住宅ローン審査の流れ
ほとんどの人は住宅購入時に住宅ローンを利用することになります。住宅ローンを利用するためには審査を受ける必要があります。
住宅ローンを借りるにあたって、まずは金利や団信など自分の条件に合うローンを探すことから始めましょう。
希望のローンが決まったら仮審査を申し込み、仮審査後の本審査にも通ればローン契約を締結する流れになります。住宅ローン契約が結ばれると、ローンが実行され、住宅の購入代金に充当されるという流れです。
審査に落ちる可能性も考えて、3〜4行程度の銀行に申し込み、並行して進めるのがオススメです。
それでは審査のフェーズごとに具体的にどんなことをするのか、詳しくみていきましょう。
事前審査（仮審査）
事前審査は購入したい物件と資金計画が決まればいつでも申込みをすることができます。申込人が申告した最小限の申し込み情報から、返済能力や返済プランが適切かどうか、個人信用情報、申込人が反社会的勢力ではないか、などを主に判断します。なお、物件が決まっていなくても申し込み可能な金融機関も一部あります。
銀行の店舗で申し込む場合は、オンラインで申し込むよりも事前審査の段階で提出しなければならない書類が多いことが一般的です。オンラインであれば事前審査の時点では書類提出をしないケースが多いですが、対面申し込みだと本人確認資料や物件に関する資料、資金計画資料などを求められます。
本審査
事前審査に通過し不動産の売買契約を結んだ後に行うのが本審査です。事前審査は比較的簡易な審査ですが、本審査では本格的に様々な観点で精査されます。具体的には申込人の経済状況・信用力・健康状態などを詳細に確認したり、物件の担保価値を評価したり、本当に希望額を貸し付けして良いか、などです。
なお、いわゆる団信の申し込みも一般的には本審査の段階で行います。金融機関からの案内に沿って、保険会社へ告知を行いましょう。
契約・融資実行
本審査も通過したらいよいよ金融機関と住宅ローン契約を行うことになります。契約を行うことで金利プランや適用金利、返済期間や借入額などが確定することになります。
ちなみに住宅ローンの契約は「金銭消費貸借契約」といい、「金消（きんしょう）契約」などと要約されることが多いです。
金融機関と契約を結ぶ際、「抵当権設定契約」も同時に行います。これは住宅ローンの対象となる物件を金融機関に担保として差し出すための契約手続きです。不動産登記を行うため、抵当権設定の手続きは金融機関指定の司法書士を通じて行うことになります。
これらの手続きが滞りなく行われると、融資金が実行されるのを待つのみです。融資実行日当日は、金融機関からの融資金が銀行口座に入金され、そのお金を不動産会社やハウスメーカーに振込処理することで資金決済が完了します。その数日後、司法書士から登記が完了したことが通知されるでしょう。
住宅ローンの審査に必要な時間
住宅ローンでは事前審査・本審査という2つの審査を通過する必要があるため、それだけの時間を要します。実際にどれくらいの期間がかかるのか、審査の流れとともに解説します。
事前審査
事前審査は通常、即日から1週間程度かかるとされています。オンライン申し込みだとある程度機械的に判定され、即日〜3日程度で済むでしょう。
店舗などでの対面申し込みの場合、事前審査の段階で一定の書類提出が必要となる分、金融機関側はそれらの書類の精査も必要になります。そのため、オンライン申し込みよりは少々長い期間が必要ですが、それでも1週間程度と見ておけば良いでしょう。
本審査
本審査では事前審査での申込情報が正しいか等に加え、本当にその人に希望額分の貸し付けをして良いか、物件の担保価値はどれくらいかなどの高度なチェックが行われるため、事前審査よりも長い期間を要します。
申込人がスムーズに書類提出等できたとして、おおよそ1週間から3週間程度と見ておきましょう。
なお、返済比率（年収に占める年間返済額）や、その他の情報次第では、追加の書類提出や情報提供が求められることもあります。そのような場合はもう少し審査期間が延びる可能性もあります。
契約・融資実行
本審査が通過したら、基本的にはいつでも住宅ローン契約が可能です。ただし、金融機関は契約書類の準備を行う必要がある他、不動産会社・金融機関・申込人それぞれのスケジュール調整なども必要になるため、本審査が通過し実際に契約手続きを行うまでに1週間程度は必要となるでしょう。
ただし、オンラインで契約を完結できる金融機関の場合は、1週間もかからず契約手続きを行うことができるでしょう。
また、契約を行ったあと融資実行に至るまでも1週間程度の時間が必要です。これは金融機関側で融資の準備作業などが必要となるためです。
全体では1か月〜2ヶ月程度
ここまでをまとめると、住宅ローン審査にかかる期間は申し込みから融資実行まで1ヶ月〜2ヶ月程度かかることになります。実際には申込人も必要書類を揃えたり、オンライン申し込みの場合はそれらをアップロードするのに時間がかかったりなどにも時間がかかるでしょう。余裕を持って手続きができるよう、住宅購入のスケジュールを調整する必要があります。
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審査が長引いてしまう要因
書類提出や申込内容に不備がなくても、なかなか審査が進まず時間がかかる場合もあります。そうなると住宅購入に向けて不安を感じることもあるでしょう。どのような場合に住宅ローン審査が長引いてしまうのか、よくある例を確認しましょう。
返済比率が高い
住宅ローンは個人に対して大きな金額の貸し付けを行うことになるため、金融機関にとってはきちんと無理なく返済してもらえるのかを精査することが重要です。そこで鍵となるのが「返済比率」です。返済比率とは年収に占めるローンの年間返済額の比率で、例えば年収500万円の人が住宅ローンや自動車ローンなどを年間100万円返済する場合、[(100 / 500) * 100 = 20%]となります。
一般的に返済比率の上限は30%〜40%程度とされており、審査基準として開示されていなくても銀行の内部ではある程度の基準をもっています。その基準にギリギリである場合は、年収に対して借入額が大きすぎないかという観点を精査するため、審査に時間がかかるケースはよくあります。
提出書類の不備
提出書類の不備も、審査が延びるよくある例です。例えば、不動産の売買契約書類のうち1ページが抜けているなどです。
オンラインで手続きする場合は、必要書類の写真やスクリーンショットを撮る際に光の加減で文字が見えにくくなったり、必要な部分が欠けていたりするケースも考えられます。不明点な心配な点があれば金融機関に問い合わせ、適切に提出できるよう注意点を聞いておくと良いでしょう。
事前審査からの状況変化
事前審査時に申告したことと本審査時に申告する内容が違うケースもあります。例えば借入金額が変わった、扶養家族が増えた、収入が変化したなどです。こういった場合は事前審査で承認を出した際の前提が崩れてしまう可能性があり、審査期間が延びる要因となります。
金融機関によっても審査期間が異なる
住宅ローンの審査期間は金融機関の種類によっても異なる場合があります。具体的に見てみましょう。
メガバンク
多くの人が日々利用するメガバンクや地方銀行などではおおよそ仮審査に3日〜1週間、本審査に1〜3週間程度かかると見ておくと良いでしょう。
メガバンクや地方銀行は、住宅ローンにおいて保証会社による保証を利用している場合があります。保証会社は万が一借入人が返済できなくなった場合に銀行に対して保証を行うかわりに、保証会社自らが借入人に対して返済を求めることになります。そのため、保証会社を使った住宅ローン審査では、銀行本体だけではなく保証会社も審査を行うのです。
また、メガバンクや地方銀行などの場合は申し込みを受け付ける支店と本店の審査部署がダブルで審査をチェックするので、その点でも審査に時間がかかりやすいと言えるでしょう。
ただし、近年はAIを使った審査を導入するケースも増えてきているので、審査スピードは改善されつつあるようです。
ネット銀行
ネット銀行の場合、仮審査は即日〜3日程度、本審査は1〜2週間程度と考えるとよいでしょう。
ネット銀行はオンラインでの集客がメインである分、店舗で受け付ける銀行に比べて大量の申し込みが集まります。それらを効率よく捌く必要があるため、特に事前審査は画一的・機械的な審査になります。そのため、メガバンクなどと比べて審査期間自体は短いものの、審査は比較的厳し目になりがちです。
また、ネット銀行の場合は書類の提出もオンラインであることが多いため、上述のように書類の添付モレや光の加減などによる不備などが発生しやすいと言えるでしょう。
住宅ローンの審査期間を早くするポイント
お気に入りの物件が見つかったら、スムーズに手続きを進めてマイホームを手に入れたいものです。また、人気の物件は審査が遅れることで他の人に取られてしまうという場合もあるでしょう。どうしたら住宅ローン審査をスムーズに進められるかを把握しておきましょう。
オンラインで申し込める銀行を使う
店舗で対面申し込みの場合、金融機関の担当者と面前で相談しながら進められるメリットはありますが、その分審査に手間暇がかかることになります。資金計画や申し込み内容がある程度固まっているなら、ネット銀行などオンライン申し込みで進められる金融機関であれば、審査期間を短くできるでしょう。
メガバンクや地方銀行など通常は店舗申し込みとなる金融機関でも、近年はオンライン申し込みができるようになってきています。手続きをwebで進めることで審査期間を短縮できないか、検討する価値があるでしょう。
書類不備に注意する
上述のように、提出書類の不備は無駄なやりとりが発生することでタイムロスにつながる可能性があります。運転免許証や健康保険証といった本人確認書類は裏面も提出する、物件関連資料はページのヌケモレがないように気をつける、写真を撮る際は写り込む光に注意したり欠けてしまわないように注意するなど、ささいな点も気をつけることで不備を防止できるでしょう。
繁忙期を避ける
住宅ローンの繁忙期は1〜3月頃と言われています。年度の変わる3月頃までに新居に住みたい人が多いためです。また、金融機関は3月決算の企業が多いこともあり、この時期は案件が立て込みがちです。こうした時期を極力避けることで、比較的スムーズに手続きを進められるでしょう。
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住宅ローンは長期間にわたって付き合う必要のある金融商品です。金融機関によって金利・団信・審査など様々な条件が異なっているため、しっかり比較して自分にとってベストなローンを選ぶ必要があります。
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まとめ：審査期間の短縮には事前準備が大切
住宅ローンの審査期間はおよそ1ヶ月〜2ヶ月です。より短い期間で審査を進めたいなら、余裕を持って返済できるような資金計画や、不備のない書類収集など、事前の準備が大切です。住宅ローン審査のポイントをしっかり抑え、スムーズな手続きを目指しましょう。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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