1.住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅購入に際し住宅ローンを借りた人が受けられる所得税の減税措置で、毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間に渡り毎年所得税から控除される制度です。

所得税からは控除しきれない部分は、住民税から控除されます。

 

加えて、消費税率10％が適用される住宅の取得をして、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長され、13年間控除が受けられますます。

なお、現在この特別な控除を受けるための入居条件は緩和される方向で検討されています。概要は下記表の通りです。

 

※認定住宅（認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅）の場合は、上限値が5,000万円になります。

 

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2.適用基準

住宅ローン控除を受けるための主な条件は、下記の通りです。

※中古住宅の取得の場合、追加の要件があります。

※住宅ローン控除を受けるための詳しい要件は下記サイトを参照下さい。

新築住宅の場合：住宅を新築又は新築住宅を取得した場合－国税庁

中古の場合：中古住宅を取得した場合－国税庁

 

3.控除手続き

住宅ローン控除を利用するには、初年度のみ、会社員の方も普段慣れない確定申告を購入及び入居した年の翌年1月から3月15日までに行う必要があります。確定申告（初年度）及び年末調整（次年度以降）の方法は下記の通りです。

 

(1)住宅ローン控除のための必要書類を準備

確定申告に必要な書類は下記の通りです。税務署の窓口や郵送、国税庁のホームページからダウンロードなどの方法で入手が可能です。なお、国税庁のホームページにある確定申告書作成コーナーで計算明細書や確定申告書を入力・計算し、できあがった申告書をプリンターで出力する方法もあります。パソコンでインターネットにつなげる環境のある人は書類の取り付けが省けるので、オンラインで作成する方が便利です。

 

①確定申告書A（会社員の場合）

②住宅借入金等特別控除額の計算明細書

③住宅ローンの年末借入残高証明書

④登記事項証明書

 

(2)住宅ローン控除のための書類への記入

住宅借入金等特別控除額の計算明細書を使って住宅ローン控除額を算出し、確定申告書Aに記入します。

確定申告はこちらのサイトから作成できます。

https://www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/sm/top#bsctrl

税控除等の入力ページの住宅借入金等特別控除の「入力する」を押し、物件情報、ローン残高等の入力を行います。

次に控除の種類を選択し、控除額が自動計算されます。これにより書類の印刷をすることができます。

(3)住宅ローン控除のための書類を提出

確定申告書の記入と必要書類がすべて揃ったら、居住地を管轄する税務署に直接持参するか郵送で提出します。

確定申告の期間は、原則として2月16日から3月15日の間ですが、給与所得のみの会社員の人が住宅ローン控除などで納めすぎた所得税を戻してもらうための申告は還付申告とも言い、1月から受け付けています。提出後、書類や記載に不備がなければ、指定口座に還付金が振り込まれます。

 

(4)住宅ローン控除のための翌年の手続き

会社員の人は、一度確定申告をすれば翌年以降は年末調整で住宅ローン控除が受けられます。翌年以降の年末調整に必要な書類は、税務署から送付される給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等控除証明書と、金融機関から送付される住宅ローンの年末借入残高証明書です。

給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等控除証明書は、確定申告した年の10月頃に税務署から残りの控除年数分（9年分）の証明書が送られてきます。控除を受ける間は必要になりますので、失くさないよう大切に保管しましょう。

住宅ローンの年末借入残高証明書は、毎年10～11月頃にその年の分が金融機関から送付されます。失くしてしまった場合は再発行も可能ですが、再発行には時間がかかるために年末調整に間に合わないこともあります。こちらも手元に届いたら大切に保管しておきましょう。また、作成した住宅ローン控除の資料は必ずコピーを取っておきましょう。翌年の手続きの際の参考となります。

 

4.控除上限額

住宅ローン控除は、あくまでも税控除であり、毎年の住宅ローン残高の1%に相当する所得税や住民税として支払った税金が還付されます。

また、住民税には控除限度額（13.65万円）がありますので、税金が増えても限度額以上は還付されません。

単身者（配偶者、扶養親族なし）で基礎控除のみで計算した年収別住宅ローン控除上限額の目安は下記表の通りです。

5.繰り上げ返済

資金に余裕が出てきたら、住宅ローンの繰上返済をしようと考えている方は多いと思います。

ただし、住宅ローン控除は住宅ローン残高を基準に計算されますので、繰上返済をして住宅ローン残高が減ると、その分住宅ローン控除も減ることになります。

さらに、住宅ローン控除は住宅ローン残高の1%なので、住宅ローン金利が1%を下回っている場合、住宅ローン控除額が住宅ローン金利支払額を上回り、ネットでお金がもらえる状態（マイナス金利）になります。よって、できるだけ繰上返済をしない方が得をします。

下記では、3,000万円の住宅ローンを金利0.4%で借りて、毎年100万円の繰上返済した場合としない場合で、住宅ローン控除額と金利支払額を比較しました。住宅ローン控除額の計算では、住宅ローン残高の1%全てが控除の上限値に収まっていると仮定しています。

 

前提条件：

住宅ローン残高推移：

結果（10年間の総額）：

上記の通り、繰上返済した場合は、住宅ローン控除額が住宅ローン金利支払額を約106万円上回りますので、106万円もらえていることになります。一方、繰上返済しない場合は、住宅ローン控除額が住宅ローン金利支払額を約130万円上回りますので、130万円もらえていることになります。結局、繰上返済しない方が、約24万円多くお金をもらえていることになります。

このように住宅ローン金利が1%を下回っている限り、住宅ローン控除を考えると住宅ローン控除期間中は繰上返済しない方が得になります。もし繰上返済を考えているのであれば、住宅ローン控除期間後に行いましょう。

6.借り換え

住宅ローンの借り換えをした場合でも、下記条件を満たしている限り、住宅ローン控除は受けられます。

・新しい住宅ローンが当初の住宅ローン等の返済のためのものであること

・新しい住宅ローンが10年以上の償還期間であること

借り換えの場合の住宅ローン控除額を計算する住宅ローン残高は下記の通りになります。借り換え時は諸費用も含めて借りる場合が多く、住宅ローン残高が借り換え前のローンより増えることがあります。その場合は、下記式に基づき、調整されます。

 

A=借換え直前における当初の住宅ローン等の残高

B=借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額

C=借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高

のとき

 

(1) A≧Bの場合

対象額=C

 

(2) A<Bの場合

対象額=C×A/B

 

さらに借り換えにより住宅ローンの期間が延長されたとしても、住宅ローン控除の期間は物件購入から起算するため、住宅ローン控除が受けられる期間は変わりません。

 

7.ペアローン・連帯債務

控除上限額で説明した通り、住宅ローン控除には年間40万円（認定住宅の場合は50万円）と各年の所得税＋住民税控除限度額（年間13.65万円）のどちらか小さい方が上限額となります。したがって、住宅ローンの残高がいくら大きくても上限額以上の控除を受けることはできません。

 

ただし、この上限額はあくまでも住宅ローン利用者一人に対して適用されるため、ペアローンや連帯債務により債務者を増やすことで、世帯全体でより多く住宅ローン控除を受けることができます。例えば、年収700万円の人が6,000万円の住宅ローンを借りて一般住宅を購入した場合、年間の住宅ローン控除上限額は40万円となります。

もし同額の年収のある配偶者とペアローンで3,000万円づつ借りた場合は、年間の住宅ローン控除上限額はそれぞれ40万円ずつで合計80万円となります。住宅ローン残高の1%は60万円なので、一人で借りた場合は年間40万円しか控除できないのに対し、ペアローンで借りた場合は二人で60万円まで控除を受けることができ、世帯全体では単独債務の時と比べて20万円多く住宅ローン控除が受けられることになります。

 

8.控除手続き

住宅ローン控除を利用するには、初年度のみ、会社員の方も普段慣れない確定申告を行う必要があります。詳しくは税控除手続きをご参照下さい。

 

控除手続きについてもっと詳しく

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9.まとめ

住宅ローン控除は、最大40万円（認定住宅は最大50万円）もの税金が10年間（消費税10%で購入した場合は13年間）節約できる非常にお得な制度です。ただ、住宅ローン控除が受けられる条件や控除上限額が決まっているので、本稿を参考に住宅ローン控除を最大限活用できる方法で、住宅購入を検討してください。