東京スター銀行とは
東京スター銀行は、台湾最大規模の民間金融機関であるCTBC Bank100%出資の地方銀行です。
2001年の銀行業スタート以来、他行と差異化を図った独自のユニークな商品やサービスを展開しています。
スターワン住宅ローンとは
東京スター銀行の預金連動型「スターワン住宅ローン」とはどのような商品かを解説していきます。
預金連動型住宅ローン
一般的な住宅ローンでは、借入残高の全額に対して金利がかかります。
スターワン住宅ローンは、「預金連動対象預金」（スターワン円普通預金、積立円定期、スターワン外貨普通預金など）の残高と同額分のローン残高には基本金利がかかりません。
例えば、1億円の借入に対し、連動対象預金の残高が1億円以上ある場合、住宅ローン残高の全額が実質金利年0%となります。（団信未加入の場合）
連動対象預金が5,000万円の場合は、その分についてのみ基本金利がかからず、残り5,000万円部分に通常通り基本金利がかかります。
保証料が無料
一般的な住宅ローンでは、保証会社を利用する場合に保証料が発生したり、一部繰上返済や固定金利再選択時に数千円～数万円の手数料が必要になることがあります。
スターワン住宅ローンは保証会社を利用しないため、保証料は0円です。加えて、一部・全額の繰上返済や固定金利選択、ライフイベントに応じて最長36か月間まで元本ご返済額を1円まで減額できる「返済休暇」の手数料もすべて無料です。
借入後に金利環境や家計状況が変化しても、追加コストを気にせず柔軟に返済計画を見直すことができ、長期返済を前提とする住宅ローンにおいて大きな安心材料となります。
団信加入が任意
一般的な住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）への加入が必須であるため、健康上の理由等で団信加入ができない場合、住宅ローンの借入自体が制限されます（フラット35等一部例外あり）。
一方、スターワン住宅ローンは団信加入が任意なので、健康上の不安や既往歴がある方でも審査に通れば利用が可能です。ただし、団信に加入しない場合は万一の際に返済を引き継ぐ必要があり、法定相続人1名（ローン完済時に84歳以下の方）を連帯保証人としていただく必要があります。
スターワン住宅ローンの商品設計
金利
スターワン住宅ローンの金利は、
A．基本金利と
B．特約金利（団信分）の合計で決まります。
A．基本金利は、住宅ローンの適用金利のことで、
・変動金利型（6か月ごとの見直し）
・固定金利型（3年、5年、10年）
から選択可能です。固定期間終了後は再度金利タイプを選択できますが、選択しなければ自動的に変動金利へと切り替わります。
B．特約金利は、団体信用生命保険に加入する場合、保障内容に応じて年0.204%～0.504%が上乗せされます。団信を付けなければ特約金利は発生しませんが、法定相続人1名（ローン完済時に84歳以下の方）を連帯保証人としていただく必要があります。
団信
スターワン住宅ローンでは、任意で団体信用生命保険（団信）に加入できます。
主な団信種別は以下の通りです。
①ワイド団信（＋年0.204%）：一般的な団信より健康上の不安がある方でも加入条件が緩和された団信。死亡、高度障害、余命6か月以内をカバー。
②がん団信（＋年0.504%）：ワイド団信の保障に加え、所定のがんと診断された時点のローン残高が一括返済となります。
③連生団信（＋年0.408%）：連帯債務で2人が債務者になっている場合、いずれかが死亡・高度障害となった際、両者の残債が保障されます。
それぞれ保障内容と金利負担を比較し、自分に合った団信を選びましょう。
返済方法
・返済方式：元利均等月賦
・ボーナス返済：借入額の 40％以内で年 2 回設定可
・返済休暇：開始 2 年目以降、最長 36 ヵ月 元本返済 1 円+利息＋特約金利でお支払い可能
・繰上返済：インターネットで 1 円単位・手数料無料／期間短縮・返済額軽減の選択可
ご利用の手順
① Web 事前診断 → 仮審査申込
② 電話・メールで仮審査結果通知
③ 必要書類アップロード／郵送 → 本審査（約２週間）
④ Web または店頭で契約 → 東京スターダイレクト口座開設
⑤ 契約日に融資実行・指定先へ送金で完了
スターワン住宅ローンのメリット
預金連動で利息負担を最小化
スターワン住宅ローン最大の特徴は、円・外貨普通預金などの残高と同額のローン元本部分に基本金利がかからない点です。たとえばローン5,000万円・預金5,000万円の状態なら、利息負担は実質ゼロとなります。現金一括購入が可能な方でも、住宅ローン控除や団信のメリットを活用しつつ手元の流動資産を維持できるため、急な資金需要にも安心です。預金は随時引き出し可能で、投資・教育資金など他用途へも容易に転用できます。
繰上返済・金利変更・返済休暇の手数料無料
一般の住宅ローンでは一部繰上返済や固定金利再選択の都度3,000円〜5万円の手数料が発生する場合が多いですが、スターワン住宅ローンはこれらがすべて無料。さらに返済開始2年目以降、最長36ヵ月まで元本ご返済額を1円まで減額できる「返済休暇」も手数料なしで利用できます。出産・転職・介護などライフイベントで収支が変動しても、コストを気にせず返済計画を調整できるため、長期返済のリスク管理に優れています。
外貨優遇とキャッシュフロー調整機能
2025年1月から、ローン残高がある利用者のスターワン外貨普通預金（米ドル）に特別金利が適用されています。円預金部分は相殺対象の範囲で預金金利がゼロになりますが、外貨預金は金利が付くうえ優遇も受けられるため、「円安ヘッジ」や「金利差を活かした資産運用」を同時に実現可能。たとえば米ドルの高金利通貨に資金を振り向ければ、ローン金利の削減効果に加え外貨預金利息も得られ、総合的なキャッシュフローをプラスに転換できる可能性があります。外貨預金残高も相殺計算されるため、為替動向を見ながら円・外貨双方で効率的に資産を配置できる点が、国際分散投資を志向するユーザーにとって大きな魅力です。
スターワン住宅ローンのデメリットと注意点
利用条件が高ハードル
申し込みには前年税込年収1,000万円以上（年収合算する場合は、前年度税込年収500万円以上かつ合算年収が1,000万円以上）という条件があり、さらに正社員1年以上または自営業2年以上の継続安定収入も求められます。対象は高年収層に限定され、転職直後や非正規雇用、年収の変動が大きい職種の人は申し込みが難しい点がデメリットです。
円預金連動の場合は預金金利が付かない
相殺対象となるスターワン円普通預金および積立円定期は、ローン残高と同額分について預金金利が付与されません。現在は超低金利とはいえ、他行の高利回りネット定期や投資商品と比較すると機会損失になり得ます。利息削減効果と預金金利ゼロの損失、さらには外貨運用リスクを総合的に比較し、資産配分を決める必要があります。
スターワン住宅ローンはこんな人に最適
頭金や現金を十分に準備できる高年収層で、「現金購入も検討するが住宅ローン控除や団信を活用したい」「資金を手元に置きつつ外貨や円預金で運用したい」「健康状態が悪く団信加入ができないが、金利が高いフラット35は利用したくない」という人にベストマッチ。預金と同額部分は無利息になるため、多額の流動資産を持つ人ほどメリットが大きくなります。
まとめ
スターワン住宅ローンは「預金連動による実質利息ゼロ」「無料オプションが充実」「外貨金利優遇」など独自性の高いハイエンド向け住宅ローンです。高年収・多額の流動資産を保有し、金利負担を最小化しつつ団信や住宅ローン控除のメリットを活かしたい方には最適と言えるでしょう。
一方で外貨リスクや申込条件など注意点もあるため、総返済額・節税額・資産運用プランなどを総合的に比較し、条件に合えば有力な選択肢となります。 最新の金利や詳細は公式サイト・商品説明書をご確認ください。
※預金連動対象預金は、①「スターワン円普通預金」、②「スターワン積立円定期」、③「スターワン外貨普通預金」、④「外国為替レート参照型オフセット定期預金＜仕組み預金＞」、⑤「外国為替レート参照型円定期預金〈仕組み預金〉「円活」」です。
※預金連動対象預金の残高が借入額を上回っている、かつ、団体信用生命保険に加入しない場合にスターワン住宅ローンの借入金利が年0％となります。手数料が別途かかります。
※団体信用生命保険を加入される場合は、別途、ローン総額に対して特約金利(年率0.204％～0.504％)がかかります。
