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1. 住宅ローンの名義人は2種類
一つの住宅ローンには、不動産の名義人と住宅ローンの名義人が関わっています。それぞれの名義人について解説し、ローン返済中に名義変更が必要となるケースを紹介します。
土地や建物の名義人
土地や建物を取得した際には、法務局で不動産登記を行うのが一般的です。登記を行うことで、名義人や抵当権、融資情報などの不動産に関するさまざまな情報が登録・管理されます。
登記に法的な義務はありませんが、未登記の建物は融資を受けられません。抵当権を設定できず、金融機関が不動産を担保に入れられないからです。
複数人が共同で不動産を購入した場合に、出資額の割合に応じた所有持ち分で登記するのが共有名義です。例えば夫婦の共有名義なら、2人の年収を合算できるため、借入額を増やせる可能性があります。
住宅ローンの名義人
住宅ローンにおけるもう一つの名義人が、ローンの返済義務を負う名義人です。不動産の名義人と同様に、登記簿で確認できます。
夫婦それぞれが住宅ローンの名義人となるペアローンを組んでいる場合は、一般的にそれぞれがお互いの連帯債務者となり、ローン全額に対する返済義務を負います。
住宅ローンの負担割合は、所有持ち分と一致させる必要はありません。例えば、妻が単独で不動産の所有名義人であっても、夫のみが住宅ローンの名義人になることが可能です。
住宅ローン返済中に名義変更が必要な状況は？
ローンの支払い中の不動産の名義変更が発生するケースは、夫婦間と親子間でのパターンが一般的です。夫婦間なら離婚、親子間の場合は親の死亡や高齢化が該当します。
住宅ローンの名義変更に関しても、離婚や親の死亡・高齢化を理由とするケースが典型例です。特に、ペアローンを組んでいた夫婦が離婚した場合に、どちらか一方への変更を希望するケースが多いでしょう。
不動産とローンの両方の名義人だった親が死亡した場合は、団信に加入していれば保険金で残債をカバーできます。不動産の名義も、相続人へ変更すれば問題ないでしょう。
しかし、離婚や返済能力が低下したことが原因のケースでは、名義変更を希望しても金融機関が簡単に応じてくれるわけではありません。
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2. 住宅ローン返済中の名義変更は可能？
不動産の名義と住宅ローンの名義は、どちらも返済中に変更することは原則不可です。ただし、名義変更を認めてもらえるケースもあります。
変更は原則不可
ほとんどの金融機関は、原則として住宅ローンの名義変更を認めていません。契約書にもその旨が記載されているのが一般的です。
金融機関が融資の可否を判断する際は、契約者となる『人』を審査しています。名義変更すると融資する『人』が変わることになり、審査していない人に融資はできないという理由から、名義変更を認めていないのです。
子どもが就職して収入をもらい始めたからといって、ローン名義を子どもへ変更することは不可能です。ペアローンを組んでいた夫婦が離婚して、単独名義にしたい場合も、収入が変わるため変更は難しいでしょう。
勝手な変更はリスクが高い
不動産の名義に関しては、手続きに金融機関が直接関わるわけではないため、変更自体はできます。ただしローンの契約書では、金融機関の許可を要するとしているケースがほとんどです。
住宅ローンでは、返済者が物件に住み続けていることを融資の条件の一つとしています。離婚後に妻が住み続け、別居している夫が返済する場合は、建物の名義を妻にはできないことになります。
金融機関が不動産の名義を逐一チェックすることはないため、隠れて勝手に名義変更することも可能ではありますが、金融機関がその事実を知った場合、契約違反としてトラブルになる恐れがあります。悪質だと判断された場合は、ローンの一括返済を求められかねません。
認められる可能性があるケース
夫婦の年収を合算して融資を受けている場合は、お互いが相手の連帯債務者となっています。十分な返済能力があると判断される人を、離婚後に新たな連帯債務者として立てられれば、名義変更が認められる可能性があります。
不動産とローンの名義がどちらも夫のケースで、離婚後にローン名義を妻へ変更する場合も、妻の返済能力が問われるでしょう。この場合は、返済者が住み続ける条件を満たすために、不動産の名義も変更しなければなりません。
いずれの場合でも、新しい住宅ローン名義人の返済能力を、金融機関に認めてもらう必要があります。
3. 名義変更したい場合は借り換えを検討
金融機関に名義変更を認めてもらえそうにないなら、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。借り換えの意味やメリットを解説します。
住宅ローンの借り換えとは
ローンを新しく組み直し、現在のローンを新たな融資により完済するのが、住宅ローンの借り換えです。新たなローンの残債は、新たな金融機関へ引き続き返済します。
金利が低いローンへ乗り換える目的で、住宅ローンの借り換えがよく利用されます。金利が低くなれば、総返済額を大幅に減らすことも可能です。
借り換えを行う場合は、新規で契約するときと同様に、審査を受けなければなりません。契約後は、新旧それぞれの金融機関との間で所定の手続きが必要です。
単純な名義変更よりは可能性あり
住宅ローンの借り換えは、これまでとは別の金融機関で、まったく新しいローン契約を結ぶことです。物件や申し込み者を通常の流れで審査し、融資の可否や借入可能額を決定します。
名義変更を希望するケースでは、借り換えならローンの名義を変えられる場合があります。審査に通らない場合は、別の金融機関で試してみることも可能です。
現在の金融機関より金利が低ければ、返済負担を減らせる可能性もあります。ペアローンで連帯保証人がついていた場合も、単独で借り換えることで連帯保証人を外せます。
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住宅ローンを借り換えて名義変更する場合の条件
住宅ローンを借りるには、物件の名義人と住宅ローンの名義人が一致している必要があり、かつその物件に居住していることも求められます。そこで住宅ローンを借り換えて単独名義に変更する場合には、次の条件を満たす必要があります。
・物件の名義人を借り換える人の単独名義にすること
・借り換えた人が居住すること
・離婚協議書のコピーなどの名義変更の理由がわかる書類を提出すること
そのほかに、借り換えの審査で承認を得るためには次のような条件を満たす必要があります。
・一定以上の収入があり、必要な金額の融資が受けられること
・団信（団体信用生命保険）に加入できる健康状態であること
そのため、1人では借入可能額が足りないことを理由にペアローンを利用していた場合には、単独名義での借り換えが難しいケースも少なくありません。
なお、金融機関によって借り換え時の金利・団信といった融資条件や審査への通りやすさは異なります。なるべくお得に借り換えるために、無料で使えるモゲチェックの「住宅ローン診断」を利用してみてください。
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4. 住宅ローン借り換えの手順
借り換えの手続きの大まかな流れを覚えておけば、実際の手続きをよりスムーズに進められます。新規の融資を受ける場合に比べ、契約手順が異なることに注意が必要です。
借り換え先の金融機関へ申し込み
住宅ローンの借り換えを行う場合には、まず借り換え先の金融機関へ事前審査を申し込みます。事前審査を通過したら本審査へ申し込みを行い、審査結果を待ちます。
どちらの審査でも、必要書類を用意しなければなりません。収入や物件を証明する書類は、入手に時間がかかる場合があるため、早めの準備を意識することが大事です。
本審査に通過したら、現在借入中の金融機関へ完済する旨を連絡します。完済予定日・残高・繰上返済手数料・利息・振込口座などの確認が必要です。
一括繰上返済の手続きが完了した後は、借り換え先の金融機関とローン契約の手続きを行います。
新たな金融機関へ抵当権を変更
借り換えによって融資を受ける金融機関が変更されたら、物件の抵当権を新たな金融機関へと変更する必要があります。
抵当権の変更は、金融機関が指定する司法書士に代行してもらうのが一般的です。前の金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、司法書士に提出します。
司法書士は、抵当権抹消書類と新しい契約書、その他の必要書類を持参し、登記所で抵当権の抹消と設定を同時に行います。
新規の融資を受ける場合と違い、二つの金融機関とやり取りしなければならないため、手続きに時間がかかることもあるでしょう。
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5. 住宅ローンの名義変更には借り換えを行おう
不動産と住宅ローンのどちらの名義も、返済中の名義変更は原則不可能です。ほとんどの金融機関では、名義変更できない旨を契約書に記載しています。
名義変更したい場合は、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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