が低い一方金利リスクは大きく、反対に35年固定は金利支払総額（比率）が高い一方金利リスクはゼロとなっています。

金利リスクをとって金利支払額を節約するか、金利リスクを取らずに多く金利を支払うかの選択となっていますが、この判断に欠かせないのが将来の金利予想です。

 

4.モゲチェックの住宅ローンの変動金利における将来の金利予測について

モゲチェックでは、市場金利（スワップレート）を使って、変動金利型住宅ローンの将来金利を予測しています。直近のスワップレートを使った住宅ローンの将来金利は下記の通りです。

［将来金利予測についてより詳しく］

 

住宅ローンの金利は、将来それほど大きく上昇しません。かつ金利が上昇し始めるのは相当先であって、それまでは今の水準が維持されます。

なぜこのような結果になるかというと、現在金融市場で取引される長期金利が短期金利とほとんど同じ水準にあるからです。

長期金利と短期金利に差がないということは、金融市場が将来短期金利は上がらないと考えているということです。

 

5.最適な金利タイプ

モゲチェックの金利予測通り変動金利型住宅ローンの金利が動くのであれば、金利タイプは変動で良いでしょう。少なくとも今後10年で金利上昇が予測出来ない環境で、固定金利を選ぶ理由はありません。

 

ただ、注意しなくてはいけないのはこの予測もあくまでも現時点の市場における長短金利の状況から導かれた理論値であり、変動金利型住宅ローンの将来の金利が予測通りに動く保証はないということです。金利が上がるかどうかは結局のところインフレ（物価の継続的な上昇）が起こるかどうかですので、日頃の経済全体の動きを見ながら将来の金利上昇のリスクを考える必要があります。

 

生命保険（以下、団信）の選択も関係してきます。最近はがん保障や11疾病保障など様々な疾病に対応する団信が開発されており、0.2〜0.4%程度の金利上乗せで加入できます。固定金利の水準の金利を払うくらいであれば、変動金利で疾病団信を利用するという選択肢もあるわけです。金利リスクと疾病リスクのバランスを見ながら金利タイプを選ぶ必要があります。

 

{template:155}

 

6.まとめ

正しい金利タイプの選び方をまとめると下記の通りになります。

 

(1)まずは変動を検討する

モゲチェックの金利予測を参考にまずは変動で借りることをおすすめします。ただし、自身の収入に対して目一杯住宅ローンを借りて余裕の無い方、つまり金利が1%上昇した場合にDTI（返済比率）が金融機関の定める上限値を上回る方は固定特約や全期間固定を検討すべきです。

［金利リスクについてより詳しく］

 

(2)20年固定特約を検討する

金利リスクを取りたくない方や収入に対する住宅ローン残高が大きく返済に余裕うの無い方は20年固定特約をおすすめします。今後10年の金利予測や金利リスク削減の効果を考えるとあえて金利を固定化するなら10年という中途半端な期間ではなく、20年の固定化をした方がいいでしょう。

 

(3)全期間固定を検討する

金利リスクを極端に取りたくない方は全期間固定にすべきです。特にフラット35であればフラット35Sという長期優良住宅向け金利優遇の制度があり、当初5年又は10年に渡り20年固定と同水準で借りることが出来ます。