１．SBI新生銀行の住宅ローンとは
（１）SBI新生銀行とは
SBI新生銀行は東京都に本店を置く金融機関で、全国に26店舗を展開しています。2023年1月4日、新生銀行からSBI新生銀行へと商号変更しました。
インターネットからの利用で振込手数料が最大月10回無料になったり、ATMの365日24時間営業、窓口営業時間の延長、円建てと外貨建ての預金がワンセットになった預金通帳を発行しない総合口座「PowerFlex」の販売など、個人や中企業を対象としたサービスが充実しています。
SBI新生銀行についてもっと詳しく
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（２）SBI新生銀行住宅ローンの詳細
①金利
SBI新生銀行の住宅ローンの変動金利は、ネット銀行並の低金利となっています。
また、固定金利水準が低いのもSBI新生銀行の特徴です。
今月のSBI新生銀行の金利については、金利ランキングでチェックしてみてください。
②団信
SBI新生銀行には「安心保障」という疾病保障があります。疾病やケガなど特定の症状によらず、公的介護保険制度の要介護3以上又は所定の要介護状態になるだけでその時点の住宅ローン残高と同額の保険金が支給されます。
２．SBI新生銀行の審査のメリット
一般的に住宅ローン審査で断られる理由として、「物件に問題がある」「申込人の属性に問題がある」「借り入れ方や借り換え方に問題がある」と大別できます。
では、SBI新生銀行の住宅ローン審査はどのような点が柔軟なのでしょうか。それぞれ具体的な例を見てみましょう。
（１）物件面：旧耐震基準でもOK！
日本では建物に耐震基準の定めがあり、建築されてからの年数が経っている古い物件だと、現在の耐震基準に合わない場合があります。
銀行は住宅ローンの対象となる物件を担保に取ることから、一般的には現在の耐震基準（新耐震基準）に合う物件のみを対象としている場合が多数です。
＜耐震基準＞
旧耐震基準：
1981年5月31日までに建築確認申請が受理された物件が該当
新耐震基準：
1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された物件が該当
いわゆる「旧耐震基準」の物件は築年数が古いことから手頃感がある一方で、住宅ローン審査を申し込める銀行が少ない実態があります。
しかし、SBI新生銀行は築年数の制限をしていないため、「旧耐震基準」の物件でも審査を申し込むことができる数少ない銀行の一つとなっています。
（２）属性面：転職前後の申込みでもOK！
住宅ローン審査では、申込人の収入が安定しているかどうかを見極めるために、銀行によって「勤続1年以上」など最低勤続年数の基準があります。
そのため、これから転職予定の方や、転職したばかりの方は、新しい職場で勤続年数が1年以上になってからでないと申し込めないといったケースが多くあります。
SBI新生銀行の場合は、転職間近であったり転職した直後の場合でも、銀行担当者に転職理由をしっかり伝えれば申込みが可能です。転職後の見込み年収がわかる資料が必要になるので、新しい勤務先のオファーレターや雇用契約書を準備して申込みましょう。
「転職を控えているけどどうしてもこの物件が欲しい。時間が経つと他の人にお気に入りの物件を取られてしまうかもしれない」といった事情がある方など、転職前後で早めに住宅ローンを組みたい方にはSBI新生銀行がおすすめです。
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（３）属性面：未婚・単身者でも柔軟！
住宅ローン審査では婚姻しているか、扶養家族は何人いるか、といった家族情報を求められることが通常であり、単身者よりも家族のいる人の方が審査に通りやすいと言われています。
これは、審査をする金融機関から見ると
・家族のいる人の方が、責任感をもって返済を続けてくれそうであるという考え
・単身者は、将来結婚した際に引っ越しをし、住宅ローンの物件を賃貸に出してしまうのではないかという懸念
が背景にあります。
そんな中、SBI新生銀行の場合は申込時に「同居家族の情報」が不要となっているので、未婚の方や単身者の方が申込みしやすいというメリットがあります。
（４）属性面：自営業者・法人役員に朗報！
一般的に、自営業や法人役員の方に対する審査は厳しくなります。
これは普通のサラリーマンや公務員と異なり、個人の収入と勤務先の業績とがより密接に結びついていると考えられるためです。
多くの金融機関では、自営業者は直近３期分の確定申告書、法人役員は直近３期分の決算書類を提出する必要がありますが、SBI新生銀行はいずれも直近２期分で審査を進めることが可能です。
ただし、自営業の方は所得（経費控除後）が2年平均300万円以上であること、法人役員の方は勤務先の決算が２期とも黒字であることが最低限必要となります。
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（５）属性面：永住権のない外国籍でもOK！
住宅ローンは「申込人が完済までその物件に住み続ける」ことが前提にあるため、永住権を持たない外国籍の方については取り扱い対象外としている銀行がほとんどです。
一方、SBI新生銀行では「永住許可を持たない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可をもっていて、その配偶者が連帯保証人になる」ことを条件に、永住権のない外国籍の方の申込みも受付しています。ローンの契約書も言語によっては外国語対応しているので、外国籍の方も安心して契約できるでしょう。
「いまは永住権がないけど、今後も日本に住み続ける予定」という外国人の方には、一定の条件のもと、SBI新生銀行は申込みできる数少ない金融機関の一つとなっています。
（６）借り換え方：期間延長しての借り換えOK！
住宅ローンの借り換えにおいて、借り換え後の新しいローンの返済期間は「借り換える前のローンの返済期間の範囲内」に収めることが一般的。
当初のローンよりも期間を延長して借り換えることができれば、月々の返済額を大きく引き下げることができるのですが、実際には困難です。
背景にあるのは、金融機関にとって返済期間の延長とは本来、「返済が苦しい人のための特例的な猶予措置」であるためです。金融機関から見れば、返済期間の延長とはとてもネガティブなものといえます。
しかしながら、住宅ローンを借りて返済しているうちに「家族が増えて出費が増えてきたから、もう少し家計に余裕をもたせたい」などの動機で、住宅ローンの返済期間を延長したいという方も少なくないことでしょう。
そんな方にも、SBI新生銀行はおすすめです。返済期間を延長しての借り換えを申し込むことができるのです。
SBI新生銀行クラスの低金利で期間延長借り換えができる金融機関はとても珍しいので、ご希望の方はまずは審査に申し込んでみるとよいでしょう。
３．SBI新生銀行の審査のデメリット
上述のように、SBI新生銀行の住宅ローン審査は、他の銀行では厳しいようなケースでも受け入れられる柔軟な面があります。
ただし、決してSBI新生銀行の審査が緩いというわけではありません。SBI新生銀行の住宅ローン審査には、他の金融機関と比較して厳しい部分もあります。
（１）連続した就業が2年以上必要
肝は「連続した」就業が必要という点です、新卒で就業期間が2年未満の場合や、退職と転職の間にブランクがある場合は、審査の土台に乗らなくなってしまいます。
転職直後で申し込む場合でも、空白期間が出ないように申し込む必要があります。
（２）年収400万円未満の場合は審査が厳しい場合も
申込みの基準としては「年収300万円以上」であることが必要ですが、審査上は年収300万円以上〜400万円未満の方が厳しく見られる場合があります。
年収400万円未満の方は否決になったり減額での審査承認となる可能性があるので、自己資金を多く出して借入金額を抑えたり、配偶者とのペアローンや収入合算も検討してみてください。
４．まとめ：SBI新生銀行はこんな人にもおすすめ！
SBI新生銀行の住宅ローンは、変動金利も固定金利も低い金利設定。
SBI新生銀行の住宅ローンは、以下のような方におすすめです。
・低金利の変動金利を使いたい方
・固定金利を使いたい方
・「安心保障」で要介護状態に備えたい方
また、審査が特徴的であるため、他の銀行では申込みできないようなケースでも借りられる可能性があります。
もちろん、実際に借りられるかどうかはSBI新生銀行の審査次第となりますが、以下に該当するな方にもSBI新生銀行の住宅ローンはおすすめです。
・築年数の長い、旧耐震基準物件を買う予定の方
・単身者や未婚の方
・自営業や法人役員の方
・外国籍の方
・返済期間を延長して借り換えたい方
※本稿で紹介した審査の特徴は、SBI新生銀行の審査基準の一部です。SBI新生銀行での審査承認を確約するものではございません。
住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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