1. 借り換え後も住宅ローン控除は受けられる？
借り換えの目的が住宅ローンの返済である場合は、借り換え後も控除の適用を受けることができます。ただし、借り換え時に一定の要件を満たしている必要があります。
住宅ローン返済が目的ならOK
借り換えで受けた融資が住宅ローンを返済するためのものなら、借り換え後も住宅ローン控除を受けられます。ただし、住宅ローンの返済が目的であることを証明する必要があります。
住宅ローンを借り換えると、手続きの流れの中で、新しく受けた融資額が前の住宅ローンの返済に全額充てられます。そのことを確認できる書類で、前のローンの完済を証明することが可能です。
借り換え前の返済時に控除の適用を受けていなかった場合でも、借り換え後に要件を満たすことで控除を受けられるようになるケースがあります。
参考：No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき｜国税庁
新しいローンが条件を満たす必要
借り換え前の住宅ローンで控除を受けられていたのなら、一般的には借り換え後も引き続き控除を受けられます。注意しなければならない条件は、主に所得と返済期間です。
住宅ローン控除を受けるためには、年間の合計所得金額が2,000万円以下である必要があります（2022年より）。借り換え時に年間所得が2,000万円を超えている場合は、控除は受けられなくなります。
さらに、借り換えによりローンの返済期間が10年未満に短縮される場合も、控除の適用は受けられません。控除を受けるためには、借り換え後も返済期間が10年以上あることが必要です。
また、例えば控除の適用を5年間受けた時点でローンを借り換えた場合、残りの控除期間の5年も引き続き控除対象となります。
参考：No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
2. 住宅ローン控除継続のための手続きは
借り換え後も引き続き住宅ローン控除を受ける場合は、控除継続の手続きをする必要があります。必要な書類や手続きの流れを解説します。
まず必要な書類を用意する
住宅ローン控除の継続を受けるために必要な書類は、『給与所得者の住宅借入金特別控除申告書』と『住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書』です。
控除申告書には、建物の取得価格や延床面積などが記載されています。控除申請した年に税務署から送られてくる書類です。紛失した場合や送られてこない場合は、税務署で再発行できます。
残高等証明書は、毎年10～11月ごろに金融機関から送付される書類です。住宅ローン控除を継続するための手続きにおいては、最新のものを用意しなければなりません。
手続きの流れを確認
給与所得者が住宅ローン控除を利用するためには、1年目のみ確定申告を行います。2年目以降は、年末調整時に勤務先へ必要書類を提出すれば、控除を受けることが可能です。
確定申告と年末調整のどちらの場合でも、控除申告書と残高等証明書の両方を提出します。控除申告書の書き方は、以下に紹介する国税庁ホームページの記載例を参考にしましょう。
確定申告や年末調整で書類を提出し、手続きが完了すれば、通常は約1カ月後に控除額が還付されます。住民税からも控除される場合は、給与所得者なら控除後の住民税が給料から天引きされます。
参考：給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金特別控除申告書の記載例｜国税庁
3. 借り換え後に確定申告は必要？
会社員なら借り換え後の控除手続きを年末調整で行えます。必要書類の準備が間に合わない場合は、借り換えをした翌年に確定申告をする必要が生じます。
基本的には年末調整で手続き
毎年年末調整を受ける給与所得者も、住宅ローン控除の適用を受ける場合は、1年目に確定申告で手続きを行う必要があります。しかし2年目以降は、基本的に年末調整での手続きで問題ありません。
通常の控除手続きと同様に、借り換え後の手続きも年末調整で行えます。確定申告が必要なのは、住宅ローン契約後の1年目のみです。
金融機関が毎年発行する残高等証明書は、年末調整に間に合うよう、毎年10～11月頃に送付されます。住宅ローンを組んだ年には発行されず、最初の確定申告の時期に合わせて、2年目の1月以降に届きます。
金融機関に依頼しなければ残高等証明書が発行されないケースもあるため、届かない場合は問い合わせましょう。年末調整がない自営業者の場合は、借り換え後の手続きも確定申告で行う必要があります。
10月〜12月に借り換えした場合は注意
借り換えをするとローン残高が変動するため、最新の残高を証明する借り換え後の残高等証明書を、年末調整時に提出しなければなりません。
金融機関が発行する残高等証明書の内容は、その年の9月末時点でのローン残高が基準となり作成されます。新しい残高等証明書は借り換え後に発行されるため、10月以降に借り換えをするケースでは、年末調整に間に合わない可能性があります。
借り換え後の残高等証明書が年末調整までに届かなかった場合、自分で確定申告しなければなりません。送付された残高等証明書を、翌年の確定申告時に提出しましょう。
こちらも記事でもチェック！
住宅ローン借り換え後のローン控除はどうなる？年末調整の疑問を解消
確定申告の手続きの流れは
会社員の確定申告は、控除を受ける年の翌年1月4日から3月15日までの間に行えます。自営業者など毎年自分で確定申告している人は、2月16日～3月15日が申告できる期間です。
必要書類のうち、確定申告書と控除申告書は、自分で作成しなければなりません。残高等証明書・住宅や土地の登記事項証明書・源泉徴収票・マイナンバーカードなども準備する必要があります。
確定申告の手続きは、税務署など所轄の確定申告会場で、必要書類を提出すれば完了です。e-TAXで電子申告すれば、確定申告会場へ足を運ぶ必要がありません。
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4. 控除を受ける際の注意点
住宅ローン控除の適用を受ける場合は、いくつか注意しておきたいポイントがあります。借り換え後、控除対象額がいくらになるかの算出方法も覚えておきましょう。
10年間の控除適用期間は変更なし
住宅ローン控除の適用期間は原則10年間です。控除を受けている途中に住宅ローンの借り換えをしても、通算の控除期間は変更されません。もし、借り換え時に控除期間があと3年あるなら、借り換え後の控除期間も3年となります。
住宅購入時に消費税率10%が適用されていた場合、令和元年10月1日～令和2年12月31日の間に入居が完了していれば、特例として控除期間が13年に延長されます。
新型コロナウイルスの影響で入居が遅れた場合の特例も定められています。契約期限などの要件を満たしているなら、令和3年12月31日までに入居すれば、控除期間13年の特例措置を受けられます。
控除によって本当に得するか見極める
資金に余裕がある場合、繰り上げ返済でローンの返済期間を縮められれば、トータルの返済負担を抑えられます。ただし、控除期間中に繰り上げ返済を行うと、残高が減るため控除額も少なくなります。
控除期間中の繰り上げ返済を検討するなら、繰り上げ返済のメリットと控除額減少のデメリットを比較する必要があるでしょう。基本的には、金利が高ければ繰り上げ返済を優先させた方が有利です。
ただし、返済期間を短縮し過ぎると、控除の対象外となってしまう恐れがあります。控除を受け続けたいなら、繰り上げ返済後も返済期間が10年以上になるよう設定しなければなりません。
借り換え後の控除対象額の計算方法
控除額を算出する対象となる金額は、年末のローン残高です。借り換える直前の残高が、借り換えによる借入金以上であれば、借り換え後の年末残高が控除対象額となります。
ただし、借り換えで融資した金額（B）が借り換え前の残高（A）を超えた場合は、借り換え後の年末残高（C）をそのまま控除対象額にすることはできません。『C×A/B』が控除対象額となります。
借り換え直前の残高が29,000,000円、借り換えで借り入れた金額が31,000,000円の場合、年末残高が30,000,000円なら控除対象額は以下のように計算します。
（計算例）
30,000,000円 × 29,000,000円 / 31,000,000円 ＝ 約28,060,000万円
参考：No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき｜国税庁
5. 控除を続けるには条件や手続きの理解を
ローン返済中に住宅ローンを借り換えても、返済を目的とするなら控除を受け続けることができます。会社員の場合は、借り換えの手続きを年末調整で済ませることが可能です。
ただし、借り換えにより返済期間が短縮されると、控除を受けられない可能性があります。必要な条件や手続きをきちんと理解し、正しい知識を持った上で借り換えを検討することが大事です。
今後も住宅ローン控除は条件が変わる可能性があります。毎年のように条件が修正されている制度だからこそ、最新情報のチェックが欠かせません。
住宅ローン控除制度を含め、モゲチェックでは今後も住宅ローンに関するニュースを引き続き発信していきます。
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変動金利・固定金利の違いとは？
特徴やメリット・デメリットを解説
住宅ローンの基本的な金利タイプで、年2回（4/1と10/1）見直しされることから変動金利と呼ばれています。
金利の急変動で利用者が困らないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」や月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。固定金利に変更するオプションが付帯しており、金利上昇時には固定金利に切り替えることも可能です。
| 変動金利のメリット・デメリット
メリット：銀行間の低金利競争が激しく金利水準が低いため、月々の返済額を抑えることができます。
デメリット：将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして万が一の金利上昇に備えると良いでしょう。
| 5年ルール・125%ルールとは？
5年ルールとは、変動金利が上がっても月々の返済額を5年間一定とするルールです。5年ルール有りの場合、最初の5年間は変わらず、6年目から返済額が増えることになります。5年ルール無しの場合、翌月や翌々月から返済額が増えます。
金利が上がっても返済はすぐには増えず、5年間は変わらないというメリットがある一方、6年目になるまでは本来より低額での返済となり、完済時に未払利息が発生する可能性がある点がデメリットとなります。
125%ルールとは、5年ルールを適用している金融機関で返済額が増える際、今までの返済額の1.25倍を上限とするルールです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、返済がどれだけ増えても12.5万円が上限となります。
返済額が増えても上限値があるのがメリットとなる一方、5年ルール同様に本来よりも安く返済が進むため、予定通りに残高が減らず完済時に高額返済が必要となる可能性がある点がデメリットです。
| 変動金利の推移・相場は？
変動金利はバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下傾向を続けてきました。しかし2024年になって日銀のゼロ金利解除により、変動金利が遂に引き上げられることとなりました。いよいよ「金利のある世界」に突入したことになります。しかしながら、依然としてネット銀行を先頭に、変動金利が顧客獲得競争の主戦場という状況は続いています。
| 固定金利とは？
文字通り金利が変わらないのが固定金利です。フラット35のような全期間固定金利のほか、5年、10年など一定期間の金利を固定する固定期間選択型もあります。
| 固定金利のメリット・デメリット
メリット：返済額が変わらない安心感があります。変動金利より金利水準は高いものの、一定期間または全期間の返済額が変わらないため、長期の返済計画や生活設計を立てやすいことが特徴です。
デメリット：金利水準が高く、返済額が多くなります。返済中に大規模な金利上昇が起こらない限り、変動金利を使った場合に比べて固定金利を使う方が多額の返済となるでしょう。また固定期間選択型の場合、6年目や11年目など固定期間が終了するタイミングで、当初固定期間よりも高い金利に切り替わることが多いこともデメリットです。
| どんな人が変動金利・固定金利に向いている？
少しでも返済額を抑えたい方やコストパフォーマンスを重視する方には変動金利がオススメです。日本銀行の金融緩和政策や住宅ローン業界の競争激化を踏まえ、モゲチェックでは変動金利は今後も低金利が続くと予想しています。
一方、固定金利は金利や返済額が変化するリスクをなくしたい方に向いています。例えば最初の10年間が子どもの教育費がかさむ時期と重なるなど、住宅ローンの返済額が増えることをどうしても避けたい方には10年固定金利がオススメです。
| 変動金利・固定金利の利用割合
変動金利を選ぶ人の割合が年々増え続け、全体のおよそ7割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、固定期間選択型は2割、全期間固定型は1割であり、年々減少しています。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）
| モゲチェックのオススメは？
モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しや、住宅ローン業界で顧客獲得競争が激しくなっていることから、変動金利では安定した低金利が続くと予想しています。
迷った方はまず変動金利から検討することをオススメします。最新情報は住宅ローンランキングでチェック！
