1.団信の審査に通りづらい人
団信の審査基準は明確に開示されていませんが、保険の審査なので保険期間中に保険金支払事由が生じる確率という観点から審査されます。
具体的な審査のポイントは次の3つです。
(1)健康状態
申し込み時点での病気の有無、過去の病歴、健康診断や人間ドックの結果、身体の障害状態、妊娠有無等に関して、所定の該当事項がある場合は要注意です。
また、患っている（直近3年以内に患っていた）病気が死亡リスクの高いものであればあるほど、審査で否決になる確率が高くなります。
医師からの投薬がある場合は、薬の種類・量・期間等も審査上の大きな判断材料となります。
(2)職業
死亡リスクの高い職業（レーサー、登山家、アイスホッケー選手、プロボクサー、ラグビー選手、プロレスラー、サーカス団員、スタントマン等）であればあるほど否決の確率が上がります。
(3)不正利用防止
反社会的勢力等は、団信審査が否決されます。
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2.ワイド団信も検討したい
ワイド団信とは、既往歴があるなど、健康上の理由で一般団信に加入できない人を対象に引受基準を緩和した団信です。
通常の一般団信と比べて幅広い人が加入できる一方、保障内容は同じというのがワイド団信の特徴です。
ただし金融機関にとってはリスクが高くなるため、住宅ローンの適用金利に0.3％程度金利が上乗せされます。
＞＞ワイド団信についてもっと詳しく
ワイド団信は、一般団信では加入が難しい高血圧症、糖尿病、うつ病等の持病を持った人でも加入できる場合があります。
過去に引受実績のある例は以下の通りです。
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主な疾病カテゴリー |
ワイド団信で過去に引受実績のあるおもな例 |
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代謝異常による病気 |
糖尿病、脂質異常症（高脂血症・高コレステロール血症）、 高尿酸血症・痛風など |
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心臓・血圧の病気 |
狭心症、心筋梗塞、不整脈、心房細動、期外収縮、 心臓弁膜症、高血圧症、血栓性静脈炎（静脈血栓症）など |
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脳の病気 |
脳卒中（脳梗塞・脳出血・くも膜下出血）、 脳動脈瘤（脳動脈解離）、てんかん、ギランバレー症候群など |
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精神・神経の病気 |
うつ病・うつ状態、自律神経失調症、適応障害、不安障害、 強迫性障害、パニック障害、睡眠障害、神経症など |
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食堂・胃・腸の病気 |
潰瘍性大腸炎、クローン病、逆流性食道炎、胃潰瘍、 十二指腸潰瘍、大腸ポリープなど |
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肝臓・胆道・膵臓の病気 |
肝炎・ウイルス肝炎（B型肝炎・C型肝炎）、肝機能障害、 脂肪肝、胆石、胆嚢ポリープなど |
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呼吸器（胸部）の病気 |
喘息、気管支炎、肺炎、肺血栓塞栓症、結核、睡眠時無呼吸症候群など |
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目・耳・鼻の病気 |
緑内障、白内障、網膜剥離、難聴、副鼻腔炎など |
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ホルモン・免疫異常による病気 |
バセドウ病（甲状腺機能亢進症）、甲状腺機能低下症、 リウマチ性疾患、橋本病、全身性エリテマトーデスなど |
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血液・造血器の病気・異常 |
貧血、赤血球・白血球の数値異常など |
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妊娠・女性特有の病気 |
妊娠、子宮筋腫、卵巣嚢腫、子宮頸部異形成、子宮内膜炎など |
出所：イオン銀行
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3.うつ病は審査に影響する？
精神病の一種でもあるうつ病は、団信加入への大きな壁となります。
2017年の厚生労働省の患者調査では、国内でも約120万人もの人がうつ病・躁うつ病で医療機関を受診したとされており、年々患者数が増えてきています。
(1)過去３年以内のうつ病に注意
３年以上前に治療が終了し、完治したと判断されている場合、住宅ローンが組める可能性は充分にあります。
しかし、過去３年以内にうつ病の診断歴がある場合、団信への加入は難しくなります。
実はうつ病こそが、数ある病気の中でも団信の加入審査に通りづらい病気とされています。自殺の要因となる、再発率が高い、難治性で治療に時間を要すということが主な要因です。
うつ病は、重症化すると就業不能に陥ることもある病気ですが、通院や投薬等で回復し、通院も不要となる場合もあります。
うつ病を要因として一般団信への加入ができない人には、ワイド団信への申込や、フラット35での検討をおすすめします。
(2)加入後にうつ病になったら？
ご注意いただきたいのは、一般団信ではうつ病は基本的に保障対象外であるということです。
原因は何であれ死亡や高度障害時に初めて保険金が下りるので、返済中にうつ病になっただけでは住宅ローンは免除されない点に注意が必要です。
4.団信加入は必須じゃない！？
「一般団信のみならず、ワイド団信すらも否決になってしまった。マイホームの夢もこれまでか」そう気落ちしてしまっている人へオススメしたいのがフラット35です。
住宅金融支援機構という公的機関が民間金融機関と提携して提供するフラット35は団信加入が必須ではありません。
フラット35は全期間固定金利の代表格で、完済まで金利が変わらない安心感もメリットです。団信加入する場合に比べ、加入しない場合は金利が下がるように設計されています。
ただし、言い換えれば健康状態が悪くてもフラット35で住宅ローンを組めることになり、団信に加入しないためローン返済中に万一のことがあっても、住宅ローンは免除されません。
残された家族は収入が絶たれた上に多額の住宅ローンを抱えてしまうというリスクを考えると、心配も多いはず。生命保険（引受基準緩和型保険）に別途加入するなどの対策が現実的には必要でしょう。
5.団信審査のワンポイントアドバイス
団信加入にあたってのさらに細かいアドバイスは以下の通りです。
(1)正確な告知をする
団信加入時に現状を保険会社へ報告する告知書は正確に記載しましょう。保障開始から2年以内に告知内容が不正確だと判明した場合は保険契約が解除されます。
また、2年を超えていても詐欺として保険金が支払われないことがあります。残された家族を守るためにも正確に告知することが大切です。
告知書に該当する項目があったとしても、必ずしも審査で否決されるわけではありません。
(2)告知事項のみ回答する
告知書記載の病気以外の手術歴を告知する必要はありません。
必要以上に告知する必要はないため、設問に真正面から回答するようにしましょう。
(3)告知事項に定められている期間に着目する
告知事項にある期間外の病歴等は告知の必要はありません。
告知事項には、「直近（過去）◯◯年（月）以内」という期間の定めがあります。病歴や治療・投薬等の告知をする際、告知事項となっている期間内に該当がある場合のみ記入する必要があります。
期間外のもの（すでに完治している5年前の病歴等）を告知してしまったことにより、団信審査否決となってしまうケースもあります。告知事項を熟読した上での告知を心がけましょう。
(4)可能な限り現状を詳しく書く
既に病気が完治していたり、症状が安定しているケースでは、そのことを詳しく書いたほうが加入できる確率は上がります。
薬の名前・種類・量（mgまで記入が望ましい）についても同様です。
6.まとめ：否決になっても選択肢はある
住宅ローンの団信に加入できない又は加入が困難な場合の対策について説明してきました。
一般団信の審査で否決になった場合に取るべき手段は以下の通りです。
(1)別の保険会社を使っている金融機関のローンに申し込む
金融機関によって団信を扱っている保険会社が異なるため、一度否決になったとしても他の保険会社で通ることがあります。
団信が否決になったら、他の保険会社を団信の幹事会社として使っている金融機関のローンに申し込むのも有効です。
主要銀行の団信と保険会社の組み合わせは以下の通りです。団信審査が否決になったら他の金融機関を検討してみましょう。
団信と保険会社の組み合わせの例（2024.10時点）
| 一般団信 | 疾病保障団信 | ワイド団信 | |
| auじぶん銀行 |
ライフネット生命 |
||
|
住信SBIネット銀行 |
SBI生命 | ||
| 三井住友銀行 | 住友生命 |
三井住友海上火災（8大疾病） 住友生命（クロスサポート） |
ー |
| みずほ銀行 | 第一生命 |
第一生命（がん団信） 損害保険ジャパン（8大疾病） |
SOMPOひまわり生命 |
| 第一生命 |
第一生命（3大疾病・団信革命） 日本生命（ペア団信） |
クレディ・アグリコル生命 | |
(2)ワイド団信を検討する
一般団信に比べ、引受基準が緩和されたワイド団信を利用するのも手です。
ただ、ワイド団信が利用できる金融機関は限られています。金利が0.3%程度上乗せになるため、できるだけベースの金利が低い金融機関を探すと良いでしょう。
(3)フラット35を利用する
住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供されるフラット35は団信の加入・非加入が選択できます。したがって、団信に加入せずに住宅ローンを利用することができます。
(4)借入人を配偶者へ変更する
配偶者が正社員の場合は、配偶者名義で住宅ローンを申し込むというのも一つの手段です。ただし、この場合は購入物件の所有権も借入人である配偶者になります。
いかがでしたか？
住宅ローンは団信加入が大原則ですが、一般団信に加入できない場合も上述の選択肢を参考にしながら、上手に住宅ローンを活用してください。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
どんな金融機関で自分が審査に通りそうか、目安を知りたい方にはオンラインで住宅ローンを一括比較できる「モゲチェック 住宅ローン診断」がオススメです。
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