1.はじめに：住宅ローン審査と利用条件
大前提として、住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。例えば「雇用形態が契約社員の場合、A銀行では審査受付できるが、B銀行ではできない」などです。
「◯◯銀行 住宅ローン 商品概要」などと検索すれば銀行が公表している受付基準を見ることはできますが、銀行内部では公表している以上に厳しめの基準が設定されていることがほとんどで、一般の方は銀行審査基準の詳細を把握することは困難です。
一般的には金利や団信の条件が良い金融機関ほど審査が厳しく、審査が柔軟であるほど金利が高くなります。
2.審査に通りにくいのはこんな人
住宅ローン審査で金融機関が重視しているのは「安定的に返済してくれる人かどうか、最終的に融資金を回収できるかどうか」です。
以下、住宅ローンの主な審査基準やモゲチェック利用者からの問い合わせが多いポイントをピックアップしました。審査に落ちた経験のある方やこれから住宅ローンを組む予定の方は、ご自身の状況と照らし合わせてみてください。
前提
住宅ローンを借りる上で前提条件になるのは「個人信用情報に問題がないこと」「反社会的勢力ではないこと」、そして借り換え審査であれば「物件への差し押さえ歴がないこと」の３つです。
このうち個人信用情報とは、クレジットやローンに関する信用情報のことです。金融機関から何らかの形でローンを借りたり、割賦（分割）で物品を購入したりすると、それらの情報は全て個人信用情報機関へ登録されます。
（個人信用情報機関）
・全国銀行個人信用情報センター（以下、KSC）
・株式会社シー・アイ・シー（以下、CIC）
・日本信用情報機構（以下、JICC）
個人信用情報機関は3つあり、KSCは銀行系、CICは割賦やクレジットカード、JICCは消費者ローン会社が中心に加盟しています。
延滞やデフォルト（貸し倒れ）の情報は3社で共有されており、住宅ローン申込時に申告をしなかったとしても、借り入れ中のローンの情報や過去の返済履歴は審査を受ける金融機関側で全て把握されていると考えるべきでしょう。
あまり知られていないのが、「携帯電話端末の分割払い」です。携帯電話・スマートフォンの本体を分割払いで購入することは割賦にあたるため、個人信用情報機関に登録されます。そのため携帯電話料金の支払いに遅れがあると、クレジットカードやローンと同様に延滞として扱われます。
反社会的勢力ではないことはいわずもがなでしょう。
また、借り換え審査においては物件への差し押さえ歴がないことも重要です。税金の滞納等で物件に差し押さえされた経歴は不動産登記簿に残ります。過去の差し押さえが解除済みであるとしても「過去に差し押さえを受けたことがある」という事実だけで住宅ローン審査には非常にネガティブとなります。「納めて当たり前の税金を滞納して差し押さえを受けた人が、果たして住宅ローンを安定的に返済してくれるだろうか」という疑念を晴らすことは難しいからです。
| 住宅ローン審査のポイント10選！
上記の条件をクリアした前提で、ここからは住宅ローン審査の重要ポイント10選を解説します。
審査に困った方は自分が当てはまっている項目があるか確認してみてください。
(1)年齢
住宅ローンは長期間のローンです。年齢が若いほど将来的な年収増加が見込めますので、銀行も貸しやすいといえます。
また、団信の加入時年齢の関係から、65歳以上など高齢の場合は審査ができない場合がほとんどです。
(2)年収
銀行により「年収200万円以上」などの下限設定があります。年収が高いほど銀行は支払い能力を高く見積もることができます。
ただし同じ年収でも雇用形態によって判断が分かれます。同じ年収300万円でも、正社員とアルバイトでは安定性が異なるためです。
(3)勤務先
勤務先の会社規模が大きい、上場企業である、資本金が大きい、公共性が高い(公務員など）、などに該当すると審査が通りやすい傾向があります。
一方、飲食・宿泊業や農林水産業などは、景気や気候・災害などの外部要因に左右されやすいため、安定性を低く評価される傾向があります。
また、外資系企業かどうかも実は重要です。日系企業に比べて解雇や転職が発生しやすいため、外資系企業勤務だと年収が高くてもさほど高く評価されない場合があります。
(4)雇用形態
基本的には正規雇用(正社員や正規の公務員)であることが重要です。勤務先に雇用が守られていると判断されるためです。
審査は[ 正規雇用→自営業・法人役員→契約社員→派遣社員→パート・アルバイト→無職 ] の順で厳しくなり、正規雇用以外の場合はそれだけで審査受付できなくなる銀行も多くあります。
正規雇用でない場合は、少しでも上位の雇用形態を目指すと良いでしょう。年収が同じでも上位の雇用形態の方が安定性を高く評価されます。なお、自営業・法人役員の場合は以下のような注意点があります。
自営業：直近３年程度の間、収入があっても節税対策として課税所得を抑えている場合、年収基準を満たさず審査受付されないことがあります。一般的には確定申告書の [所得金額-事業-営業等] の金額が年収とみなされます。
法人役員：直近３年程度、経営先企業が赤字でない必要があります。サラリーマンと違って雇用が守られる立場ではないため、会社の業績と個人の所得が一体として評価されます。
(5)勤続年数
勤続年数にも銀行ごとに最低基準があります。１〜２年程度勤めていればある程度多くの金融機関に申し込めるでしょう。
一方、転職回数が多い場合や勤続が短い場合は「今の収入が安定的に増える・維持できる」とは想定しにくく、年収が高いとしても審査は厳しくなりがちです。
勤続が浅くても審査受付できる住宅ローンとしては「SBI新生銀行」が挙げられます。
SBI新生銀行は低金利でありながら柔軟な審査が特徴的で、転職後間もない方でも銀行担当者に転職理由をしっかり伝えれば申込み可能です。転職後の見込み年収がわかる資料が必要になるので、新しい勤務先のオファーレターや雇用契約書を準備して申込むとよいでしょう。
＞＞解説記事はこちら
審査の柔軟なSBI新生銀行住宅ローン！他の銀行とは異なる審査の特徴とは？
(6)婚姻・扶養家族数
婚姻している、子どもがいる場合は、家庭があることで責任感が増すと判断され、単身者よりも評価が高くなります。
単身者は「将来的に引っ越して物件を賃貸に出してしまうのではないか」との懸念があるため、審査受付できない銀行もあります。もし入籍予定がある場合は、入籍後に申込みをするか、入籍予定であることを銀行担当者に明示することが大切です。
扶養家族数が多い場合も要注意です。同じ年収500万円でも扶養家族数が1人の場合と3人の場合とでは、前者の方が住宅ローンの支払い能力が高いと見られます。扶養家族数が多いほど生活費が増えるため、住宅ローンの返済に回せる家庭内の資金が少なくなるためです。
(7)住宅ローン以外の借入
そのほかの借り入れが多いほど審査に不利になります。具体的には、教育ローン・自動車ローンや、銀行カードローン、消費者金融での借入、クレジットカードのリボ払い残高などです。
資産運用の一環として不動産投資ローンを利用する人も増えていますが、多額の借入となるため住宅ローン審査に大きな影響を及ぼすおそれがあります。
借入の残高や本数が多い場合、返済比率（後述）の点で審査に影響が出てくるため、できる限り返済を進めたり完済しておくことがおすすめです。
(8)物件所在地・担保評価
住宅ローン対応エリアの設定がある銀行もあります。例えば、北海道の銀行では西日本が対象外という場合や、沖縄県や離島は対象外、などです。
物件自体も審査の対象となっており、担保評価と呼ばれます。住宅ローン利用者が返済できなくなった場合、 金融機関は抵当権（担保権）を実行して物件を売却しローンの残債を回収するため、回収できるだけの評価の出る物件かどうかを重視しています。担保評価のポイントは以下の通りです。
・地方よりは都市部の方が評価されやすい
・銀行によっては旧耐震基準、違法建築、借地権、市街化調整区域、保留地の物件は取り扱いできない場合も
(9)融資比率
借入希望額を担保評価額で割って算出した割合であり、低い方が有利です。
これは自己資金をより多く出して住宅ローン金額を抑えた人の方が、銀行は物件売却によって融資金を回収できる可能性が高いと考えるためです。
(10)返済比率・年収倍率
返済比率とは、年収に対する住宅ローン以外のローンも含めた年間返済額の割合です。高くても30%〜35%以内に抑えると良いでしょう。なお、この計算においては実際の金利ではなく審査金利という高めの金利で計算されることが多いです。
年収倍率とは、借入希望額を年収で割ったものです。一般的には7倍までが目安となります。
返済比率・年収倍率のどちらも低い方が有利となるため、数値が高い人は年収を高めたり、自己資金を多く出して借入希望額を低くすることと良いでしょう。
＜例：年収500万円・借入希望額3,000万円・35年返済・審査金利3%の場合＞
毎月返済額：11.5万円 → 年間返済額 138万円
返済比率 ：138 / 500 = 27.6%
年収倍率 ：3,000 / 500 = 6倍
その他：借り換えの場合
住宅ローンの借り換えの場合、利用中の住宅ローンの返済実績が短いと取り扱ってもらえない場合があります。例えば2025年1月に返済が始まった人が2025年4月に借り換えようとしても、返済実績は3~4回しかありません。返済実績は1年（12回）程度あれば、借り換え先金融機関の選択肢が広がるでしょう。
また債務者変更（離婚関連や、親子ローンの解消など）を伴う場合、取り扱い対象外となる銀行が大多数です。
3.審査に通りやすいのはこんな人
以下のポイントを多く満たす人ほど、どんな銀行の審査も通過しやすいといえるでしょう。
✔大企業に勤めている、または公務員である
✔正規雇用である
✔年齢が若い
✔勤続年数が長い
✔年収が高い
✔より都市部に物件を買う人
✔住宅ローン以外の借入が少ない
✔各種ローンやクレジットカードなどの支払いで延滞を起こしたことがない
4.どうしたら審査に通る？
住宅ローン審査に通らなかったとき、これらを改善したら審査が通りやすくなるかもしれません。
・借入金額は年収の７倍以内に抑える
・婚姻予定の単身者は、入籍後に申込をするか、入籍予定であることを明示する
・勤務先での勤続が浅い人は、１年以上になったら申込む
・配偶者が働いている場合は、収入合算を検討してみる
・住宅ローン以外の借入で延滞歴がある人は、解消してから5年経過するのを待つ
5.住宅ローンのネット申込と窓口申込の違い
金融業界でもデジタル化が進む中、住宅ローン審査をネット受付する銀行が増えていますが、ネット申し込みは審査システムによって機械的・形式的に判断されることが多く、窓口申し込みに比べ審査が厳しい場合もあります。
ただし、ネット銀行などネット申し込みが基本の銀行でも、対面形式での相談窓口を設けている場合があります。例えば住信SBIネット銀行です。住信SBIネット銀行には全国展開しているSBIマネープラザという対面窓口があり、担当者と相談しながら申込みを進めることができます。
対面形式であれば、お客様一人ひとりの事情を考慮して受付してくれますし、担当者が審査承認に向けて審査部署へ掛け合ってくれる場合もあります。
ネット申し込みで審査が落ちてお困りの方は、対面形式での審査申し込みも検討してみてください。
6.まとめ
・住宅ローン審査では年収から雇用形態、勤務先、物件評価など幅広くチェックされる
・審査を行う前に、自分が審査に通りやすい状況かどうかセルフチェックを
・ネット申込で落ちても、店頭など対面手続きで審査が通りやすくなることもある
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〜モゲチェック・マメ知識〜
「各項目問題ないのに、なぜ審査に落ちたのか分からない...」というときは、個人信用情報を疑ってみましょう。
個人信用情報(個信)には、各種お借入の詳細に加えクレジットカードの利用履歴や延滞情報などが載っています。金融機関は審査時に個信を見ており、住宅ローン以外の借入が多い、延滞歴があるなどの情報を確認しています。
年収や年齢、勤務先などの見た目上は特に問題ないにも関わらず審査に通らない場合、多くは個人信用情報が原因となっています。個信の内容は金融機関からローン申し込み者に伝えてはいけないルールになっており、例え個信が原因で住宅ローンが借りられなかったとしても金融機関はそれを教えてくれません。あくまでも「総合的判断で見送り」と言われてしまうため、もし審査結果に納得出来ない場合は、自ら各個人信用情報会社へ照会し、どのような情報が登録されているか確認してみましょう。
過去の借入が残っていたり、気付かないうちに延滞していたなど、自分の個信情報をチェックしてみると、審査に落ちた理由が分かるかもしれません。
個信の照会はCIC（株式会社シー・アイ・シー）など、各種個人信用情報機関でできます。気になる方は利用してみてください。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
どんな金融機関で自分が審査に通りそうか、目安を知りたい方にはオンラインで住宅ローンを一括比較できる「モゲチェック 住宅ローン診断」がオススメです。
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