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審査の柔軟なSBI新生銀行住宅ローン！他の銀行とは異なる審査の特徴とは？
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1. 住宅ローンの審査は勤続年数で決まる？
住宅ローンにはさまざまな審査基準があり、その一つとして勤続年数が挙げられます。どのくらいの金融機関が勤続年数を重視しているのでしょうか？基準として用いられている理由とあわせて解説します。
勤続年数を考慮する金融機関は多い
国土交通省が行った民間住宅ローンの実態に関する調査によると、審査時に勤続年数を考慮していると回答した金融機関は『95.6％』でした。つまり、大多数の金融機関で審査に影響を及ぼすということです。
一般的に勤続年数が短いと住宅ローンが組みにくいといわれているのは、収入の安定性をはかる基準として用いられているからです。
短い期間で転職を繰り返している場合、スキルアップせずいつまでも収入が上がらない可能性があります。このような状態では、年齢が上がるにつれ、転職により収入が下がることも考えられるでしょう。
そのような理由から、勤続年数不足の場合には、収入が安定せず貸し倒れリスクの高いケースと判断されてしまうのです。
勤続年数の基準は？
一般的な都市銀行や地方銀行では『1～3年以上』の勤続年数で、住宅ローンに申し込みできるケースが多いといわれています。
ただしこの基準は金融機関ごとに異なり、中には6カ月ほどでOKということもあるのです。
特にネット銀行の場合には、転職後1年未満でも申し込みできる場合があります。金融機関により基準はさまざまなため、まずは金融機関に問い合わせてみましょう。
2. 勤続年数の短い人が審査に通るケースって？
多くの金融機関が収入の安定性をチェックする基準として勤続年数を考慮しています。とはいえ、不足しているからといって必ず審査に落ちるわけでもありません。勤続年数が短くても、審査に通過することはあるのです。
年収がアップする転職
転職で年収がアップするのは、それだけ能力が高く信頼されていることの証です。現時点では勤続年数が短かったとしても、能力を生かし新たな勤め先で昇進や昇給していくことが考えられるでしょう。
前職と比較して明らかに年収が上がる転職をした場合には、勤続年数が短くても審査に通る可能性は高いのです。前の勤め先と異なる業種であったとしても、年収アップの転職は高評価につながります。
グループ会社への出向・転籍
勤め先の企業にグループ会社がある場合、出向や転籍などで所属が変わり勤続年数が短くなることがあります。グループ企業への出向・転籍は、まず金融機関へその旨を説明することが大切です。
金融機関はグループ会社間であれば、同一企業に勤めていると判断され、審査にはそれほど響きません。ただし極端に小規模で年収アップが見込めない企業の場合、高く評価されないことはあり得ます。
キャリアアップのための転職
専門性やスキルを生かし転職でキャリアアップしたというケースも、審査にはポジティブです。これまでの経験をもとにしつつ、以前の勤め先より高収入や高いポジションを得ていれば、審査に有利に働きます。
計画的な転職で確実にキャリアアップしていれば、将来的に転職することがあっても、継続して安定収入を得られる可能性が高いからです。特に同業種でのキャリアアップは金融機関から評価される傾向があります。
大手企業へ転職
返済期間が長期間にわたる住宅ローンは、長期的な安定を重視した審査が行われます。景気に左右されにくく盤石な基盤を築いている大手企業や公務員への転職は、有利に働きやすい傾向です。
勤続年数が短い場合でも、大企業で働いている場合には申し込みする価値があるといえるでしょう。
士業への転職
弁護士や税理士といった士業への転職も、勤続年数にかかわらず審査に通過しやすいことがあります。中でも大手の事務所に入所した場合、正社員雇用で高収入が実現するため、安定性が高いと判断されるのです。
特に都市銀行の住宅ローン審査では、士業の社会的な地位の高さが審査において有利に働くこともあります。ただし、独立して士業に携わるケースでは、安定性が不確かと判断され審査に通過できないこともあるでしょう。
同じ士業でも、働き方によって金融機関の印象ががらりと変わります。
3. 勤続年数の短い人が住宅ローンを組む方法
転職により勤続年数が短い場合でも、ケースによっては審査に通過する可能性があると分かりました。しかし必ずしも先に挙げたケースに該当している必要はありません。それ以外にも住宅ローンを借りられる方法があります。
ペアローンなどを検討する
まず挙げられる方法は、ペアローンを利用することです。夫婦で契約するペアローンや親子で契約するリレーローンでは、1軒の住宅を購入するときに、2人がそれぞれ住宅ローンを契約します。
そのため1人でローンを組むより審査に通りやすく、限度額も上げられる可能性があるのです。例えば夫婦の一方が転職したてで勤続年数不足でも、もう一方の信用情報が高ければ希望の金額で借りられるかもしれません。
ペアローンを利用する場合には、将来的にいずれか一方が働けなくなることや、収入が下がるリスクについても検討したうえで申し込むことが大切です。
保証人を立てる
金融機関が勤続年数の長さを考慮するのは、不安定な収入により返済できなくなる貸し倒れのリスクを回避するためです。保証人を立てて貸し倒れの危険性を下げられれば、審査に通過する可能性が高まります。
主債務者が返済不能になったとき、連帯保証人には返済する義務が生じ、それは拒否できません。それだけ重い責任を負うからこそ、勤続年数不足をカバーできる可能性があります。
例えば夫婦でペアローンを契約した場合、夫が妻の、妻が夫の連帯保証人になることで、返済に責任を負うのです。夫の収入に妻の収入を合算して借り入れるケースでも、妻が連帯保証人になることが求められます。
借入金額を少なくする
借入金額を少なくして申し込むというのも一つの方法です。金額が少なければその分借入へのハードルは下がり、返済の負担も抑えられ無理なく完済できます。
住宅ローンの貸し出しのとき、金融機関では返済負担率という基準を設けています。例えば『フラット35』では、年収4,000,000円以上の場合は35％、年収4,000,000円未満の場合は30％の返済負担率を定めているのです。
金融機関ごとに返済負担率は異なりますが、借入金額がこの範囲内におさまるようであれば、勤続年数といった他の条件が十分でない場合でも借入できるケースが多いようです。
詳細な負担率は公開されていないことが大半ですが、借入金額を少なくすることで範囲内におさまる可能性が高まります。
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4. 勤続年数1年未満。転職したばかりの場合
理想の物件に出会ったときや、子どもの成長を考えたとき、転職したばかりでも住宅を購入したいということがあるでしょう。勤続年数が1年に満たなくても住宅ローンを借りるには、どのような方法があるのでしょうか？
勤続年数を定めていない金融機関を利用
まず考えられるのは、審査基準として勤続年数を定めていない金融機関を選ぶという方法です。申し込みの条件になっていなければ、転職してすぐのタイミングでも申し込みできます。
条件として勤続年数が定められているかどうかは、各金融機関の申し込み要件を確認しましょう。借入の候補として挙げている銀行の申し込み要件を事前に調べておけば、直前になって慌てることがありません。
申し込み時には転職歴や勤続期間を正確に記入することが大切です。金融機関によっては、審査の参考にするため職歴書の提出を求められることや、勤め先以外の情報をヒアリングされることもあります。
前職と勤続年数を合算
勤続年数の合算ができないか、金融機関に打診する方法もあります。例えば前職で長く勤めていた場合や、同業種の転職・キャリアアップの転職・年収アップの転職などの場合、合算して扱ってもらえるかもしれません。
勤続10年の前職と勤続1年の現職の年数を合算してもらうことで金融機関の基準を満たせれば、審査に通過できるでしょう。このような対応は、大手都市銀行より地方銀行の方が融通がきくといわれています。
合算により借入できる可能性がありそうな場合には、地方銀行や信用金庫の利用を検討するとよいでしょう。
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5. 勤続年数と住宅ローンの気になる疑問
転職の理由や退職後の働き方は人によりさまざまです。住宅ローンで勤続年数を基準とするとき、どのように扱われるかはケースごとに異なります。個別に気になる点をチェックしましょう。
会社都合で転職した場合は？
倒産やリストラといった会社都合で転職しなければいけないこともあります。特別な事情があると考えることもできますが、住宅ローンの審査では通常の転職とまったく同じ扱いになる点に注意が必要です。
どのような理由であれ転職は転職として処理され、勤続年数は新しい勤め先でカウントされます。そもそも勤続年数は収入の安定性をチェックするために用いられているものです。
安定性という面では会社都合でもリスクになると考えられるため、事情が考慮されることはありません。やむを得ずした転職でも自ら望んだ転職でも、勤続年数の扱いに違いはないのです。
個人事業主になったらどうなる？
勤めていた企業を退職後、個人事業主として仕事をする場合、転職よりもさらに借入に不利に働きます。個人事業主は仕事をどれだけ請け負ったかで収入が大きく変わるため、不安定で信頼性が低いと判断されるからです。
特に独立してすぐの頃は継続の見通しが立たない状態ということもあり、申し込みできる金融機関が見つからないこともあるでしょう。申し込みできたとしても、金利が高い・限度額が少ないということもあります。
個人事業主として働き住宅ローンを借りるには、まずは3年以上続けることが大切です。年収の査定で直近3年分の所得をチェックされること多いですし、事業継続性を示すことにもつながります。
6. 勤続年数不足？住宅ローン審査に落ちたら
希望の金融機関で審査を受けたけれど、勤続年数不足で審査落ちということも考えられます。そのようなときには、どのような対処法があるのでしょうか？代表的な方法を紹介します。
購入時期を後ろに延ばす
確実な対処法として挙げられるのは、購入時期を先に延ばすという方法です。勤続年数不足は時間がたてば自然と解決します。ある程度の期間勤めるまで、まずはマイホームの購入を延期するのです。
十分な勤続年数を満たすまでに自己資金を貯めておけば、頭金や諸費用の支払いも余裕を持って行えます。十分な資金を貯めたうえで借入すれば、現状より有利な条件でローンを組める可能性もあるでしょう
また住宅ローンの審査依頼は、2～3月や8～9月の引っ越し時期に集中する傾向があります。この時期は審査を厳しめに実施していることもあるため、時期をずらして申し込むこともポイントです。
ほかの理由もチェックして
審査落ちの理由は勤続年数不足以外にもあるかもしれません。そのためほかの理由がないかチェックすることも大切です。例えば住宅ローン以外にもローンを組んでいると、借入できないことがあります。
また年収3,000,000～4,000,000円台のケースでは、年齢が高いと審査に通りにくいことがあるようです。ほかにもクレジットカードや公共料金の度重なる滞納があると、信用情報に履歴が残り審査に影響します。
意外と知られていないのが、携帯の機種代金の引き落としができないときも信用情報に履歴が残ることです。数千円の延滞により住宅ローンが借りられない、とならないよう、日々の支払いを計画的に行うことが大切です。
7. 勤続年数が少なくても住宅ローンは組める
勤続年数が少ないからと住宅ローンを諦めることはありません。例えばキャリアアップや年収アップにつながる転職なら、金融機関から評価されることもあります。
そうでない場合も、ペアローンの利用や保証人を立てること、借入の減額で契約できるケースもあるのです。勤続年数を基準にしていない金融機関や、前職と勤続年数を合算できる金融機関を利用する方法も検討しましょう。
また審査落ちした場合、勤続年数が少ないことが原因なら、数年待てば状況は改善します。その間に自己資金を貯めておけば、余裕を持ってローンを組めるはずです。
住宅ローンの借入は勤続年数不足でもできることがあるため、紹介した方法を参考にアプローチしてみましょう。
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