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住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は住宅借入金等特別控除の通称で、住宅ローンを利用して自宅を購入した人を対象とした減税措置です。一定の条件を満たしていれば年末時点の住宅ローン残高の0.7％（2021年までに制度の適用を開始した人は1.0％）が、所得税・住民税から控除されます。

住宅ローンの返済は家計にとっては大きな負担です。そこで1972年に、住宅取得の負担を軽減する目的で、住宅取得控除が導入されました。1978年には住宅ローン残高が控除の対象となり、控除額の変更はあるものの、現在まで半世紀以上にわたって続いています。

住宅ローン控除の内容とは？

住宅ローン控除の適用を受けるにはいくつかの要件を満たす必要がありますが、その1つが物件に関する要件で、大きく新築住宅と中古住宅に分けられます。ここでは2025年の最新の情報とともに、近年は頻繁に改正されていることから、直近の制度と合わせて解説していきます。なお、控除額の具体的な計算方法は後半の項目で説明します。

１：新築住宅

住宅ローン控除は、控除を受ける人と物件に条件があり、その両方を満たす必要があります。控除を受ける人の主な条件は所得制限で、2022年度の改正までに控除を受け始めた場合は3,000万円、それ以降では2,000万円が控除を受けられる所得の上限となっています。この上限は毎年判定されるので、上限を超えた年にのみ適用外となります。

新築住宅の場合、住宅ローン控除を利用できるのは最大13年間です。住宅およびその敷地となる土地に対する住宅ローン残高の0.7％が控除額の上限となり、所得税から控除されます。また、所得税額が低く、控除しきれない額は翌年の住民税から控除されます。

住宅には床面積の要件があり、最低でも内法面積（登記上の床面積）で50㎡（集合住宅の場合や、2024年までに建築確認された場合は40㎡）の住宅が対象となります。

また、2022年度からは住宅の環境性能によって住宅ローン控除の対象となる借入の上限（借入限度額）が細分化され、また2024年度からは19歳未満の子を有する世帯（子育て世帯）と夫婦のいずれかが40歳未満の世帯（若者夫婦世帯）には優遇措置がとられました。

なお、中古住宅であっても、不動産業者が買い取ってリノベーションを行ったうえで販売される買取再販住宅はこの新築住宅と同じ制度が適用されます。

 

 

２：中古住宅

買取再販住宅を除く中古住宅については、控除を受ける人の条件は新築住宅の場合と同じです。ただし、中古住宅では控除を受けられる期間が最大10年間であり、新築住宅よりも短くなります。

中古住宅では、建物・土地の価格に対する住宅ローン残高の0.7％が控除額の上限となり、新築住宅と同様に所得税・住民税から控除されます。

中古住宅でも、住宅の環境性能によって住宅ローン控除の対象となる借入上限額は異なります。なお前述の通り、買取再販住宅は新築住宅と同じ制度となります。

 

 

３：リフォーム

住宅ローン控除は大規模なリフォームを行った場合にも利用できます。控除を受ける人の要件や控除率は新築住宅・中古住宅と同じで、控除期間は10年間です。また、控除対象となる借入限度額は2,000万円です。

リフォームで住宅ローン控除を利用するためには、建築士や指定確認検査機関が住宅ローン控除の対象となる工事であることを証明する証明書が必要となります。なお、リフォームの際にはリフォーム促進税制による他の控除も受けることができますので、合わせて確認しておきましょう。

 

住宅ローン控除はいつまで？

住宅ローン控除を適用できる期限は税制によって定められており、2022年度の税制改正によって、2025年12月末までに入居することが控除を受けるための要件です。

しかし、2025年いっぱいで住宅ローン控除の制度が終わってしまうことを心配する必要は少ないといえます。これまでも住宅ローン控除は時限措置として定められてきており、期限がくるたびに延長されてきました。

ただし、近年は住宅の環境性能によっては減税額が削減されることもあり、現在の基準で控除を受けたい場合には2025年12月までに入居するようにしましょう。

住宅ローン控除の適用を受ける方法

住宅を購入すれば自動的に住宅ローン控除が適用されるわけではありません。住宅ローン控除の適用を受けるためには必要な手続きがあります。

それが税務署への確定申告で、控除を受けるためには住宅購入の翌年に確定申告をしなければいけません。会社員の場合には、ふだんは年末調整によって課税・還付の手続きが完了することが多いのですが、住宅ローン控除を受けるためには会社員でも最初の年は確定申告が必要です。

確定申告は、税金の納付が生じる場合は2月中旬～3月中旬に行う必要がありますが、住宅ローン控除などの還付のみの場合には1月から行うことができます。書類での申告の場合には受理されてから1～2か月程度、オンラインで申告できるe-Taxを利用すると約1か月で、登録した銀行口座に還付されます。

確定申告の方法がわからない場合には、税務署が比較的空いている2月までに電話もしくは訪問して税務署の職員に申告方法を尋ねてみることが最も確実です。

また、2年目以降は会社員の場合は年末調整で住宅ローン控除の適用を受けることができます。この場合は、控除による還付は年末調整の時点で行われます。 

住宅ローン控除の手続きに必要な書類・もの

確定申告を行う際に必要な書類は1年目と2年目以降では大きく異なります。1年目は以下の書類が主に必要になるため、確定申告の期限よりも早めに用意するように努めましょう。

 

 

2年目以降の提出書類は以下の2種類で、給与所得者の場合は年末調整で対応できます。

・給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書

・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（残高証明書）

 

国税庁：給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書の記載例より

国税庁：住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書より

 

なお、10月以降に繰上返済や金利プランの変更、借り換えなどをしたときには、年末時点の残高が異なるため、残高証明書を再発行する必要があります。

住宅ローン控除における年末調整手続きは電子化されている？

以前は住宅ローン控除の手続きは書類の提出が必要となっていましたが、2024年以降に適用が始まった人は、マイナンバー等を利用して残高証明書を金融機関から税務署に直接送付する方式を選べるようになり、この場合には残高証明書を年末調整時に添付する必要がありません。

また、1年目で書類による確定申告を行うと、後日、2年目以降に必要な「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が一括で郵送で届きますが、電子申告を行った場合には、データで受け取る方式も選択することができます。

住宅ローン控除における控除額の計算方法

ここでは住宅ローン控除における控除額の計算方法を具体例を用いて説明していきます。例えば年収600万円の会社員Aさん（給与所得のみ）が、住宅ローン控除の要件を満たす新築の省エネ基準適合住宅を住宅ローン（2025年末時点で残高2,500万円）を組んで購入し、2025年に入居した場合で考えてみましょう。

新築の省エネ基準適合住宅に2025年に入居した場合には、借入限度額は3,000万円です。Aさんが組んだ住宅ローンの年末残高は2,500万円であるため、2,500万円の全額が住宅ローン控除の計算対象となります。

控除率は0.7％であるため、「2,500万円 ✕ 0.7％＝17万5,000円」が所得税から控除される金額となります。

年収600万円の場合は、一般的に所得税は約19万円です。そのため、Aさんは会社を通じて支払い済みの所得税19万円のうち、17万5,000円が還付されることになります。もし、その他の控除が多くあり、所得税額が17万5,000円未満である場合には、所得税は全額が還付となり、控除しきれなかった分が翌年の住民税から控除されます。

住宅ローン控除期間が終了したらどうする？

控除期間が経過すると、それまで受けていた住宅ローン控除はなくなってしまいます。その後のローン返済はどのように進めるとよいのでしょうか？　2種類のパターンを紹介します。

１：余剰資金を運用しながら今まで通り返済する

日銀は利上げを進める方針を打ち出しているものの、低金利といえる環境は続いています。そのため、返済はこれまで通り進めていき、余剰資金は運用に回していくことは有効です。

この方法は、資産運用の収益率がローンの金利を上回るようであれば、繰り上げ返済するよりもリターンが良くなります。 収益率は投資対象によって異なりますが、一般的に長期投資を行うと比較的安定した収益を上げられるといわれています。

ただし住宅ローンの利息を上回るリターンを必ず得られるとは限りません。特に、短期的には収益がマイナスになるリスクも含めて検討しましょう。

２：繰り上げ返済をする

もう一つのパターンは、繰り上げ返済をして利息の負担を減らす方法です。返済時期が早いほど利息の圧縮効果は高くなり、支払い総額が小さくなります。例えば下記の条件で繰り上げ返済するケースを見ていきましょう。

・借入金額：2,500万円（元利均等方式）

・金利：2％（固定金利）

・返済期間：35年

繰り上げ返済をしない場合の返済総額は約3,480万円です。一方で、10年経過後にローン残高を一括返済すると、返済総額は約2,950万円となり、約530万円も安くなります。

ただし、繰り上げ返済をすると貯蓄が大きく減ってしまうことに注意が必要です。住宅の修繕や子どもの教育費などの大きな出費も想定して、本当に繰り上げ返済してもよいかどうか検討することが大切です。

住宅ローン控除を受ける際の注意点はある？

住宅ローン控除を利用するうえでの代表的な注意点について解説していきます。適用外になることがある点と、必要な手続きがあることが特に重要です。

省エネ基準を満たさない新築住宅・買取再販住宅には適用されない

住宅ローン控除を受けるためにはさまざまな要件を満たす必要があります。特に注意が必要なことは、新築住宅・買取再販住宅で2024年1月以降に建築確認を受けた物件のうち、省エネ基準を満たさない建物には住宅ローン控除が適用されないことです。また、建築確認が2023年までであっても、入居が2024年以降の場合には借入限度額・控除期間ともに縮小されています。

購入する前に、基準を満たしているかどうか証明する書類が用意されているかどうかを必ず確認するようにしましょう。

1年目は確定申告が必要

すでに説明したように、控除を受けるためには手続きが必要です。特に1年目は給与所得者であっても確定申告が必須であり、会社員でこれまでに確定申告をしたことがない人にとってはハードルが高いと感じるかもしれません。しかし、住宅ローン控除は大きな減税措置ですので、面倒に思って放置してしまうのは大きな損失です。

なお、申告を忘れてしまった場合には、5年以内であれば修正申告ができます。申告の方法に不安がある場合には、税務署に方法を確認しましょう。

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住宅ローン控除についても、その仕組みや手続きに関する質問から、購入予定の物件ではどれくらいの控除を受けることができるのかといった具体的な相談をすることもできます。ぜひ「住宅ローン診断」を試してみてください。

まとめ

現在の住宅ローン控除の制度は、2025年12月末までの入居が期限となっています。 住宅ローン控除は、住宅購入者の年収や物件などにさまざまな条件がありますので、控除の対象になるかどうかを事前に確認しておきましょう。

また、控除を受けるには住宅購入の翌年に確定申告をしなければいけません。普段は確定申告をしない会社員でも、最初の1回は確定申告での手続きが必要です。