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１．団信とは？
団信とは、下記図の通り、住宅ローンの貸し手である金融機関を保険契約者および保険金受取人、住宅ローン利用者を被保険者として構成される生命保険です。
金融機関の住宅ローン利用者全体を一つの団体として被保険者プールを構成するため、「団体信用生命保険」の名称が付いています。
保険契約者は金融機関なので、保険料は金融機関が負担します（また、配当がある場合は、金融機関が保険会社から受け取ります）。
住宅ローン利用者に一定の保険事由が発生した場合、生命保険会社がその時点の住宅ローン残高相当分の保険金を保険金受取人である金融機関等に支払い、金融機関等はその保険金を住宅ローンの返済に充当します。保険金によって住宅ローンは完済されるため、住宅ローン利用者や同居人はそれ以降の住宅ローンの返済から解放され、そのまま家に住み続けることができます。
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２．団信の種類と内容
典型的な団信の種類と概要は下図及び表の通りです。
団信には、大きく一般団信、ワイド団信、疾病団信の3種類があります。
一般団信は死亡や高度障害時に保険金が下りる基本的な団信です。ワイド団信は加入条件が緩和された一般団信です。疾病団信は、がんやその他の疾病を保険対象とする団信で、大きく分けて、がん保障、3大疾病保障、8大疾病保障、11疾病保障、全疾病保障の5種類があります。
各疾病団信の構成要素は、上図の通りです。団信はその名称で判断するのではなく、その内容をしっかり理解する必要があります。
例えば上記図の通り、全疾病保障には他の疾病団信に含まれるがん保障が含まれていなかったり、8大疾病保障と11疾病保障も対象とする疾病の数だけでなく、保険金が支払われる条件が異なったりします。
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３．団信はなぜお得な保険なのか
住宅ローンの団信は、一般的な死亡保険や医療保険に比べて圧倒的に保険料が安く設定されており、非常にお得です。それには、下表の通り、住宅ローンに紐付いた保険という団信の成り立ちから来る理由があります。
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|
団信の特徴 |
保険料が安くなる理由 |
|
|
(1) |
住宅ローンを借りる時 しか 加入できない |
保険に加入できるタイミングが限定されている ため、健康に不安を有する人が入り難い （逆選択の問題が起こりにくい） |
|
(2) |
住宅ローンを借りられる人 しか加入できない |
住宅ローンを借りられる（金融機関の審査をパスする）だけ 生活基盤が安定しており、結果として健康な人が多い |
|
(3) |
繰上返済をする人が多い |
繰上返済する人が多く、病気の罹患率や死亡率が高まる 50代以降に住宅ローン残高が大きく減少する |
まず、団信は住宅ローンを借りる時しか加入できないため、保険の逆選択が起こりにくいのです。
保険の逆選択とはモラルハザードの一種で、保険事故が発生するリスクの高い人は保険に入るインセンティブが大きい一方、そういう人が多く保険に加入してくると保険会社は保険料の引き上げを行わなければいけなくなり、それによってさらにリスクの高い加入者が増えるという悪循環が生じることを言います。
団信は保険自体を目的に加入してくる人はおらず、あくまでも住宅ローンを借りるために加入する保険なので、逆選択が発生しにくく、結果として保険料が安くなります。
さらに団信は、住宅ローンが借りられる、つまり金融機関の住宅ローン審査に合格した人しか加入できないというスクリーニングが行われています。
住宅ローン審査に合格する人は、一般的に安定した収入があり、生活基盤が確立した人が多く、健康状態も良好です。
また、住宅ローン審査の一貫で告知書を取っており、健康に問題のある人は団信に加入できません。よって保険金の支払いが相対的に少なく、結果として保険料が安くなります。
最後に繰上返済の効果です。余ったお金があるとまずは住宅ローンを返そうとする人が多いため、生活にゆとりが出たり、退職金が出る50代以降に住宅ローンの繰上返済が増加します。
死亡や疾病への罹患など、保険事由の発生率が上昇するのもこの年代からなのですが、繰上返済により住宅ローンの残高が減少するため、保険金支払が減り、結果として保険料が安くなります。
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４．団信の経済的価値とは？
ではいよいよ団信の経済的価値について考えます。ある時点にもらえる団信保険金の期待値は、下記数式によって計算されます。
団信保険金の期待値 ＝
生存率 × 発生率 × 住宅ローン残高
生存率とは住宅ローン借り入れ時からその時点まで生存している確率、発生率とはその時点で保険事由が発生する確率です。
住宅ローンの返済期間の各時点で計算される団信保険金の期待値の合計が、団信の経済的価値となります。
住宅ローン残高は毎月減少しますので、ある月の団信保険金の期待値を図で表すと下記の通りになります。
５．どのように金利換算するのか
では、団信の経済的価値を金利に換算するとどうなるかについて説明します。
住宅ローンは通常元利均等支払いで返済するため、住宅ローン利用者は金利と元本の一部の合計を毎月返済額（定額）として返済します。団信保険金の期待値は、住宅ローン利用者が受け取る金額なので、住宅ローン利用者の団信考慮後の毎月返済額は下記数式の通りとなります。
団信考慮後の毎月返済額 ＝
毎月返済額 - 団信保険金の期待値
異なる時点の一連のキャッシュフローの利回りを求める方法に内部収益率（以下、IRR）があります。
IRRは、異なる時点のキャッシュインフロー（入ってくるお金）とキャッシュアウトフロー（出ていくお金）の現在価値が等しくなる割引率のことです。実質的な金利と言い換えてもいいかもしれません。
住宅ローンの場合、当初住宅ローン利用者が受け取る貸付金がキャッシュインフローで、借り入れ後完済まで返済する金額がキャッシュアウトフローです。何もなければこのIRRは住宅ローン金利と等しくなりますが、今回団信保険金の期待値があるため、実質的なキャッシュアウトフローが団信保険金の期待値分減少します。
下図に団信保険金の期待値を反映した住宅ローンのキャッシュフローを示しました。このキャッシュフローのIRRを計算することで、団信保険金の期待値を考慮した住宅ローン利用者の実質的な金利（以下、実質金利）が計算できます。
下記数式の通り、実質金利は、団信考慮後の毎月返済額から計算される金利ですので、金利換算された団信の経済的価値は、下記数式の通り、表示金利と実質金利の差ということになります。
金利換算された団信の経済的価値 = 表示金利 - 実質金利
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６．一般団信の経済的価値を考える
それでは、まず死亡や高度障害時に保険金が下りる一般団信の経済的価値について考えてみましょう。下記の通りのケースを想定します。
|
年齢 |
35歳 |
|
性別 |
男性 |
|
借入額 |
5,000万円 |
|
金利 |
0.45% |
|
返済期間 |
35年 |
下記データを元に計算した生存率及び発生率（ここでは単純化のためにその年に死亡する確率のみを考えます）は下記の通りです。
データ：厚生労働省が提供する簡易生命表（平成元年）https://www.mhlw.go.jp/toukei/list/list54-57.html
上記生存率及び発生率から計算される一般団信の保険料の期待値、毎月返済額、団信考慮後の毎月返済額は下記グラフの通りとなります。
上記グラフのキャッシュフローから計算される団信考慮後の返済額のIRRは0.22%となりますので、一般団信の経済的価値（金利換算）は下記の通りとなります。
0.23%（一般団信の経済的価値）=
0.45%（表示金利）- 0.22%（実質金利）
35歳の男性が住宅ローンを借りる場合、0.45%の金利で住宅ローンを借りていても、一般団信が付いているなら実質的な金利は0.22%ということになります。
ただし、本試算はあくまでも繰上返済を一切行わず契約通りに住宅ローンを返済した場合です。繰上返済をすると当然団信の経済的価値は低下します。
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７．まとめ
金利換算した団信の経済的価値の計算方法を再度まとめると下記の通りとなります。
-
団信保険金の期待値=生存率×発生率×住宅ローン残高を計算
-
団信保険金の期待値を考慮したキャッシュフローから内部収益率（IRR）を計算
-
住宅ローン金利と内部収益率（IRR）の差を計算
８．各種疾病団信の経済的価値
ここで説明した方法を使って、各種団信の金利換算した経済的価値をまとめると下記の通りとなります。
保険事由の発生率は、グローバルに展開する保険コンサルティング会社の協力のもと計算しています。
住宅ローン金利が0.5%を下回ってきた今日、その金利に占める団信の経済的価値の大きさに改めて驚きます。特に注目すべきはがん100%保障の経済的価値の大きさです。他の疾病団信と異なり、がんに罹患しただけで保険金が下りるため、発生率が高く、経済的価値が大きくなります。疾病団信を選ぶ場合は、がん100%保障が含まれているものを選ぶべきでしょう。
住宅ローンは単に金利だけではなく、団信の内容を比較して選ぶことが重要であることを今回の団信の経済的価値の分析が示しています。
前提条件：
|
年齢 |
35歳 |
|
性別 |
男性 |
|
借入額 |
5,000万円 |
|
金利 |
0.45% |
|
返済期間 |
35年 |
各種団信の経済的価値：
|
団信の種類 |
団信の経済的価値 |
|
一般団信 |
0.23% |
|
がん100%保障 |
0.29% |
|
3大疾病保障 |
0.34% |
|
8大疾病保障 |
0.34% |
|
11疾病保障 |
0.30% |
|
全疾病保障 |
0.04% |
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
どんな金融機関で自分が審査に通りそうか、目安を知りたい方にはオンラインで住宅ローンを一括比較できる「モゲチェック 住宅ローン診断」がオススメです。
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