1. 住宅ローンの事前審査と本審査の違い
住宅ローンへの申し込みを行うと、まずは事前審査が行われ次に本審査へと移ります。この2回の審査でチェックされる内容を確認しましょう。
事前審査は簡易的な審査
『事前審査』へ申し込むと、2～3日で結果が通知されます。住宅物件の売買契約を締結する前に、申込者に完済するだけの能力があるかスピーディーに見極めるため、金融機関が実施する仕組みです。
事前審査でチェックされる項目は、本審査に比べて限定的です。申込者の年収や物件の購入価格に対する頭金の割合などが、代表的な項目として挙げられます。
必要な情報は金融機関ごとに異なるため、求められた書類を間違いなく提出しましょう。
本審査では各項目が厳密に審査される
事前審査の通過後に行われる『本審査』では、保証会社による厳密な審査が行われます。数千万円という大きな金額を長い期間にわたって返済し続けるローンのため、確実に完済できる人を見極める必要があるからです。
そのため審査の時間も長く、1～3週間ほどかかります。必要事項を記入した書類に加え、証明書の提出もしなければなりません。例えば、年収を確認するための『課税証明書』が必要です。
勤続年数や職歴も重要なポイントのため、現在の勤務先情報だけでなく以前の勤務先についての情報を求められる可能性もあります。
物件の担保価値を精査される
本審査においては物件の『担保価値』をチェックされるのも、事前審査と異なる点です。担保価値は物件の資産価値とも呼べるもので、ときには購入価格より低い場合もあります。
金融機関にとっては、住宅ローン契約者が返済不能に陥ると、物件を売却することでローン残高を回収できる見込みがあります。価値ある物件を担保にするからこそ、ほかのローンと比較して低金利で、長期間の融資を受けられるのです。
そのため借りられる金額は担保価値に合わせて変わります。例えば中古マンションでは、新耐震基準を満たしていない・修繕積立金が不十分といった場合に、担保価値が低くなります。
そのようなケースでは、希望通りの金額は借りられないかもしれません。
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2. 本審査で落ちる確率は？
申込者の属性と合わせ、物件の担保価値もチェックされる本審査では、より厳密に内容を確認されることが分かりました。事前審査に通過したにもかかわらず、本審査で落ちる可能性はどのくらいなのか見ていきましょう。
確率はそれほど高くない
厳密に行われる本審査に通過するのは、狭き門なのだろうと考えている人もいるかもしれません。しかし実際には、事前審査を通過した人の多くは本審査も通過する可能性が高いです。
落ちるケースの大半は、申告内容に不備があったケースや、物件に問題があるケースです。年収・勤続年数・返済比率など、事前審査で見られるべき項目が原因で本審査に落ちる確率は、ほんのわずかといえます。
不備については、必要事項を間違いなく記入し、求められた書類をそろえて提出していれば、落ちる可能性は低いでしょう。
減額承認となる場合も
希望した借入額より減額して承認となるケースもあります。例えば30,000,000円の借入を希望したけれど、審査の結果25,000,000円なら貸し出せると返答されるケースです。
この場合、25,000,000円までなら貸しても問題なく返済してもらえるだろうし、万が一の事態に陥ったとしても物件の担保価値によりカバー可能と金融機関が判断したといえます。
融資を受けられる金額は減りますが、ローンそのものは利用可能です。
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3. 本審査で落ちる理由
一部のケースを除いて本審査は通過することが多いということが分かりました反対に、審査に落ちた代表的な理由を紹介します。
事前審査の申告内容と異なる点があった
事前審査と本審査で申告内容に異なる点があると、落ちる確率が高まります。例えば申告した年収が違えば、どちらかで虚偽の申告をしているのではないかと疑われかねません。
また審査中の転職により情報が変化した場合にも、通過が難しくなります。特に転職後に年収が下がっている場合には、申し込んだ希望額を借りられない可能性が高く、審査にも落ちてしまうのです。
ほかにも別のローンを契約して借入が増えるなど、審査中に状況が大きく変わると結果に影響します。故意にやったわけでなくても、思わぬ点が原因となって落ちてしまうかもしれません。
書類に虚偽や記載ミスがあった
提出した書類の内容に虚偽が見つかると、審査に通過するのは難しくなります。例えば仮審査段階はネットやスマホで自己申告した内容をもとに審査をします。そこで意図的に審査で有利になるよう、虚偽の記載（例：年収を100万円多く「盛った」 勤続年数を1年長く申告した）をしたとしても、本審査では証明書類で事実確認をするので、ここでバレてしまいます。金融機関はウソ・虚偽を嫌いますので、事実と異なる情報を提出したというだけで審査結果に影響します。ただし記憶違いといったレベルのミスなら、いきなり審査落ちになることはあまり考えられません。しかしその場合には金融機関から確認の連絡が来るかもしれません。その時は記憶違いや間違いだったなど素直に伝えればそれで大きなマイナスにはならないでしょう。いずれにしても、ミスがあれば審査のスピードが遅くなるので、書類は書いてすぐに提出するのではなく、間違いがないかしっかりと確認することが大切です。家族や業者の担当者に相談し、そろえた書類に不備がないか二重・三重にチェックしてもらうとよいでしょう。
健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは、契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
ただ、団信は金融機関や保障内容によって保険会社が異なるため、一度否決になったとしても他の保険会社で通ることがあります。
団信が否決になったら、他の保険会社を団信の幹事会社として使っている金融機関のローンに申し込むのも有効です。
主要銀行の団信と保険会社の組み合わせは以下の通りです。団信審査が否決になったら他の金融機関を検討してみましょう。
団信と保険会社の組み合わせの例（2024.10時点）
| 一般団信 | 疾病保障団信 | ワイド団信 | |
| auじぶん銀行 |
ライフネット生命 |
||
|
住信SBIネット銀行 |
SBI生命 | ||
| 三井住友銀行 | 住友生命 |
三井住友海上火災（8大疾病） 住友生命（クロスサポート） |
ー |
| みずほ銀行 | 第一生命 |
第一生命（がん団信） 損害保険ジャパン（8大疾病） |
SOMPOひまわり生命 |
| 第一生命 |
第一生命（3大疾病・団信革命） 日本生命（ペア団信） |
クレディ・アグリコル生命 | |
さらに別の手段としては、より加入条件の緩やかな『ワイド団信』や、団信の加入が義務付けられていない『フラット35』の利用を検討するのも有効です。
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4. 審査期間にやってはいけない行動
審査に申し込んだら、避けなければいけないNG行為があります。結果に影響を及ぼすため控えるのが基本です。
借入したりローンを組む
住宅ローンで重視されるのが『返済負担率』です。年収に占める年間返済額の割合のことで、公表されてはいませんが、多くの金融機関が30～35％を上限に設定しています。
審査中に自動車ローンや教育ローンなど新たなローンを組むと、申し込んだ希望借入金額では返済負担率が高くなり過ぎる可能性があります。すると住宅ローンの融資額が減らされるかもしれません。
ローンという名称ではありませんが、クレジットカードの『リボ払い』も返済負担率に影響を与えます。気軽な買い物も結果に関わるかもしれないため、注意が必要です。
退職・転職する
マイホームの購入と同時に転職や独立を検討している場合、タイミングに注意しましょう。審査中に退職や転職をすると、金融機関の定める勤続年数の基準を満たせなくなるからです。
勤務先が変われば条件も変わるため、審査を再度しなければいけません。再審査で落ちる可能性や、通過したとしても減額される可能性があります。
加えて住宅購入の契約締結後であれば、違約金も支払わなければいけません。不動産の売買契約では「ローン特約」と言って、購入の住宅ローン借入ができなくなった場合には、違約金なしで契約を解除できるという条項を付けるケースが主流です。しかしローン特約でも、審査落ちの原因にまで関係する特約もあります。退職や転職が理由で審査落ちした場合はローン特約の適用外になってしまうこともあるため注意が必要です
5. 融資が実行されるまでは油断禁物
住宅ローンの本審査に落ちる確率は数％です。事前審査に通過した後、条件に変更がなければ多くの場合通過しています。
落ちている人の中でも、半数程度は書類のミスが見つかったケースです。条件を満たさず落ちるのは、まれなケースといえます。
審査落ちを避けるには、ローンの新たな契約や転職を避けましょう。条件に大幅な変更が生じることで、契約できない結果につながりかねません。融資実行までは行動に注意が必要と心得ましょう。
万が一審査落ちしたときのことを考えるなら、複数の銀行で審査を並行すると良いでしょう。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
どんな金融機関で自分が審査に通りそうか、目安を知りたい方にはオンラインで住宅ローンを一括比較できる「モゲチェック 住宅ローン診断」がオススメです。
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