住宅ローン変動金利5年ルール・125%ルールとは？
これは変動金利を借りた後に金利が急上昇しても毎月返済額が急には変わらないという、激変緩和措置です。
例えば、返済中に金利が上昇したとします。5年ルールを適用している銀行の場合、毎月の返済額は変わりません。元本と金利の内訳が変わるだけです。そして、5年後には、その時点で残っている元本・金利・残りの返済期間を踏まえ、毎月返済額が再計算されます。
この計算が5年ごとに繰り返されます。
ですので、5年ルールがあると、金利が上昇しても毎月返済額が増えるのは次の5年後となります。急に返済額が増える訳ではないので安心感があると思います。
では、もう一つの125%ルールはどういったものでしょうか？これは、金利上昇によって毎月返済額が増える際、その上昇幅が前回の返済額の125%を超えないようにする、というものです。
ですので、金利が急上昇した場合、次の5年間の返済が青天井で一気に増えるのではなく、1.25倍までにしか増えません。
変動金利を借りようとされている方の中には、この5年125%ルールを気にされている方が結構いらっしゃいます。それゆえ、ネットにはいろんな情報が氾濫しています。例えば
１．5年125%ルールがあるから金利上昇も安心
２．採用していない銀行は危ない
３．もし金利が上昇して125%を超えたら未払利息が発生し、最終返済日に一括返済を求められる
などです。これらが本当に正しいのかどうかを検証したいと思います。
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住宅ローン変動金利5年ルール・125%ルールのメリット・デメリット
5年ルール・125%ルールのメリット
5年ルールのメリットは、金利が上昇しても毎月返済額がすぐには変わらないことです。5年ごとの見直しまではそれまでの返済額が維持されるため、その間に家計の見直しなどを進める時間的余裕があるのです。また、金利が一時的に急上昇しても、次回の見直しまでに落ち着いてくれば毎月返済額の変動が抑えられます。
125％ルールには、毎月返済額の見直し時に増える金額が最大で125％までと決まっていることで、生活の激変を防げるメリットがあります。
変動金利は金利が上昇すると毎月返済額が増えてしまうのがデメリットですが、5年ルールと125％ルールはそのデメリットを緩和する役割を果たしています。
5年ルール・125%ルールのデメリット
しかし、5年ルールと125％ルールにはデメリットもあります。
5年ルールのデメリットは、金利上昇時に元金の返済が遅れることです。返済額の見直しまでは毎月返済額は据え置かれますが、適用金利は上がっているため、支払う利息の割合が増えることになります。そのため、元金の返済が後回しになるのです。その結果、総返済額は5年ルールがない場合と比べて増えてしまいます。
125％ルールのデメリットも同様で、大きく金利が上がると元金の返済が後回しになり、総返済額が増えてしまいます。なお、後で説明するように現実的には考えにくいものの、毎月返済額で利息の返済すら賄えなくなる未払利息が生じる可能性もあります。
変動金利でも5年ルール・125%ルールが存在しない？
変動金利で借りた場合でも、5年ルール・125％ルールの対象になるのは元利均等返済の場合だけで、元金均等返済ではそもそもルールが存在しません。また、当初期間固定金利型（10年固定など）の商品の固定金利期間経過後に変動金利を選択した場合にも、このルールは適用されません。
元利均等返済
元利均等返済は、毎月返済額が常に一定になるように返済する方式であり、「元金＋利息」の合計が毎月均等になることからこの名称がついています。図のように返済初期は利息の割合が高く、後半になるほど元金の割合が高まっていきます。
金利の変動がなければ毎月返済額が一定であることから返済計画が立てやすく、当初は元金均等返済の月々の返済額よりも少ないのがメリットです。当初の返済額が少ないため、元金均等返済に比べて審査にも通りやすいといえます。
しかし、返済前半における元金の返済のスピードが遅いため、総返済額は多くなります。また、返済初期に金利が上がると毎月返済額が上がりやすいというデメリットがあります。
元金均等返済
元金均等返済は、月々の返済額に占める元金の金額が一定になる返済方式です。利息は元金の大きさに比例してかかるため、図のように初回の返済額が最も大きく、徐々に返済負担が軽くなっていきます。
当初は元利均等返済よりも元金が減っていくスピードが早いため、総返済額が少なくなるのがメリットに挙げられます。
一方で、金利が変動しなくても月々の返済額が変わっていくことや、5年ルール・125％ルールが存在しないため、支出の予測が難しいというデメリットがあります。なお、元金均等返済に5年ルール・125％ルールが存在しないのは、このルールを適用すると「元金の返済を一定にする」というしくみが成立しなくなってしまうからです。
125%ルールは意味がない？
まず、シミュレーションの前提をお伝えします。
・元本3,000万円
・0.4%の変動金利
・35年払い
この前提で、毎月返済額を計算し、1.25倍に毎月返済額が増える金利が一体いくらなのかを5年ごとに計算してみました。
まず、初年度の毎月返済額は76,557円となります。
次に、6年目です。毎月返済額が95,696円となると1.25倍となります。この返済額になる金利は2.0%です。
続いて11年目に参ります。毎月返済額が119,597円となると1.25倍となります。この返済額になる金利は4.0%です。
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次は16年目です。毎月返済額が149,456円となると1.25倍となります。この返済額になる金利は6.7%です。
次は21年目です。毎月返済額が186,820円となると1.25倍となります。この返済額になる金利は10.5%です。
次は25年目です。毎月返済額が233,525円となると1.25倍となります。この返済額になる金利は16.1%です。
最後に31年目です。毎月返済額が291,906円となると1.25倍となります。この返済額になる金利は26.9%です。
住宅ローン変動金利5年ルール・125%ルールに関するよくある質問
5年ルールの落とし穴は？
5年ルールの落とし穴は、金利上昇時にもすぐには毎月返済額が変わらないメリットの反面、元金の返済が遅れてしまうことです。5年後に適用金利が下がっている保証はありませんので、毎月返済額が据え置かれている間に家計を見直し、毎月返済額の上昇に備えておくようにしましょう。
変動金利の5年ルールとは？
5年ルールとは、変動金利で借りた住宅ローンの毎月返済額の見直しを5年に1回のみとするルールで、いわば金利変動に対する激変緩和措置です。その間に適用金利が変動しても、毎月返済額は見直しの時期まで変わりません。
5年ルールのメリットは、金利が一時的に急上昇しても、毎月返済額が増えない安心感があることです。
住宅ローンの5年ルールのその後はどうなりますか？
毎月返済額は5年ごとに見直され、改定されていきます。その間に金利が上がれば次の5年の毎月返済額は増え、金利が下がれば毎月返済額は減るでしょう。
後で説明する通り、未払利息が生じたり、元金の返済が遅れることによって返済終盤に苦しくなったりすることは、相当な金利上昇がない限り起こりえません。ただし、心配であれば、5年ルールのない銀行を選ぶのも考え方の1つです。
まとめ：5年ルール・125%ルールの有無はそれほど気にしなくて良い
このシミュレーションの結果からわかる通り、とんでもない金利上昇をしない限り、125%にはヒットしない事がわかります。
また、日本には利息制限法という、金融機関がとる金利に上限を定める法律があります。上限金利は15%です。ですので、金融機関はそもそも16.1%や26.9%の金利は取ることができません。
5年ルールという、毎月返済額が5年ごとにしか変わらないルールについては、激変緩和措置として一定の意味はあると思います。ただ、一方で125%ルールについては、ありえない金利上昇にならない限り、発動することはありません。
それでは検証結果に参りたいと思います。
「5年125%ルールがあるから金利上昇も安心」という声がありますが、5年ごとにしか返済額が変わらないという点では安心かと思いますが、125%ルールについては毎月返済額の抑制としては緩すぎると言えます。
続いて「5年125%ルールを採用していない銀行は危ない」という声もありますが、繰り返しになりますが125%ルールは毎月返済額の抑制としては緩すぎるため、ルールの採用はそこまで安心感に寄与しないと思います。
最後に、「もし金利が上昇して125%を超えたら、未払利息が発生し、最終返済日に一括返済を求められる」という声もありますが、125%にヒットするような金利上昇は非現実的です。ですので、未払利息も発生し得ないです。
ですので、私の意見としては5年125%ルールというのはあまり気にされなくてもいいのでは、と思います。このルールの有無よりも、金利や団信の条件を中心に住宅ローンを選ばれたほうが良いと思います。
※著者：塩澤の紹介ページはこちらです。
「住宅ローン金利についてわかりやすく情報発信」MFS取締役COO塩澤崇のご紹介
住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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