１．三井住友信託銀行の住宅ローンの特徴
三井住友信託銀行は、信託銀行の強みを生かした商品やサービスを提供している、老舗の大手金融機関です。銀行の特徴や住宅ローンの魅力を紹介します。
信託銀行ならではの金融サービスを提供
信託銀行とは、銀行業務以外に信託業務と併営業務も行っている金融機関を指します。
信託業務とは、個人や法人から委託された財産を管理・運用することです。併営業務は不動産関連業務や相続関連業務など、銀行・信託業務に付随する業務を意味します。
三井住友信託銀行は、日本で最も古い歴史を持つ、国内最大規模の信託銀行です。
信託銀行ならではのメリットを生かし、幅広い種類の金融サービスを提供していることも特徴です。資産運用・資産管理・不動産・相続など、個人向けに豊富な商品やサービスが用意されています。
２．三井住友信託銀行の住宅ローンはこんな人に最適
三井住友信託銀行の住宅ローンが向いている人の特徴を紹介します。以下に挙げるタイプの人なら、三井住友信託銀行は有力な選択肢の一つになるでしょう。
ゆとりを持った返済計画を立てたい
三井住友信託銀行の住宅ローンは、借入期間を最長40年まで金利上乗せなく設定できます。借入期間が⾧くなる分、総支払利息は増えますが、月々の返済負担を軽減できます。
また、団体信用生命保険・疾病保障特約の付帯で⾧い期間にわたる保障が期待できます。なお、繰上返済によってお借入期間の短縮も可能です。
独自の金利優遇プラン
お借り入れされる方のご両親（配偶者のご両親含む）のお取引で住宅ローンをよりお得に利用できる独自サービスが、三井住友信託銀行の『住まい応援プラン』です。
ご両親が対象取引となる定期預金をお預けいただくと、その定期預金額を上限にお借り入れされる方の住宅ローンが年0.15%引下げされます。※2025年12月時点。
金利上昇リスクに備えたい
変動金利の低水準を享受しつつ、昨今の金利上昇から固定金利の安心も取り入れたい方は、変動金利の住宅ローンと固定金利のフラット35を組み合わせて借入することが可能です。
特に三井住友信託銀行のフラット35手数料定率コースは、事務取扱手数料がお借入金額×0.99%（税込み）と、他社比魅力的な手数料水準となっています。※2025年12月時点。
事務取扱手数料が220,000円を下回る場合はお借入金額にかかわらず220,000円（税込み）
３．三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット
三井住友信託銀行の住宅ローンにはどのようなメリットがあるのでしょうか。代表的なメリットをチェックし、他行の住宅ローンとの比較に役立てましょう。
変動金利の5年ルール、125%ルールあり
三井住友信託銀行の住宅ローンの変動金利を元利均等返済で利用した場合は、『5年ルール』が適用されます。5年ルールとは、月々の返済額を5年ごとに見直すルールです。
5年ルールが適用されていれば、金利が上昇しても5年間は月々の返済額が変わりません。いきなり返済額が増えて家計が苦しくなってしまうのを防ぐことが可能です。
三井住友信託銀行住宅ローンの変動金利には『125%ルール』も適用されています。
5年ごとの返済額見直しの際、前回返済額の125%を上限として見直すルールが125%ルールです。
見直し時に返済額が増えたとしても、前回返済額の125%までしか増えないため、返済負担が急激に増加せずに済みます。ただし、持ち越し分が最後まで残った場合は、一括返済を求められる点に注意が必要です。
保証料型と融資手数料型を選べる
保証料型と融資手数料型のいずれかを選択できるのも、三井住友信託銀行住宅ローンのメリットです。
保証料型では、保証取扱手数料と保証料がかかります。保証料の支払い方法は、一括前払い方式と金利上乗せ方式の2種類です。融資手数料は発生しません。
融資手数料型は、借入金額の2.20%を借入時に支払う必要があります。保証取扱手数料と保証料は不要です。
保証料型を選択される場合、融資手数料型の金利に年0.05%〜年0.25%金利上乗せとなります。
保証料型では繰上返済時に返金を受けられる可能性があるのに対し、融資手数料型では戻ってくるお金はありません。
オンラインでも安心、住宅ローン相談
三井住友信託銀行は、住宅ローンの相談をオンライン窓口で受付しています。
仮申込や本申込の手続きはオンラインで進めることができ、手間がかからず便利です。
また、オンライン相談や電話で銀行担当者に直接相談することができるので、自分に合った商品を提案してもらったり、ほかの金融商品について情報を得られたりするメリットもあります。
４．知っておきたいデメリットと注意点
三井住友信託銀行の住宅ローンには、注意しておきたいデメリットもあります。重視したい要素にリスクがあるなら、他行のローンも検討したほうがよいでしょう。
資金計画や審査結果によっては金利が高くなる
三井住友信託銀行の住宅ローンでは、変動金利と固定金利のいずれも、当初固定金利に幅が設けられています。資金計画や審査結果によっては金利が高くなる点に注意が必要です。
例えば、お借入総額が物件価格の100％超となる場合、年0.05％が上乗せされます。
自分がどのくらいの金利で借入できるのかを審査してもらった上で、他行と比較するとよいでしょう。
５．三井住友信託銀行の住宅ローン申し込み手順
審査の申し込みからローン契約まで、手続きの手順を大まかに確認しておきましょう。審査に必要となる書類についても詳しく解説します。
住宅ローン審査の流れ
三井住友信託銀行の住宅ローン審査では、最初に仮審査が行われます。仮審査はオンラインでの手続きとなります。
仮審査を通過したら、住宅ローンの正式な申し込みを行います。本審査にも通った場合は、返済用口座の開設を済ませておかなければなりません。お借入前に、借入意思の確認や契約内容確定のため、ご来店もしくはオンラインで借入前意思面談を実施します。
続いてローンの契約手続きを行い、融資が実行されればローン契約の手続きは完了です。ローン契約時に店舗に行く必要はなく、オンライン上で契約を進めることが可能です。
審査に必要な書類
申し込みに必要な書類は、本人確認書類・年収確認資料・物件に関する資料の3種類です。ほかに借入がある場合は、それらの返済予定表も用意しなければなりません。
本人確認書類は、運転免許証・マイナンバーカードのいずれかです。年収確認資料としては、直近の源泉徴収票または課税証明書などの公的所得証明書類を準備しましょう。
物件に関する資料とは、物件の住所・面積・間取りなどが分かる書類のことです。販売用チラシ・登記簿謄本・土地公図・間取り図といった資料を求められます。
三井住友信託銀行の住宅ローンは、オンライン相談の手軽さを兼ね備え、安心と利便性を両立できるのが魅力です。
多彩な商品ラインアップと老舗大手の信頼性を活かして借り入れしたい方は、三井住友信託銀行の住宅ローンを検討してみましょう。
変動金利・固定金利の違いとは？
特徴やメリット・デメリットを解説
住宅ローンの基本的な金利タイプで、年2回（4/1と10/1）見直しされることから変動金利と呼ばれています。
金利の急変動で利用者が困らないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」や月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。固定金利に変更するオプションが付帯しており、金利上昇時には固定金利に切り替えることも可能です。
| 変動金利のメリット・デメリット
メリット：銀行間の低金利競争が激しく金利水準が低いため、月々の返済額を抑えることができます。
デメリット：将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして万が一の金利上昇に備えると良いでしょう。
| 5年ルール・125%ルールとは？
5年ルールとは、変動金利が上がっても月々の返済額を5年間一定とするルールです。5年ルール有りの場合、最初の5年間は変わらず、6年目から返済額が増えることになります。5年ルール無しの場合、翌月や翌々月から返済額が増えます。
金利が上がっても返済はすぐには増えず、5年間は変わらないというメリットがある一方、6年目になるまでは本来より低額での返済となり、完済時に未払利息が発生する可能性がある点がデメリットとなります。
125%ルールとは、5年ルールを適用している金融機関で返済額が増える際、今までの返済額の1.25倍を上限とするルールです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、返済がどれだけ増えても12.5万円が上限となります。
返済額が増えても上限値があるのがメリットとなる一方、5年ルール同様に本来よりも安く返済が進むため、予定通りに残高が減らず完済時に高額返済が必要となる可能性がある点がデメリットです。
| 変動金利の推移・相場は？
変動金利はバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下傾向を続けてきました。しかし2024年になって日銀のゼロ金利解除により、変動金利が遂に引き上げられることとなりました。いよいよ「金利のある世界」に突入したことになります。しかしながら、依然としてネット銀行を先頭に、変動金利が顧客獲得競争の主戦場という状況は続いています。
| 固定金利とは？
文字通り金利が変わらないのが固定金利です。フラット35のような全期間固定金利のほか、5年、10年など一定期間の金利を固定する固定期間選択型もあります。
| 固定金利のメリット・デメリット
メリット：返済額が変わらない安心感があります。変動金利より金利水準は高いものの、一定期間または全期間の返済額が変わらないため、長期の返済計画や生活設計を立てやすいことが特徴です。
デメリット：金利水準が高く、返済額が多くなります。返済中に大規模な金利上昇が起こらない限り、変動金利を使った場合に比べて固定金利を使う方が多額の返済となるでしょう。また固定期間選択型の場合、6年目や11年目など固定期間が終了するタイミングで、当初固定期間よりも高い金利に切り替わることが多いこともデメリットです。
| どんな人が変動金利・固定金利に向いている？
少しでも返済額を抑えたい方やコストパフォーマンスを重視する方には変動金利がオススメです。日本銀行の金融緩和政策や住宅ローン業界の競争激化を踏まえ、モゲチェックでは変動金利は今後も低金利が続くと予想しています。
一方、固定金利は金利や返済額が変化するリスクをなくしたい方に向いています。例えば最初の10年間が子どもの教育費がかさむ時期と重なるなど、住宅ローンの返済額が増えることをどうしても避けたい方には10年固定金利がオススメです。
| 変動金利・固定金利の利用割合
変動金利を選ぶ人の割合が年々増え続け、全体のおよそ8割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、固定期間選択型は1割、全期間固定型は1割であり、年々減少しています。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）
| モゲチェックのオススメは？
モゲチェックでは今後も追加利上げが行われ変動金利が緩やかに上昇する可能性はあるものの、借りすぎには注意するという前提のもと、相対的に低金利となっている変動金利を利用する方が有利であると考えています。一方で金利の予測は難しく想定外なこともありえるため、今後の金利上昇が心配な方は、固定金利を選択し安心することも正しい判断と言えます。最新情報は住宅ローンランキングでチェック！
