1. 住宅ローン控除とは
住宅ローン控除の基礎をおさらいしておきましょう。制度の概要や控除の適用要件、還付金が振り込まれる時期や金額を解説します。
住宅ローン残高に基づく減税制度
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したり、リフォームしたりしたときに、税金の控除を受けられる制度です。住宅ローン控除と呼ばれていますが、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
一定の要件を満たせば、年末の住宅ローン残高に応じた金額が、その年の税金から差し引かれます。住宅ローン控除の適用を受けるためには、1年目は必ず確定申告を行わなければなりません。会社員の場合には、2年目以降は年末調整で済ませられます。
住宅ローン控除は税額控除の一種であり、控除額を所得税や住民税から直接差し引けます。所得控除に比べ、より大きな節税効果を期待できる税制優遇制度です。
控除の適用要件
住宅ローン控除の適用を受けるには、控除を受けようとする年の合計所得金額の条件をクリアする必要があります。契約者の所得要件は、毎年チェックを受ける部分です。
対象となる物件が、自分で住むための家であることも条件です。物件の購入または取得後、期限内に入居し、控除を受ける年の年末まで居住し続ける必要があります。
最低床面積が合計所得金額に応じて50平米ないしは40平米以上であることや、住宅ローンの返済期間が10年以上に設定されていることも、重要な適用要件です。床面積が分からない場合は、必ず登記簿でチェックしましょう。中古物件で控除の適用を受ける際は、これらの要件に加え、建築時期の要件もクリアしなければなりません。
還付金はいつ、いくら受け取れる？
住宅ローン控除は、税金をいったん支払った後、還付金として戻ってきます。還付金が振り込まれる時期は、確定申告や年末調整で還付申告をしてから、1か月後から1か月半後です。申告をe-Taxで行う場合には、申告してから約3週間後に還付金を受け取れます。なお、還付金は、申告時に書類に記載した預貯金口座に振り込まれます。
控除される金額は、住宅ローン控除の利用が始まった年によって異なります。2021年までに住宅ローン控除の適用が始まった人は、原則としてその年の年末時点におけるローン残高の1%ですが、2022年以降に住宅ローン控除の適用が始まった人は0.7%です。住宅ローン控除では、最初に所得税から控除され、控除しきれなかった分があれば翌年の住民税から控除されます。
2022年度の税制改革による住宅ローン控除の5つの変更点
2022年度の税制改革によって、住宅ローン控除の制度は大きく変わりました。主に5つの変更が行われましたので、その改正内容をおさえておきましょう。
控除率
住宅ローン控除の控除率は、年末時点の住宅ローン残高の1％から0.7％へ引き下げられました。その背景には金利低下があり、返済の負担が軽減されていることがあげられます。なお、2021年までに住宅ローン控除の適用が始まった人は、控除期間が終わるまで2022年以降も1％が適用されます。
控除期間
控除率は0.7％に引き下げられた代わりに、控除期間が延びました。環境性能などを満たした一定の新築住宅（認定住宅等）や、宅地建物取引業者が一定のリフォームを行った既存住宅（中古住宅）を取得した場合には、これまで10年間だった控除期間が最大13年間に延長されました。ただし、その他の新築住宅や中古住宅は原則として10年間のままです。
入居期限
入居期限の要件は4年間延長され、2025年12月末までに入居した人が対象です。しかし、後述するようにいつ入居したかによって住宅ローン控除が適用される借入限度額が変わります。適用期限内に入居しないと住宅ローン控除は利用できませんので、なんらかの事情で入居できない場合には留意しましょう。
所得要件
2021年までは合計所得金額3,000万円以下の人を適用対象としていましたが、2022年度の改正で2,000万円以下に変更されました。一方で、合計所得金額が1,000万円以下の人は、最低床面積の条件が緩和され、40平米以上であれば対象になる場合があるため、コンパクトな物件を検討している人はその物件が住宅ローン控除の対象になるかを仲介業者などに確認しておきましょう。
借入限度額
住宅ローン控除が適用される場合の借入限度額は、入居時期や住宅の条件によって2,000万円から5,000万円と大きな幅があり、環境性能が高いほうが借入限度額が大きくなるしくみになりました。購入したい物件がどの分類になるかは、購入する前に仲介業者などに確認しておく必要があります。
また2024年度の改正で、「子育て世帯等」に当てはまる場合には借入限度額が上乗せされるようになりました。子育て世帯等に該当するのは、①40歳未満で配偶者がいる人、②40歳以上でも、40歳未満の配偶者がいる人、③19歳未満の扶養親族がいる人です。
| 住宅の条件 | 2022年・2023年入居 | 2024年入居 | 2025年入居 | |
| 新築住宅、宅地建物取引業者による リフォームがなされた中古住宅 |
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 5,000万円 |
4,500万円 ※子育て世帯等は5,000万円 |
4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 |
3,500万円 ※子育て世帯等は4,500万円 |
3,500万円 | |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 |
3,000万円 ※子育て世帯等は4,000万円 |
3,000万円 | |
| その他の住宅 | 3,000万円 |
なし ※2023年12月末までに建築確認を受けた場合、 |
なし ※2023年12月末までに建築確認を受けた場合、 |
|
| 中古住宅 |
認定住宅等 |
3,000万円 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 2,000万円 | |
2. 初年度は全員確定申告が必要
確定申告をする必要がない会社員でも、住宅ローン控除を受ける1年目は、自分で確定申告を行わなければなりません。確定申告の役割・必要書類・手順について解説します。
確定申告の役割
確定申告とは、その年に所得を得ていた場合に、所得額や納税額を申告して確定させる手続きです。翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告書を税務署に提出する手続きをとります。
給与所得者以外は毎年確定申告をしなければなりませんが、会社員は所得税に関する手続きを会社が年末調整で行うため、毎年の確定申告は不要です。ただし、住宅ローン控除を受ける場合は、会社員であっても1年目は確定申告をしなければなりません。年末調整では対応できない点に注意が必要です。
必要書類
住宅ローン控除の確定申告をする際には、さまざまな書類が必要です。書類の入手先や入手できる時期が異なるため、早めに準備し、なくさないように注意しましょう。
必要な書類のうち、「確定申告書」と「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」は、最寄りの税務署か国税庁のWebサイトで入手できます。「源泉徴収票」は、年末調整後に会社から交付されます。
法務局や不動産会社から入手できる「土地・建物の登記事項証明書」や、金融機関が発行する「住宅ローンの借入金残高証明書」も準備しなければなりません。建築会社や不動産会社から、「土地・建物の売買契約書」「工事請負契約書」「増改築等工事証明書」のうち必要な書類も入手しておきましょう。マイナンバーが確認できる書類も必要です。
確定申告の手順
確定申告を行うときには、最初に確定申告書を作成します。確定申告書の様式にはAとBがありますが、会社員が住宅ローン控除の手続きで使用するのは、確定申告書Aです。
確定申告書は、紙の書類に手書きで記入して作成する以外にも、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」や会計ソフトを使用しての作成することもできます。
確定申告書を作成できたら、必要書類と一緒に税務署へ提出します。主な提出方法は、税務署への持参・税務署への郵送・e-Taxによる電子申告の三つです。
参考：令和5年分住宅借入金等特別控除を受けられる方へ（新築・購入用）｜国税庁
3. 会社員は2年目以降、年末調整のみでOK
会社員が住宅ローン控除を利用する場合、2年目以降は会社の年末調整で手続きは終わります。年末調整の役割や必要書類、申告書の書き方について解説します。
年末調整の役割
会社員が納める所得税は、給料や賞与から源泉徴収により天引きされています。ただし、天引きされる金額は概算金額であり、最終的な確定額よりも多いことがほとんどです。会社員の所得税は、その年の給料や賞与の支払いが終了した年末に確定します。確定した所得税と実際に天引きした金額を比べて、過不足分の調整を行う手続きが年末調整です。
会社が源泉徴収や年末調整を行うため、会社員は給料や賞与に対する確定申告の手続きを行う必要がありません。なお、源泉徴収票は、所得税が最終的に確定する年末調整後に会社から発行されます。
年末残高等証明書が必要
会社員が住宅ローン控除の適用を受ける場合、確定申告が必要なのは1年目のみです。2年目以降は、会社の年末調整での手続きで対応できます。
ただし、年末調整で控除を受けるためには、「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の提出が必要となります。
特別控除申告書は、確定申告を行った年の10月頃に、税務署から郵送される書類です。将来の分も含めて一度に郵送されてきますが、紛失した場合は、税務署に申請すれば再発行してもらえます。
年末残高等証明書は、年末調整時の提出にあわせて、ローンを組んでいる金融機関から毎年10月頃に送られてくる書類です。ただし、ローンを組んだ時期によっては異なり、翌年の確定申告に間に合う時期に届きます。
申告書の書き方
年末調整で準備が必要な2種類の書類のうち、特別控除申告書は自分で必要事項を記入しなければなりません。
上段部分には、所轄税務署名・会社名・氏名・住所などを記入します。押印は実印でなくても構いません。
中段部分には住宅ローン残高を記入します。「新築又は購入に係る借入金等の年末残高」の欄は、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」から転記しましょう。
取得対価の額と居住用部分の割合の欄には、申告書下部にある「住宅借入金等特別控除証明書」の記載事項をそのまま書き写しましょう。
申告書の下段部分は、住宅ローン控除の金額を記入します。「年間所得の見積額」の欄は、年間所得が上限を超えていないことを確認する欄です。
4. 年末調整ではなく確定申告が必要なケース
年末調整を受けられない人や、年末調整での申告を忘れた会社員は、2年目以降も確定申告をしなければなりません。それぞれのケースでの申告方法などを解説します。
個人事業主やフリーランス
給与所得者ではない個人事業主やフリーランスは、年末調整での手続きがありません。住宅ローン控除の適用を受けるには、2年目以降も引き続き確定申告が必要です。
そもそも個人事業主やフリーランスは毎年、確定申告を行っていますので、その際に住宅ローン控除の申告を同時に行いましょう。
2年目以降の控除申告に必要な書類は、確定申告書B・住宅借入金等特別控除額の計算明細書・住宅ローンの借入金残高証明書です。
年末調整で申告を忘れた会社員
会社員でも、2年目以降の年末調整で住宅ローン控除の申告を忘れた場合は、自分で確定申告をしなければなりません。この場合の必要書類は、確定申告書A・源泉徴収票・住宅ローンの年末残高証明書です。
確定申告を忘れた場合でも、5年以内に手続きすれば有効になります。初年度に比べれば必要書類は少なくて済みますが、自分で手続きしなければならない点においては面倒です。
住宅ローン控除は、医療費控除や寄附金控除などと同様に、自分で申告するタイプの控除です。申告しなくても特に問題にはなりませんが、住宅ローン控除は大幅な節税につながることから、損をしないためにも忘れずに申告しましょう。
5. 年末調整で住宅ローン控除を受ける際の注意点
繰り上げ返済や借り換えをした場合に、引き続き制度を利用するためのポイントを解説します。お得な控除を受け続けるためにも、知識をもっておきましょう。
10月以降に繰り上げ返済をした場合
控除申告の際に必要な年末残高等証明書は、その年の9月末時点における残高を基準にした年末残高の予定額が記載されています。10月以降に繰り上げ返済を行った場合には、その年の年末残高が変化するため、繰り上げ前に受け取った年末残高等証明書は使えません。金融機関に再発行を依頼する必要があります。
会社が年末調整の書類を税務署に提出する最終期限は、翌年の1月31日です。再発行してもらっても年末調整に間に合わなければ、自分で確定申告を行うことで対応するしかありません。
借り換えをした場合
住宅ローンの借り換えをした場合も、引き続き控除の適用を受けることができます。
ただし、年間所得金額が条件を満たす必要があることや、ローンの返済期間が10年以上あることなどの適用要件を満たしていなければなりません。
借り換え後の年末調整の手続きに大きな変更点はありません。ただし、残高等証明書は新しくローンを組んだ金融機関から郵送されたものを提出します。
＞＞参考：住宅ローン借り換え後のローン控除はどうなる？年末調整の疑問を解消
6. 2年目以降は年末調整または確定申告を忘れずに
住宅ローン控除の制度を利用するには、会社員でも1年目は確定申告しなければなりません。2年目以降は、会社員であれば年末調整で手続きができます。
ただし、2年目以降に年末調整での手続きを忘れたときには、確定申告を行う必要があります。受けることができる控除の申告を忘れて損をしたり、余計な手間がかかったりすることのないように、毎年の申告は忘れずに行いましょう。
今後も住宅ローン控除は条件が変わる可能性があります。毎年のように条件が修正されているため、これから自宅を購入する人は、最新情報をチェックしていくようにしましょう。住宅ローン控除制度を含め、モゲチェックでは今後も住宅ローンに関するニュースを引き続き発信していきます。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
どんな金融機関で自分が審査に通りそうか、目安を知りたい方にはオンラインで住宅ローンを一括比較できる「モゲチェック 住宅ローン診断」がオススメです。
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