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審査の柔軟なSBI新生銀行住宅ローン！他の銀行とは異なる審査の特徴とは？
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1. 転職直後は住宅ローンを組みにくい
転職直後は住宅ローンの借入がしにくいタイミングです。なぜ審査に通過しにくくなってしまうのか、理由を見ていきましょう。
住宅ローンは何を基準に審査されるのか？
そもそも住宅ローンはどんな基準で審査されるのでしょうか。住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なり、どんな項目をどのような目線で審査しているか、詳細を教えてもらうことはできません。
しかし、金融機関が審査で重視する項目を把握すれば、自分だったらどのような状況なのかを事前に確認することができるでしょう。国土交通省が発表している「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、金融機関が住宅ローン融資を行う際に考慮する項目として、上位5項目は次のようになっています。
・完済時年齢
・健康状態
・借入時年齢
・年収
・勤続年数
いずれも9割以上の金融機関が審査項目として挙げており、これらは特に重要な項目と言えるでしょう。
>>国土交通省「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
勤続年数は審査の重要ポイント
上記の国土交通省調査では、金融機関の93.6%が審査基準として勤続年数を考慮すると回答しています。返済が長期間にわたり続く住宅ローンでは、多くの金融機関が収入の安定性を重視し、勤続年数に重きを置くのです。
基準となる年数は金融機関ごとに異なり、中には重視しないところもあります。しかし9割以上の金融機関が審査基準に用いていることを考慮すると、勤続年数は審査の重要なポイントです。勤続年数が短いほど審査が厳しくなることが予想されます。
融資実行前の転職もNG
住宅ローンの利用は一般的に、事前審査・本審査・契約・融資実行という流れで進みます。契約手続き自体は本審査後に実施しますが、最終的に契約が成立するのは融資が実行されるタイミングです。
契約と融資実行の間に転職した場合、新しい勤務先で再審査を受けなければいけません。審査にさらに時間がかかりますし、勤続年数が基準に満たないことから借入ができない可能性もあります。
転職を考えつつマイホームの購入手続きも進めている場合には、融資実行前の転職は回避すべきでしょう。
雇用形態が変わる場合は有利になるケースもある
基本的には住宅ローンを組む前に転職することは、勤続年数の観点から不利になる要素ですが、雇用形態が変わる場合には有利になるケースもあります。上場企業の正社員や公務員は将来の収入が比較的安定していると評価されるため、住宅ローンを組むうえでは有利な雇用形態です。非上場企業の正社員はそれには劣りますが、住宅ローンを組むことのできる属性です。しかし、契約社員などの正社員以外の雇用形態の場合や、会社役員・個人事業主・自営業者は収入の安定性が低いと評価され、住宅ローンが組めなかったり、組める場合でも年収に対して借入上限額が低く評価されたりします。
最低でも転職から1年を経過しないと申し込めない金融機関が多いものの、例えば契約社員や個人事業主から正社員・公務員に雇用形態が変わる転職であれば、勤続年数がリセットされる影響よりも、雇用形態が変わる影響のほうが大きくなると考えられます。
2. 在職期間が短い人はネット銀行がおすすめ
マイホームの購入に十分な収入はあるけれども勤続年数が短いという場合には、ネット銀行を利用するとよいでしょう。大手都市銀行や地方銀行では勤続年数を重視されることが多いですが、ネット銀行は勤続年数の基準が比較的短い場合があり、審査に通過する可能性があります。
勤続年数より返済能力を重視
転職したてでも審査に通過しやすいのは、ネット銀行で重視されるのが返済能力であるためです。借入額に対して十分な収入があることさえ分かれば、ネット銀行では住宅ローンを利用できる可能性があります。
そもそも審査基準として勤続年数の基準を設定していないネット銀行もあるといわれており、基準があるとしても、勤続6カ月以上というようにハードルが低く設定されています。
ネット銀行の特徴
ネット銀行の住宅ローンは、勤続年数を重視しないという点以外にも特徴があります。代表的なのは、低金利であるという点です。都市銀行でも低金利が続いていますが、ネット銀行はそれよりさらに低い水準です。そのため、総支払額を抑えて住宅ローンを利用したいと考えている人にも向いています。
ただし、手続きには窓口のある銀行よりも手間がかかります。本審査の完了まで不動産業者を窓口としないことがほとんどであるため、書類の手配や確認を、全て自分で行わなければいけません。
加えて、ネット銀行では手続きは全て郵送で行われます。不足や不備があると契約までに時間がかかる場合もあるでしょう。スムーズに手続きが進むよう、必要書類をよく確認することが大切です。
ただし、審査基準は全体的に厳しい
提出された書類をもとに画一的に審査が実行されるネット銀行では、一般的に借入へのハードルが高いといわれています。大量に集客し効率的に審査を行う必要があり、個別の事情を汲むよりは、機械的な判定が中心となるためです。
少しであっても基準に満たない項目があると審査落ちしてしまうため、なかなか通過できないものと認識したほうが良いでしょう。
またネット銀行では初期費用に保証料が含まれていないため、保証会社を利用しません。債務者が返済不能になった場合、回収できないリスクを銀行自身が負うことになります。この点もネット銀行の審査が厳しい理由です。
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3. 審査落ちした場合の対処法
勤続年数が足りないことで審査に落ちた場合には、どのような対処法があるのでしょうか？代表的な対策を知ることで、転職直後でもマイホームを購入できる可能性が高まります。
前職の勤続年数と合算できないか相談
金融機関によっては、「勤続年数の合算」が可能かもしれません。全てのケースで可能なわけではありませんが、同業種への転職や年収アップの転職、スキルアップの転職であれば、考慮してもらえる可能性があるのです。
例えば、資格を取得して同業他社へワンランク上のポジションで転職した場合には、計画的な転職と考えられます。キャリア形成のために戦略的な転職ができる人物と高く評価され、勤続年数の合算が認められるケースもあるのです。
まずは金融機関の担当者に相談し、転職の事情や収入の変化について詳しく伝えてみましょう。
勤続年数の要件がないフラット35を利用
長期固定金利が特徴の「フラット35」を利用するのも方法の1つです。国民に幅広く住宅ローンを普及させるための住宅ローンであるフラット35には、勤続年数に関する要件がありません。勤続期間が短くても利用できる可能性は十分にあるでしょう。
年収に占める年間返済額の割合を示す返済比率や年齢などの条件を満たしていれば、勤続年数が1年未満でも借入ができるかもしれません。
勤続期間が1年を超えるまで待つ
時間がたてば勤続年数はどんどん長くなっていきます。マイホーム購入のタイミングをずらせるなら、勤続期間が金融機関の定める基準を超えるまで待つのもよいでしょう。
待っている間に自己資金を増やせれば、さらに金融機関の信頼を得やすくなります。まとまった金額の頭金を貯められる人と評価されることで、好条件で借入ができる可能性もあります。
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4. 返済中に転職する場合
住宅ローンの返済期間は長いため、返済中に転職することもあるでしょう。その場合にはどのように扱われるのでしょうか？ 必要な手続きも知っておき、金融機関とスムーズなやりとりができるようにしましょう。
返済に影響がなければ問題ない
融資が実行され、物件の引き渡しが完了し、返済が始まってからであれば、転職することへの制約はありません。勤務先が変わったとしても、ローン残高の一括返済を求められるといったことはないのです。月々の返済が滞りなく行われている限り、問題はありません。
ただし、転職によって収入が減り、これまでと同じペースで返済ができなくなりそうな場合には、早めに相談しましょう。事前に相談することで、返済計画の延長や、返済額を一時的に減らし後から上乗せしていくといった方法で、返済計画の見直しをしてもらえる場合があります。
必要な手続き
返済のペースが落ちなければ、転職することに問題はありません。ただし転職したことを届け出る手続きは必要です。契約書や約款を確認すると、届出事項の変更があった場合には届出の必要があると明記されています。
勤務先は届出事項の最たるものです。転職して勤務先に変更があった場合には、速やかに借入先へ報告しましょう。
5.住宅ローンを組む前の転職におけるメリット・デメリット
ここまでの内容を踏まえて、住宅ローンを組む前に転職することのメリット・デメリットを整理してみましょう。具体的には「キャリアアップの転職であればプラス材料になり得ること」がメリット、「勤続年数がリセットされ、審査にネガティブなこと」がデメリットです。
メリット
住宅ローンを組む前に転職を行うメリットとしては、「スキルアップ・キャリアアップのための転職」であれば、審査でプラス材料になる可能性がある点が挙げられます。転職は勤続年数の観点ではマイナス材料ですが、キャリアの一貫性や将来性があると見込まれれば、審査のプラス材料になる可能性があります。
ただし、スキルアップのためとはいっても、年収が下がってしまった場合には明らかなマイナス要因になります。プラス要因になるには、年収が上がる転職であることが条件と言えます。
デメリット
転職すれば勤続年数は必然的にゼロに戻ってしまいます。金融機関による審査項目からも明らかなように、勤続年数がゼロの状態では住宅ローン審査に通りにくいうえに、そもそも金融機関の選択肢が狭まります。
なお、転職をしたことを金融機関に隠して審査を進めることは避けるべきでしょう。住宅ローンの提出書類の1つである健康保険証の資格取得年月日を見れば、いつから勤務開始しているのかを金融機関は見破ることができるためです。
6. 住宅ローンを組んだ後に転職する場合のメリット・デメリット
住宅ローンを組んだ後の転職には、基本的に制約はありません。現職の情報をもとに審査を受けることがメリットおよびデメリットになります。なお、転職した場合には、勤務先が変わったことを忘れずに金融機関に伝えるようにしましょう。
メリット
住宅ローンを組んだ後に転職する場合には、転職前の勤務先・雇用形態といった情報をもとに審査を受けることになります。勤続年数の要件に引っかかることなく、住宅ローンの手続きを進めることができます。
デメリット
転職によって年収が上がる場合や雇用形態が審査に有利になる場合には、転職前の属性で審査されることがデメリットになり得ます。特に転職前の年収で借入可能額に不安がある場合には、転職後1年以上が経過してから申込みを行いましょう。
7. 住宅購入前の転職は慎重に
住宅ローンの借入をするとき、転職したてでは不利に働くことがあります。多くの銀行では安定性の基準として勤続年数をチェックするため、転職後数カ月では審査に通過しない可能性があるのです。
また本審査に通過し契約を交わした後でも、融資実行前に転職すると再審査になってしまいます。マイホーム購入と転職のタイミングが重なる場合には、慎重に時期を見極めることが大切です。
勤続年数不足が原因で審査落ちした場合には、ネット銀行の利用、勤続年数合算の交渉、フラット35の利用といった方法があります。勤続年数の基準を満たすまで待つことも検討しましょう。慎重に進めることで、転職したばかりでもマイホーム購入の可能性が広がります。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が安く済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、業務形態の異なる複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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