夫婦で住宅ローンを組む方法とは？
住宅ローンを夫婦で組む方法には、ペアローンと収入合算の2種類の方法があります。
１：ペアローン
ペアローンとは、1つの物件に対して、夫妻それぞれが住宅ローンを契約する方法です。年収が同程度であれば、1人でローンを組む場合と比較して約2倍の金額の融資を受けることができます。
ペアローンでは、夫婦それぞれが住宅ローンの審査を受けます。どちらも審査に通れば2本のローン契約を締結することになり、互いに連帯保証人にならなければなりません。
契約が別々になるため、それぞれが自由に金利タイプを選択できます。また、要件を満たせば両方の契約で住宅ローン控除の適用を受けることも可能です。
団体信用生命保険（団信）にもそれぞれの契約で加入を求められます。団信とは、契約者が死亡して返済できなくなった際に、残債に保険金が直接充当される生命保険です。
２：収入合算
夫婦のそれぞれの収入を合算し、1本の住宅ローンを組む方法が収入合算です。申込者の収入に配偶者の年収を加算して審査を受けることになります。収入合算には、連帯債務型と連帯保証型の2つがあります。
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連帯債務型 |
連帯保証型 |
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返済義務の程度 |
申込者：主債務者 配偶者：連帯債務者（同等の返済義務を負う） |
申込者：主債務者 配偶者：連帯保証人 |
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配偶者の所有権の持分 |
あり |
なし |
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配偶者の団信 |
あり |
なし |
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配偶者の住宅ローン控除 |
あり |
なし |
連帯債務型の場合、申込者（主債務者）の配偶者は連帯債務者となり、申込者と同等の返済義務を負うことになります。一方で、配偶者が連帯保証人となるタイプの借入方法が、連帯保証型の収入合算です。1本のローンを共同で返済する連帯債務型とは異なり、連帯保証型では申込者が万が一返済できなくなった場合に、連帯保証人が返済義務を引き継ぎます。
連帯債務型と連帯保証型では、配偶者の所有権の持分や団信、住宅ローン控除の有無が異なります。
連帯債務型には団信や住宅ローン控除などのメリットがあるものの、取り扱っている金融機関は限られます。地方銀行などでは、連帯保証型が主流です。
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夫婦で住宅ローン契約をする際の主な条件
金融機関によって詳しい条件は異なりますが、夫婦で住宅ローンを契約するときには申し込みの要件を満たす必要があります。
ペアローンの場合は、それぞれが単独で住宅ローンを組むことができる要件を満たさなければいけません。一般的には、申込時年齢（18歳以上70歳未満）、完済時年齢（80歳未満）、年収、雇用形態、勤続年数、団信に加入可能な健康状態であること、信用情報に問題がないことなどが代表的な条件です。年収は300万円以上、雇用形態は正社員・契約社員など、勤続年数は1年以上であれば大半の銀行では申込可能です。
一方で収入合算においては、申込者は上記のような条件を満たす必要があるものの、配偶者は年収や雇用形態、勤続年数については条件がゆるい場合もあります。ただし、連帯債務型・連帯保証型のどちらであっても、申込者が返済不能に陥った際には返済の責任を負うことには変わりません。
【方法別】住宅ローンを夫婦で組むメリット・デメリット
ペアローンと収入合算のどちらを選ぶかを判断する際には、次のようなメリット・デメリットを考慮しましょう。
１：ペアローンのメリット・デメリット
ペアローンは夫婦それぞれが住宅ローン契約を結ぶ方法であり、それに応じたメリット・デメリットがあります。
具体的には、借入額を増やせること、住宅ローン控除を2人分利用できること、団信に2人とも加入できること、返済条件をそれぞれ設定できることがメリットです。一方で、夫婦の両方が審査に通る必要があることや、一部の諸経費は2倍になること、一方が死亡した場合にも債務が残ることがあるといったデメリットがあります。
ペアローンでは、夫婦の年収が同程度であれば、借入額を単独債務の2倍程度まで増やすことができるのが大きな魅力です。また、返済条件については、1人は変動金利で金利負担を軽減し、もう1人は固定金利を選んで将来の金利上昇に備えるといった借り方もできます。
近年はペアローンの返済中に一方が死亡・高度障害になったときに、両方の債務を0円にすることができるペアローン連生団信（夫婦連生団信）も登場しており、万一の際に返済不能に陥るリスクを軽減する手段も充実してきました。デメリットが軽減されたことで、ペアローンを選択しやすくなったとも言えるでしょう。
２：収入合算のメリット・デメリット
収入合算は夫婦で1本の住宅ローン契約を結ぶ方法であり、連帯債務型と連帯保証型ではメリット・デメリットが異なる点に注意が必要です。
連帯債務型は、ローン契約の本数こそ異なるものの、夫婦がどちらも債務者としての責任を負うことから、メリット・デメリットは基本的にペアローンと同じです。ペアローンと比較して、審査の要件がゆるい傾向がある点がメリットで、借入上限額が低くなりやすい点がデメリットと言えます。
連帯保証型は、配偶者はあくまでも連帯保証人の立場であることから、単独債務に近い特徴があります。配偶者の収入の一部が審査に加味されて借入額を増やせるメリットはあるものの、他の方式と比較して上限を大きく上げることは難しくなります。配偶者が住宅ローン控除を受けられなかったり、団信に加入できなかったりすることもデメリットです。しかし、主債務者に団信が適用される場合には残債の全額が団信の対象になるため、配偶者には債務が残らないメリットがあります。また、地方銀行なども広く取り扱っている方式であるのもメリットです。
夫婦で住宅ローンを組む場合の注意点・ポイント
夫婦で住宅ローンを組む場合には次のような注意点があります。どの方式を選ぶかを決める際には、これらのポイントに留意しましょう。
万一の際の対処方法を検討しておく
どの方式で借り入れる場合でも、夫婦双方の収入を当てにして住宅ローンを借りていることから、どちらかの収入が途絶えた場合の対処方法を入念に検討しておく必要があります。
ペアローンもしくは連帯債務型の収入合算では、それぞれに団信が適用されるため、死亡・高度障害といった条件に該当すればその人の分の債務は0円になります。ペアローンの場合には、ペアローン連生団信の利用も考慮に入れましょう。生命保険に加入するなど、事前に手を打っておくことが重要です。
借り方によって配偶者の不動産の持分の有無が異なる
土地や建物を購入・取得した際に、不動産の状態や持ち主を記録する手続きを不動産登記といいます。所有権の名義人として記載されている人は、不動産の所有者としての権利を主張できます。ローン契約時に不動産を担保に入れる金融機関は、抵当権の名義人として登記されるのが一般的です。
ペアローンと連帯債務型の収入合算では、土地・建物を共同名義にするのが基本です。一般的には、それぞれの出資額に応じた割合で所有持分を登記します。連帯保証型の場合は、主債務者の単独名義になります。
連帯保証型は配偶者が住宅ローン控除を受けられない
ペアローンや連帯債務型の収入合算では、夫婦のどちらも住宅ローン控除の適用を受けることができます。一方、連帯債務型の収入合算においては、住宅ローン控除を受けられるのは主債務者のみです。住宅ローン控除は大きな金額になることもあり、配偶者が控除を受けられないことはデメリットです。
1年目は夫婦それぞれが確定申告を行わなければいけない手間はありますが、住宅ローン控除によるメリットを受けるためには、連帯保証型の収入合算よりも、ペアローンや連帯債務型の収入合算を選ぶ必要があります。
連帯債務型は贈与税の対象になる場合がある
連帯債務型の収入合算によって借入を行ったものの、連帯債務者が代理で返済することになった場合には、それが贈与とみなされ、贈与税の課税対象になることがあります。また、借り換えの際も注意が必要です。夫婦のどちらかの単独名義に借り換えると、債務の肩代わりとみなされ、贈与税が発生する場合があるためです。
借り換えのメリットがあっても、課税されてしまうとその意義が減ってしまいます。連帯債務での返済中に夫婦の収入が大きく変化した場合には、税や法律のプロに相談するのがおすすめです。
離婚した場合の対処法についても確認する
離婚によって夫婦関係を解消し、別居することになった場合でも、住宅ローンの契約は残り続けます。離婚後にどちらも自宅を離れるときは、自宅を売却し、売却資金を返済にあてるなどの対応ができます。
しかし、どちらかが自宅に住み続ける場合には、ローンの条件変更を行わなければいけない可能性があります。また、財産分与の際に不動産の持分をどのように取り扱うかも検討しなければいけません。
◆参考◆離婚時の住宅ローンの考え方を解説した関連記事はこちら
離婚時に残っている住宅ローンはどうする？ケース別に徹底解説！
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まとめ
夫婦で住宅ローンを組む方法にはペアローンと収入合算があり、収入合算には連帯債務型と連帯保証型があります。これらの借り方は夫婦の年収を合わせて審査してもらえるため、希望する物件を購入しやすくなるなどのさまざまなメリットがあります。
一方で、夫婦の収入を当てにして借りるため、借入時には入念な計画が必要です。また、契約方式によっては住宅ローン控除や団信の対象になるかどうかが異なるため、どの方式で契約するかにも注意が必要です。
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通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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