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１．夫婦で住宅ローンを組む方法
住宅ローンを夫婦一緒に組む方法としては、ペアローンと2種類の収入合算の三つが挙げられます。それぞれの概要やメリット・デメリットを理解しましょう。
ペアローン
一つの不動産に対し、夫婦が別々にローンを契約する方法が『ペアローン』です。夫婦2人とも安定した収入がある場合は、ペアローンによって借入額を大幅に増やせる可能性があります。
独立した契約が2本できるため、それぞれ異なる金利を選ぶことが可能です。金利タイプを別にすれば、返済負担や金利上昇リスクを分散できます。
利用条件を満たせば、住宅ローン控除を2人とも個別に利用できる点もメリットです。団信にもそれぞれが加入できます。
ペアローンでは、夫婦それぞれが相手の連帯保証人にならなければなりません。
2本の契約になるため、一部の諸経費が2本分発生する場合がある点には注意しましょう。
収入合算（連帯債務）
『連帯債務型の収入合算』は、夫婦の片方が主債務者、もう片方が連帯債務者となって借りる方法です。2人とも借入金額の全額を返済する義務を負います。片方が返済不能となった場合は、もう片方が残債の全額を返さなければなりません。
連帯債務では、夫婦それぞれが建物の所有権を持てます。持分割合に応じて両方とも住宅ローン控除を利用できるほか、それぞれが団信に加入できるケースもあります。
収入合算は契約が1本で済むため、諸経費も1本分しか発生しません。ただし、夫婦が同等の債務を負うことから、2人ともに安定収入を求められます。
収入合算（連帯保証）
夫婦が主債務者と連帯保証人になって融資を受ける方法が、『連帯保証型の収入合算』です。ほとんどの民間金融機関から、収入合算の際に連帯保証人を立てることを求められます。
連帯債務では夫婦が同等の債務を負いますが、連帯保証では主債務者が返済不能となった場合のみ、連帯保証人が返済請求を受けます。
連帯保証人は住宅ローン控除や団信を利用できません。連帯保証人にもしもの事態が発生しても、主債務者には引き続きローンが残ります。
連帯債務と同様、連帯保証も契約が一つとなるため、ローン契約時にかかる諸経費も1本分で済みます。
２．夫婦で住宅ローンを組むメリット
ペアローンや収入合算を利用すれば、ローンの借入額を増やせます。2人とも住宅ローン控除を利用可能な場合は、メリットを二重取りできる点も魅力です。
借入額を増やせる
1人で申し込む通常の住宅ローンでは、希望した借入額に達しない場合があります。借入可能額が『減額承認』となってしまう原因のうち、代表的なものが年収不足です。
夫婦でローンを組めば2人の年収を合計できるため、希望する金額を借りやすくなります。融資限度額を増額できれば、物件の選択肢も増えるでしょう。
夫婦の年収の合計が2倍になったとしても、借入額を2倍にできるとは限りません。しかし、合算する側が安定収入を認められれば、1.5倍程度までは年収を増やせる可能性があります。
住宅ローン控除を二重取りできる場合も
夫婦で活用できる借入方法のうち、ペアローンと連帯債務は夫婦のどちらも住宅ローン控除を受けることが可能です。
住宅ローン控除の適用を受けると、所得税や住民税の税額控除を受けられます。税額控除は税金から控除額を直接差し引ける制度であるため、夫婦ともに適用できれば大きな節税効果を得られるでしょう。
連帯保証型の収入合算では、連帯保証人は住宅ローン控除を受けられません。控除による節税を重視するなら、ペアローンや連帯債務型収入合算を利用するのがおすすめです。
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３．将来のリスク
夫婦で借入を行うと、1人で利用する場合に比べ、より多くのリスクを抱えることになります。主なリスクや対処法を押さえておきましょう。
どちらかが働けなくなった場合
出産・育児・職場の倒産などにより、夫婦のどちらかの収入が減ったり途絶えたりした場合は、もう片方の返済負担が重くなります。収入源のリスクに備えるためには、収入が減っても返済できるローン金額に設定しておくことが大切です。
ペアローンや収入合算で限度額いっぱいの金額を借りてしまうと、どちらかの収入が少しでも減った場合に、家計を圧迫しかねません。
返済負担を軽減する方法としては、返済期間を長めに設定することが挙げられます。総返済額は多くなりますが、月々の返済額は減らせます。
住宅ローン控除を利用する場合、働けなくなって所得がなくなると所得税がゼロになる点にも注意が必要です。控除を受けても差し引く対象がなくなる可能性があるため、中長期的な視点で返済計画を立てることが重要です。
離婚することになった場合
万が一離婚することになってしまった場合、最もおすすめの方法は物件の売却です。売却代金で残債を完済できるなら、その後のトラブル発生を回避しやすくなります。
家を残す場合は、所有権・実際に住む人・返済する人を決めなければなりません。所有者が家を出て住む人に賃貸するなど、さまざまな方法が考えられるでしょう。
離婚時の保証人解除は難しいため、別の保証人を探したり、ローンを借り換えたりするなどの方法を選ぶ必要があります。借り換えの場合は、金利を下げて返済負担を減らせるのもメリットです。
離婚後もそのままの形で返済を続けられるなら、余計な時間や手間をかけずに済みます。しかし、実際は心理面で多くの問題が発生しやすく、債権債務に関するトラブルが発生しやすいのが実情です。
離婚と住宅ローンについて詳しくはこちら
片方が死亡した場合
住宅ローンにおいて、主債務者が死亡して返済できなくなるリスクは、団信への加入で対応可能です。団信に加入していれば、主債務者が亡くなっても、団信からの保険金で残債を一括完済できます。
ただし、それぞれが団信に加入できるペアローンでは、片方が亡くなってももう片方の債務は残ります。連帯保証型では、連帯保証人は団信に入れないため、連帯保証人が亡くなっても主債務者への保障はありません。
連帯債務型も基本的には主債務者のみ団信に加入できますが、近年はどちらが亡くなっても債務の全額保障を受けられる『夫婦連生団信』が登場しています。
４．不動産持分についての注意点
ペアローンや連帯債務では、夫婦が資金を出し合って購入する形となるため、物件を共有し持分割合を決める必要があります。持分の計算方法や、贈与税に関する注意点について解説します。
持分の計算方法は決まっている
夫婦で物件を共有する場合は、それぞれの持分を決める必要があります。購入時に出し合った金額の割合を持分割合とするのが基本です。
5,000万円の物件を夫婦で購入する際に、夫が4,000万円出している場合、夫の持分は『5分の4』となります。1,000万円を出資している妻の持分は『5分の1』です。
それぞれの持分は、所有権の登記後、物件の登記簿謄本に記載されます。持分割合は、返済額の割合や住宅ローン控除などに関わるため、適切に算出しましょう。
贈与税がかからないように注意
連帯保証では主債務者の持分が100%となります。しかし、何らかの手違いで連帯保証人にも持分を割り当ててしまった場合、贈与に該当することがあるため注意が必要です。
持分のない連帯保証人が返済の一部または全部を肩代わりした場合も、主債務者への贈与と判断され、贈与税を課される可能性があります。
連帯保証人も返済を行うなら、夫婦で貸付契約を結ぶなどの対策が必要です。年間贈与額が110万円以内なら非課税となるため、返済額を110万円以内に抑えるのも一つの方法です。
よくある質問
住宅ローンを夫が1人で組むメリットは？
住宅ローンを夫1人で組むメリットは、妻がローンの債務者とならないため、妻が将来的に退職した場合でも住宅ローンの返済に困るリスクが小さいことが挙げられます。これは、夫1人分の収入で審査を受けることになることで、結果的に妻の収入をあてにしない形でローンを借りることになるためです。
逆に夫1人で組むことで収入と借入希望額のバランスなど、条件によっては希望額の住宅ローンを借りることができない可能性があります。また、夫が万が一退職したり職を失ってしまった場合にはローンの返済に困る可能性もあるでしょう。
ペアローンはやめた方が良いですか？
夫婦それぞれに安定した収入がある場合、ペアローンを利用するメリットは様々あります。例えば「夫婦2人分の収入での審査になるため、借入額を増やしやすいこと」「住宅ローン控除を2人で受けられる可能性があること」などです。
ペアローンのデメリットは、ローン利用時の諸費用が多めにかかる場合があることや、離婚時の手続きが複雑になることが挙げられます。
また、「住宅ローンの借りすぎ」にも注意が必要です。最近では不動産価格の上昇によって、夫婦で借りることができるギリギリの金額まで借りる人も出てきていますが、背伸びした住宅ローンの利用は将来的に返済に困るリスクが高いでしょう。
「年収倍率は5倍程度、できれば7倍以内に収めること」が1つの目安です。夫婦の合算年収が1,000万円なら、借入額は5,000万円〜7,000万円が家計に余裕をもって返済を続けられるラインです。
住宅ローン控除は夫と妻どちらが受けられますか？
住宅ローン控除は、「住宅ローンの債務者」が対象です。単独債務の場合は、ローンの借入人のみが住宅ローン控除を受けることができます。夫の単独債務なら、妻は住宅ローン控除を受けることができません。
一方、ペアローンや連帯債務の場合は夫婦両方が住宅ローン控除を受けることが可能です。この場合、借入総額に対して夫・妻それぞれの債務割合に応じて、住宅ローン控除の対象となる「住宅ローン残高」が決まります。
まとめ：メリット・デメリットを検討して判断しよう
夫婦で住宅ローンを利用する方法としては、ペアローンや収入合算があります。借入額を増やせることや、2人とも住宅ローン控除を使える可能性があることが、夫婦で借入を行うメリットです。
ただし、収入減・離婚・死亡といったリスクも考慮しなければなりません。メリットとデメリットを理解し、慎重に検討した上で判断しましょう。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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