1. 住宅ローン本審査までの流れ
本審査への申し込みはどのような流れで行うのでしょうか？あらかじめ手順を知っておくことで、スムーズに手続きを進めやすいはずです。
事前審査申し込み
まず行うのは『事前審査』を金融機関へ申し込むことです。仮審査とも呼ばれる簡易的な審査で、融資ができるかどうか大まかな結果を伝えてくれます。
申し込みから結果が届くまでは早ければ翌日、長くても1週間ほどです。ネット銀行では最短即日で結果が分かる場合もあります。
事前審査に通過すると、住宅ローンを組んで住宅を購入可能な人と判断できるため、不動産会社を訪れるとまず申し込むよう勧められるかもしれません。
不動産売買契約
事前審査に通過すると、不動産会社との間で『不動産売買契約』を結びます。正式な契約のため、契約書はもちろん重要事項説明書にも一通り目を通し、疑問点や不安点があれば質問し理解しておきましょう。
契約内容をよく確認し、契約書へ署名捺印すると契約は成立します。理解が不十分なままであったとしても、成立した契約は覆せないので注意しましょう。
また不動産売買契約を結ぶタイミングで、一般的に手付金を支払います。順調に手続きが進めば頭金に充当される金額です。仮に契約をしてから解約したいと申し出ても、手付金は返金されない点に注意しましょう。
慎重に内容を確認した上で契約することが大切です。
本審査申し込み
無事に不動産売買契約を締結したら、契約を決めた金融機関の『本審査』へ申し込みましょう。結果が出るまで1～2週間かかるため、支払日に間に合うよう、早めに申し込みます。
事前審査に通過していれば、本審査も無事に通過する可能性が高いといわれています。ただし事前審査のときと借入希望金額や契約者の情報が異なるケースでは、前提が変わっているため落ちる可能性があります。
万が一書き間違いにより事前審査と異なる内容を記入していた場合にも、審査落ちのリスクがあります。書類を作成したら家族や不動産会社の担当者にチェックしてもらい、誤りがないか確認してから提出すると安心です。
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2. 本審査と事前審査の違い
住宅ローンを申し込むには、本審査と事前審査を受けなければいけません。2種類の審査にはどのような違いがあるのでしょうか？
事前審査は返済能力を簡易に審査
事前審査で主に見られるのは申込者本人の返済能力です。そのため申込者の勤務先・年収・その他の借入金額・返済期間・信用情報などをチェックします。
借入額が経済状況に見合っていると判断されれば通過できる流れです。審査項目は本審査と比較して少なく、結果が出るまでの日数も少ない事前審査は、あくまでも簡易的なものといえます。
不動産売買契約の締結前に、物件を購入できるだけの住宅ローンを借りられる見込みがあるか、本審査前に申込者へ知らせるためのものです。
本審査はより詳細に判断される
一方、本審査は本当に融資してもよいのか最終判断するために行われます。事前審査で提出された書類の内容と相違ないかという点とともに、下記もチェックされます。
- 借入時・完済時の年齢
- 団体信用生命保険に加入するために必要な健康状態
- 雇用形態・勤続年数・年収など勤務先に関する情報
- 連帯保証
- 年収に占める年間の返済額の割合である返済負担率
- 融資可能額
- 担保評価
中でも事前審査と異なるのは、購入する物件の担保評価が結果に影響を与える点です。
申込者の収入や信用情報に問題がないケースでも、担保価値が借入希望額より低く不十分だと、審査落ちや融資額の減額の可能性があります。
本審査は必要書類が多い
多くの項目を調査する本審査の際には、提出する書類がたくさんあります。代表的なのは下記の書類です。記入が必要なものは誤字脱字や書き間違いに注意しましょう。
- 申込書類：借入申込書・団体信用生命保険申込書など
- 本人確認書類：運転免許証・パスポートなど、実印と印鑑証明書
- 収入証明書：源泉徴収票・確定申告書のコピーなど
- 勤務先に関する書類：会社案内・勤続証明書・見込収入証明書・社員証など
- 家族に関する書類：住民票の写し
- 購入物件に関する書類：売買契約書・工事請負契約書・重要事項説明書・不動産登記簿謄本など
このほかにも必要があると判断されると、別途書類の提出を求められます。例えばほかに借入金があれば借入証明書が必要です。
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3. 事前審査、本審査ともに複数申し込みOK
住宅ローンは事前審査も本審査も、複数の金融機関へ申し込みが可能です。仮に申し込んだ全てのローンが審査に通ったとしてもペナルティはなく、融資に悪影響を及ぼすことはありません。
金融機関により審査条件や審査基準が異なる
審査へ申し込んだときにチェックされる項目は前述の通りですが、全ての金融機関が同じ項目を用いているわけではありません。項目は同じでも重要度が異なるケースもあります。
一般的な書類のみでは審査通過が難しい場合は、追加書類の提出により対応してもらえる金融機関もあるでしょう。複数の金融機関へ申し込めば、審査基準が自分の条件に合うプランを選べる可能性が高まります。
不動産会社を通しても、特定の金融機関だけでなく、さまざまな金融機関へ申し込み可能です。一度の入力で複数の金融機関へ申し込める、住宅ローンのプラットフォームを導入している会社もあります。
本審査で落ちる場合もある
事前審査に通過すると本審査も問題なく通過するケースが大多数です。ただし少数とはいえ本審査で落ちることもあります。例えば記載内容の不備や健康状態によるものです。
確認しながら書き進めていても、記入する内容を間違えるミスは起こり得ます。記入する内容が誤っていると、審査落ちするかもしれません。
そのようなときでも複数申し込んでいれば、誤記のない書類を提出した他の金融機関は審査に通過している可能性が高いでしょう。
また健康状態により審査落ちするなら、ワイド団信を扱う金融機関だと契約できるかもしれません。複数の金融機関へ申し込みしておけば、審査に通過できなかった場合でも安心です。
本審査通過後にキャンセル可能
場合によっては、本審査へ申し込んだ住宅ローンが全て審査に通る可能性もあります。しかし必ずしも審査に通過した住宅ローンを利用しなければいけないわけではありません。
本審査に通過した段階ではキャンセルも可能です。どの住宅ローンを契約するか決めたら、そのほかはキャンセルの手続きを取ります。
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4. 複数の金融機関に本審査を申し込むメリット
本審査の申し込みは複数の金融機関へできますし、利用しないローンはこの段階ならキャンセルも可能ということが分かりました。では複数の金融機関で本審査を申し込むことには、どのようなメリットがあるのでしょうか？
審査落ちや減額承認のリスクを減らせる
まず挙げられるメリットは、審査落ちや減額承認に備えられる点です。例えばメガバンク・地方銀行・ネット銀行というように業態の異なる金融機関へ申し込むと、審査で重視する点が異なると予想できます。
その結果、メガバンクでは審査に落ちたとしても、地方銀行は希望借入金額で審査に通過するかもしれません。審査落ちはもちろん、減額承認となったときにも、資金の調達ができなければ住宅購入を諦めなければならないでしょう。
複数の金融機関へ申し込むことで、このようなリスクを回避しやすくなります。
よりよい条件を比較して選べる
より好条件の住宅ローンを選び契約できるのも、複数の金融機関へ本審査を申し込むメリットです。借入額や金利が希望に合うプランを選びやすくなります。金融機関ごとに用意されている特典も考慮するとよいでしょう。
地方銀行などへ申し込み、引っ越し業者で相見積もりを取るように競合させることで、有利な金利を引き出せるかもしれません。好条件で契約したいときに役立つ方法です。
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5. 本審査に複数通過したら
実際に複数の金融機関で本審査に通過したときには、どのような手続きが必要なのでしょうか？最適なプランを選ぶ基準や、金融機関との契約について解説します。
自分に合ったプランを選ぶ
まずは本審査に通過した住宅ローンの中から、自分に合うプランを選びましょう。借入可能額や適用金利はもちろん、金利タイプや返済方式なども比較します。
ほかに団体信用生命保険に無料で特約を付けられる金融機関や、個人事業主や転職直後でも申し込み可能な金融機関もあります。自分に合っているか確認するには、複数の項目を比較し、多角的に検討することが大切です。
金融機関と住宅ローン契約を締結
自分に合う金融機関を選んだら、金融機関へ連絡し契約する旨を伝えます。本審査に通過した段階では、単に融資を受ける権利を獲得しただけで、実際に融資は受けられません。
金融機関との間に『金銭消費貸借契約』を締結することで、決められた日にちに借入金額が指定口座へ振り込まれるのです。契約をするにあたり、事前に記入が必要な箇所や用意しなければいけない書類もあります。
契約当日に不備がないよう、事前によく確認し用意しましょう。また金銭消費貸借契約と同時に、購入する物件を担保とするための抵当権設定契約も締結します。
用意されている契約書へ署名・捺印したら完了です。あとは引き渡しと同日に実行される融資を待てばよいでしょう。
6. 住宅ローンの本審査は複数申し込みが可能
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関へできます。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、業務形態の異なる複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。
金融機関ごとに審査基準は異なるため、まったく同じ条件で申し込んでも、借入可能額や適用金利が異なるケースは多くあります。複数の金融機関で審査に通ったら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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