1.住宅ローン事前審査（仮審査）・本審査とは？それぞれの違い
住宅ローンを借りるためには、事前審査（仮審査）と本審査の2つの審査で承認を得る必要があります。事前審査と本審査では次に説明するように、審査の目的や回答までの期間が異なります。
(1)事前審査（仮審査）
金融機関へ住宅ローンの申込みをしたときにまず行われるのが事前審査です。事前審査には、誰でも無料で申し込み可能です。購入したい物件が見つかり、資金計画が決まれば、いつでも申込みをすることができます。一部の金融機関では、物件が未定でも申込みを受け付けています。
審査時にチェックされる内容は、年収・勤続年数・会社の規模などといった住宅ローン利用者の属性と、年収に対して借入が過大ではないかという返済計画が主であり、即日〜３営業日程度の比較的短い日数で回答が出ます。
(2)本審査
事前審査が通り、不動産の売買契約を結んだ後に行うのが本審査です。事前審査とは異なり、本審査ではより多くの情報をもとに審査が行われます。
事前審査の内容に加えて、物件の担保評価や物件瑕疵の有無、取引関係人に反社会的勢力はいないかなど、住宅ローン利用者から提出される各種書類をもとに審査が行われます。
本審査には、一般的に1～2週間程度の時間がかかります。
＞＞より好条件で住宅ローンを借りるためにはこちらも必読：住宅ローンの審査とは？より良い条件で住宅ローンを借りる方法
======================================
【Pick Up】▼住宅ローンは複数申込み・比較を。おすすめトップ３！
【１位】auじぶん銀行
住宅ローン総合満足度No.1！トップクラスの低金利と団信保障が魅力的！
【２位】PayPay銀行
トップクラスの低金利！スピーディな審査とオンライン完結がGood◎
【３位】SBI新生銀行
転職直後、単身者、築古物件でも対応！
======================================
(3)2回審査を受ける理由は？
事前審査と本審査は、審査の目的が異なります。わかりやすく言えば、事前審査では返済能力を基準に「融資できるかどうか」を審査し、本審査では不動産売買契約を結んだ人を対象に、物件情報なども含めて「本当に融資していいか」を審査します。そのため、本審査のほうが審査期間が長く、必要書類も多くなります。
2回の審査が行われる理由は、金融機関は数千万円にも及ぶ貸し出しに対して慎重に判断する必要がありながらも、次で説明するように売買契約を結ぶには事前審査の承認を要し、迅速な判定も求められているからです。また、金融機関にとってはすべての申込みに対して本審査を行うことが難しいため、まずは返済能力を判定する事前審査という関門を設けています。
2.審査の流れ
住宅ローンの審査には事前審査（仮審査）と本審査があります。住宅購入までの流れと、その中での事前審査と本審査の位置づけは下記の通りです。
|
流れ |
目安の期間 |
|
①資金計画を立てよう |
− |
|
②物件を決めよう |
|
|
③住宅ローンを借りる金融機関を決めよう |
|
|
④事前審査（仮審査）の申し込みをしよう →3.事前審査（仮審査）のポイントで解説 |
即日〜3営業日程度 |
|
⑤売買契約をしよう |
− |
|
⑥本審査の申し込みをしよう →4.本審査のポイントで解説 |
1〜2週間程度 |
|
⑦住宅ローンの契約をしよう |
− |
|
⑧夢のマイホームに住む！ |
======================================
【Pick Up】▼住宅ローンは複数申込み・比較を。おすすめトップ３！
【１位】auじぶん銀行
住宅ローン総合満足度No.1！トップクラスの低金利と団信保障が魅力的！
【２位】PayPay銀行
トップクラスの低金利！スピーディな審査とオンライン完結がGood◎
【３位】SBI新生銀行
転職直後、単身者、築古物件でも対応！
======================================
3.住宅ローン審査で重要視されている項目
国土交通省によると、全国の金融機関を対象にした「住宅ローン審査で考慮されている項目」は以下のようになっています。
出典：『令和４年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr1_000014.html）
約9割の金融機関が以下の9項目を審査項目としています。
・完済時年齢
・健康状態
・担保評価
・借入時年齢
・年収
・勤続年数
・連帯保証
・金融機関の営業エリア
・返済負担率
これらの項目の多くは、長期的な返済計画が成り立つかを金融機関が判断するために用いられます。しかし、それ以外の項目も場合によっては重要視されることがあります。例えば、雇用形態が派遣社員の場合、長期的に収入が得られるかの判断が難しくなり、審査が厳しくなる場合もあります。
4.事前審査（仮審査）のポイント
(1)事前審査の役割
売買契約前に行う事前審査（仮審査）には、スピーディな回答が求められます。事前審査の回答が出るまで住宅ローン利用者は売買契約ができず、買いたい物件を他の人に買われてしまう可能性があるからです。
そのため、事前審査最低限は必要最低限の本人確認書類（運転免許証や保険証など）や源泉徴収票を基に行われます。また、オンライン申込みの場合は、住宅ローン利用者が入力した情報のみで審査を行います。
(2)事前審査の審査内容
事前審査で金融機関や保証会社がチェックするのは主に住宅ローン利用者の返済能力です。借り入れ希望額に対して滞りなく返済できるだけの収入があるかを返済比率で判断し、他にも住宅ローン以外の借り入れがないか、個人信用情報に懸念がないかを確認します。原則として、物件のチラシの情報から簡易的な担保評価も行いますが、オンライン申込みの場合は物件評価すら行わない金融機関もあります。
(3)仮審査の必要書類
事前審査には、運転免許証や保険証などの本人確認書類と、源泉徴収票などの収入を証明する書類が必要です。
(4)仮審査の注意点
事前審査では、金融機関が個人信用情報の照会を行います。したがって一度に多くの金融機関に事前審査を申し込むと、多くの個人信用情報の照会が行われます。その履歴が多いと、審査にネガティブな影響を与える場合があります。事前審査は多くても3行程度に留めるのがいいでしょう。
また、一般的にネット系金融機関は事前審査時には物件評価をしないので、店舗型金融機関に比べて、事前審査には通ったものの本審査で否決になる可能性が高くなります。
======================================
【Pick Up】▼住宅ローンは複数申込み・比較を。おすすめトップ３！
【１位】auじぶん銀行
住宅ローン総合満足度No.1！トップクラスの低金利と団信保障が魅力的！
【２位】PayPay銀行
トップクラスの低金利！スピーディな審査とオンライン完結がGood◎
【３位】SBI新生銀行
転職直後、単身者、築古物件でも対応！
======================================
5.本審査のポイント
(1)本審査の役割
本審査は、住宅ローンの申込みに対する金融機関からの最終回答の役割があり、1〜2週間程度かけて慎重に行われます。必要書類に関しても、事前審査（仮審査）とは異なり、取得に費用がかかる印鑑証明書や住民票などの公的書類や、売買契約書・重要事項説明書・工事請負契約書・建築確認申請書などの物件関係の書類が必要になります。
(2)本審査の審査内容
本審査では、事前審査のときに簡易的にチェックした返済能力の再検証に加え、物件の担保評価や物件瑕疵がないか、そのほかにも違法建築ではないかといった適法性の判断がなされます。金融機関によっては、物件評価のために現地まで出向く場合もあります。
(3)本審査の必要書類
本審査の際には次のような書類が必要です。
・印鑑証明書や住民票などの公的書類
・売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書、建築確認申請書などの物件関係の書類
(4)本審査の注意点
本審査時に住宅ローン利用者の状態も再度確認するため、事前審査後に他の借り入れが増えていたり、延滞が生じていたりすると本審査で否決となる可能性があります。
6.よりよい条件で審査承認を得るには
住宅ローンの審査について説明して来ましたが、よりよい条件で審査承認を得るためのポイントは下記の通りです。
(1)返済計画に無理がないかを確認する
まずは、自分の収入とライフスタイルに応じて、無理のない返済計画を立てましょう。35年間の住宅ローンを組んだ場合には、35年間にわたって返済が続きます。その間には、結婚・出産・転職・子どもの進学などのさまざまなライフイベントが想定されます。
現時点で精一杯の背伸びをした金額ではなく、将来に支出が増えたときでも返済できる余裕を持って計画することがオススメです。
(2)物件に特殊性がある場合には事前に金融機関に確認する
借地権や地上権、コーポラティブハウス、旧耐震基準、市街化調整区域などの気になる条件のある物件を購入する場合は、当該物件を対象とした住宅ローンが利用可能か、事前に金融機関に確認することが重要です。物件自体が住宅ローンの対象にならないと、全ての作業が無駄になってしまうためです。
(3)複数の金融機関に申し込む
事前審査に通っても本審査で落ちてしまう可能性が常にあります。そのため、多少の手間になりますが、ローンの申込みは複数の金融機関に行い、本審査が通るまで並行して進めるようにしましょう。金利の条件は本審査後に決定するので、より良い条件のローンを選ぶためにも、複数の金融機関の審査を受けたほうがいいでしょう。
======================================
【Pick Up】▼住宅ローンは複数申込み・比較を。おすすめトップ３！
【１位】auじぶん銀行
住宅ローン総合満足度No.1！トップクラスの低金利と団信保障が魅力的！
【２位】PayPay銀行
トップクラスの低金利！スピーディな審査とオンライン完結がGood◎
【３位】SBI新生銀行
転職直後、単身者、築古物件でも対応！
======================================
7.事前審査（仮審査）に落ちる理由
事前審査（仮審査）は主に返済能力をみるための審査です。しかし、年収が十分に高いにもかかわらず、審査に落ちてしまうことがあります。ここでは、その代表的な理由について説明します。
信用情報に問題がある場合
事前審査の申込みを受け付けると、金融機関は個人信用情報機関にその申込者の個人信用情報の照会を行います。個人信用情報機関には、申込者が現在利用している借入の情報や、過去5～10年間の延滞・滞納といった事故の情報が登録されています。延滞・滞納の履歴がある人は、事前審査に落ちる要因になります。
クレジットカードの引き落としや、携帯端末の端末代金の割賦販売の引き落としが滞ってしまうことでも個人信用情報機関に登録されてしまいます。そのため、住宅ローンを検討する前から、延滞・滞納が起こらないように十分に注意しておく必要があります。
なお、料金を支払えば個人信用情報機関に個人信用情報の開示を申し立てることができます。事前審査に落ちてしまった場合には、個人信用情報に問題がないかを確認してみましょう。
他に返済中のローンがある場合
住宅ローンの事前審査では、金融機関は申込者の返済能力を評価します。その評価方法は、年収に占めるローンの返済額（返済比率）を算出し、返済比率が金融機関の定める基準を満たすかどうかです。一般的には、返済比率が約35％を超えると審査が厳しくなっていきます。
返済比率の計算には住宅ローン以外の借入も勘案されるため、自動車ローンや教育ローン、その他のローンがあるとその分、審査に通りにくくなります。毎月の返済負担が大きいローンがある場合には、完済してから住宅ローンを申し込むなどの対策を行いましょう。なお、消費者ローンに借入がある場合には、貯蓄ができず、家計が回っていないのではないかと金融機関に疑われる要因になります。消費者ローンを完済してから住宅ローンを申し込むべきでしょう。
勤続年数が短い場合
住宅ローンの審査では、金融機関は申込者の現時点の年収だけでなく、将来にわたって安定した収入が見込めるかを重視しています。そのため、現在の勤務先での勤続年数が短い場合は収入の安定性が不安視され、そもそも融資対象にならない場合もあります。
一般的には、最低でも勤続年数が1年は必要です。転職したばかりの人は、仮に収入が上がったとしても住宅ローンを組めるようになるまで、その勤務先での勤続年数を重ねる必要があります。
もし急いでローンを組みたい場合には、勤続年数の条件がゆるい金融機関や、同業種の転職であれば勤続年数の要件を緩和する金融機関にローンを申し込む必要があります。無料で使える住宅ローン比較サービス「住宅ローン診断」を利用すれば、勤続年数が短くても融資対象になる金融機関をご提案できますので、ぜひご利用ください。
8.事前審査（仮審査）に通ったが本審査で落ちた場合
事前審査（仮審査）はスピーディな回答が求められるため、限られた内容で行う一方で、本審査ではさまざまな提出資料をもとに、本格的な審査を行う金融機関が多くあります。
そのため、「事前審査（仮審査）には通ったが、本審査で落ちた」ということも起こり得ます。その原因には、次のような可能性が考えられます。
(1)事前審査（仮審査）での申告内容と実態が異なっていた
事前審査の時点では自己申告の年収にて審査し、書類の提出を必要としない金融機関では、自己申告した年収と、源泉徴収票や確定申告書での収入の金額にズレが生じ、本審査で審査に落ちる例があります。
事前審査の際にはできる限り正確な情報を申告するように努め、もし手元に書類がなくて正確な数字がわからない場合には、少し低めの年収にて自己申告することで、このような失敗を防ぐことができます。
(2)物件に問題があるとみなされた
本審査では物件も詳しく審査が行われます。その物件に十分な担保評価がない場合や、現在の制度に違反している物件である場合には、物件に問題があるとみなされて審査に落ちる可能性があります。
物件に対する評価は金融機関によって差があるため、購入したい物件が事前に融資対象になるかを金融機関に問い合わせれば、このような事態になることを避けることができます。また、不動産業者は、融資されやすい物件と融資が難しい物件についての知識を持っていますので、物件選びの段階で不動産業者に確認するのも良いでしょう。
(3)保険会社による団信審査が否決だった
住宅ローンの審査のプロセスでは、金融機関による審査のほかにも、加入する団体信用生命保険（団信）の審査があります。団信の審査は保険会社によって行われますが、がんにかかったことがある人など、健康状態に大きな問題がある場合には、団信の審査で否決されてしまい、住宅ローンを借りられないことがあります。
多くの金融機関で、事前審査の申請時または事前審査の結果の受領以降のタイミングで、団信告知をすることが可能です。健康面に懸念がある場合には、あらかじめ金融機関の担当者にその旨を伝えておき、早めに団信の事前査定を実施するようにしましょう。
また、どうしても団信への加入ができない場合には、団信への加入が義務付けられていないフラット35を利用するのも選択肢の1つです。
8.まとめ
住宅ローンを好条件で借り入れるためには、事前審査（仮審査）と本審査の役割や内容を知り、事前の対策をしておくことが大切です。
以下のような特徴を理解して、うまく金融機関の審査を乗り切り、最適な住宅ローンを借りられるように今日から準備を始めましょう。
-
事前審査は購入希望物件と資金計画が決まれば誰でも無料で申込可能です。ネット銀行・メガバンク・地銀・信金などから複数行に申し込みましょう。
-
本審査は売買契約締結後に実施される審査です。事前審査後の最終審査であり、1～2週間程度の時間がかかるので、早めに手続きをするようにしましょう。
-
物件に特殊性がある場合には、事前審査の前に金融機関に問い合わせをしましょう。
======================================
【Pick Up】▼住宅ローンは複数申込み・比較を。おすすめトップ３！
【１位】auじぶん銀行
住宅ローン総合満足度No.1！トップクラスの低金利と団信保障が魅力的！
【２位】PayPay銀行
トップクラスの低金利！スピーディな審査とオンライン完結がGood◎
【３位】SBI新生銀行
転職直後、単身者、築古物件でも対応！
======================================
特別金利でおトクに！
ピッタリの住宅ローンを一括比較・申込み
モゲチェック 住宅ローン診断
住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
どんな金融機関で自分が審査に通りそうか、目安を知りたい方にはオンラインで住宅ローンを一括比較できる「モゲチェック 住宅ローン診断」がオススメです。
「モゲチェック 住宅ローン診断」は無料で利用可能で、年齢や年収、住んでいる地域などの住宅ローン審査項目を考慮した上で、その人にピッタリなローンを紹介するサービスです。「モゲチェック 住宅ローン診断」を参考に、どのような銀行で審査を進めたらいいか比較してみましょう。
