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審査の柔軟なSBI新生銀行住宅ローン！他の銀行とは異なる審査の特徴とは？
1. 住宅ローン契約時に求められる担保とは
住宅ローンを利用する場合、なぜ金融機関から『担保』の提出が求められるのでしょうか？まずは担保の基本的な性質について解説します。
担保は債務を弁済する手段
住宅ローンに限らず融資を行う際には、万が一債務者が返済不能になった場合に備え、債権者があらかじめ融資金額に相当する不動産などの提供を債務者に求める場合があります。
その債務者から提出される融資金額に相当するものが『担保』です。担保には、『人的担保』と『物的担保』の二つの種類があります。
人的担保
人的担保とは、文字通り『人』が担保です。担保とされた人は、債務者が返済できなくなった場合、その人に代わり金融機関に対する返済の義務を負います。なお、この場合の『人』には、個人だけではなく法人などの組織も含まれます。
人的担保には、その性質や支払い義務などに応じて『保証人』『連帯保証人』『連帯債務者』『保証会社』などの区分が設けられています。
物的担保
人的担保では担保の中身が『人』であったのに対し、物的担保の場合には、担保の対象は相応の資産価値のある『物』です。
具体的には株券や債券、ゴルフ会員権などの権利が該当します。中でも物的担保として最も一般的なのは、土地や建物といった『不動産』です。
2. 連帯保証人は原則不要
借金の一種である住宅ローンを利用する場合、連帯保証人は必要なのでしょうか？結論からいえば、一部の例外を除き住宅ローンにおいては連帯保証人を立てる必要はありません。
どのような場合がその例外にあたるのか、連帯保証人の基礎知識とともに確認しましょう。
連帯保証人とは
『連帯保証人』とは、そもそもどのような性質を持つ存在なのでしょうか。
連帯保証人は『債務者と連帯して、債務の履行の義務を負う人』のことを指します。連帯保証人には債務に対して強い返済義務があり、仮に債務者に返済能力がある場合でも、債権者から弁済を請求された場合にはそれを拒否できません。
連帯保証人と混同しがちな言葉に『保証人』がありますが、この二つは何が異なるのでしょうか。保証人も、債務者が返済できなくなった場合、代わりに返済する義務を負う点は同じです。
しかし保証人においては、債務者に返済できる資力がある場合には返済を拒否することができます。債務者の状況にかかわらず拒否できない連帯保証人が、いかに重い義務を負う存在なのかが分かるでしょう。
連帯保証人が求められるケース
住宅ローンの場合、一部の例外を除き連帯保証人を求められることはありません。ではその『例外』とはどのような場合なのでしょうか？
住宅ローンで連帯保証人を求められるのは、大きく分けて以下の三つのケースです。
- 住宅ローンの利用に際して『収入合算』を利用した場合
- 親名義の土地に住宅を建てるなど、購入する土地や物件が共有名義の場合
- 『ペアローン』を利用する場合
収入合算とは、配偶者などの収入を合算して借入を申し込む方法です。この場合は収入を合算した者それぞれが、お互いの連帯保証人になります。また親名義の土地に住宅を建てる場合、土地の名義人である親が連帯保証人になります。
ペアローンとは、夫と妻が1本ずつ住宅ローンを組む方法です。この場合は収入合算と同様、夫婦それぞれがお互いのローンの連帯保証人になります。
3. 住宅ローン審査では物的担保を評価される
住宅ローンでは一部の例外を除き、人的担保が必要ありません。それはどういう理由からなのでしょうか？ 住宅ローンを組む際に求められる担保について解説します。
購入する不動産が担保になる
住宅ローンの場合、強力な物的担保が存在するため人的担保を要求されません。それはローンを組んで購入した住宅そのものです。
つまり、万が一ローンの返済ができなくなった場合でも、債権者は土地や家を差し押さえ、それを売却して残債に充当することができます。
また保証会社の存在も重要です。金融機関によっては、住宅ローンを組むにあたり保証会社との契約を求められます。保証会社と契約を結んでおくと、万が一債務者が返済不能になった場合に、債務者に代わり保証会社が残債を支払う役割を担います。
担保評価で借入額が変わる
担保は、万が一の際に売却して残債分に充当されます。しかし、例えば1億円の融資に対して担保価値が5,000万円しかないような場合には、仮に担保を差し押さえて売却しても、ローン残高に届きません。
そのような事態を避けるため、金融機関は担保価値の査定を行い、融資額との釣り合いを慎重に評価します。
住宅ローンにおける物的担保は、そのローンを利用して購入した土地や建物です。そのため担保価値の低い物件の場合には、希望する金額を借りられない可能性もあります。
新築に比べ中古は担保評価が下がる
住宅ローンを利用するのは、中古住宅を購入する場合も同じです。しかし中古物件の購入に際しては、新築物件と比較すると住宅ローンが組みにくいともいわれます。その理由も担保としての価値の違いにあります。
新築物件の場合、住宅の購入額と資産評価に大きな差がなく、融資額と担保価値の釣り合いがとれています。一方、中古物件の場合は、建物の評価額は新築時よりも低下しており、その分資産価値が下がっている場合がほとんどです。
そのため、土地と合わせて3,000万円の物件の購入を希望してローンを組もうとしても、建物の評価が下がり担保評価が2,000万円だった場合には、その金額までしかローンの承認は下りません。
4. 担保となる不動産には抵当権を設定
新居が住宅ローンの物的担保になった場合には、該当の不動産には『抵当権』が設定されます。この『抵当権』とはどのようなものなのでしょうか？抵当権設定の手続きとともに確認しましょう。
返済不能時に売却できる権利
『抵当権』とは、債権者である金融機関がその物件を担保にとっていることを証明するものです。抵当権が設定されると、その物件に複数の債権者がいた場合でも、抵当権者は他の債権者よりも優先して弁済を受けることができます。
抵当権を付けるためには、『抵当権設定登記』の手続きが必要です。抵当権設定登記を行う場合には、抵当権設定契約書、権利証、印鑑証明書、司法書士への委任状などが必要で、登記費用もかかります。
手続きそのものは司法書士が代行するのが一般的ですが、司法書士に登記を依頼した場合にはその費用も必要です。
借入時に抵当権を登記し完済時に抹消
抵当権は住宅ローンに対する担保なので、ローンを完済すればその権利は抹消されます。しかし自動的には抹消されないため、ローン完済のタイミングで抵当権の抹消登記を行う必要があります。
もし完済済みにもかかわらず抵当権を抹消していないと、物件を売却する際などにさまざまなリスクが生じるので、完済後は速やかに抹消登記を行いましょう。
手続きには、完済後に銀行から送られてくる抵当権抹消に関する書類が必要です。その書類を法務局に持参して手続きすれば、抹消登記は完了します。もし煩雑な手続きが面倒な場合には、司法書士に依頼もできます。
5. 住宅ローンの担保について理解しよう
住宅ローンを組むためには、担保の存在が不可欠です。そのため担保に対する十分な認識がないと、融資額の減額や、住宅ローンが利用できないといった事態に遭遇する可能性があります。
住宅ローンの利用を検討する際には、事前に担保の役割について正しく理解しておきましょう。
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