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返済期間の延長ができる数少ない銀行!【SBI新生銀行】の住宅ローンの詳細はこちら!
審査の柔軟なSBI新生銀行住宅ローン!他の銀行とは異なる審査の特徴とは?
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1.返済期間を延ばす借り換えとは
返済期間を延ばす借り換えとは、借り換えによって住宅ローンの金利を下げ、さらに返済期間も借り換え前より長くして、毎月返済額を大きく下げる借り換えのことです。
通常、借り換え後の住宅ローンの返済期間は、借り換え前の残存返済期間となり、それより長くすることは認められていません。
ただ、金融機関によっては、借り換え前の残存返済期間にかかわらず、借り換え時よりさらに35年間借りることができる場合があります。
本稿では、返済期間を延ばす借り換えについて、その仕組みやメリット・デメリットを事例も交え解説します。
2.スキーム図
1.4%の金利のローンから0.6%の金利のローンに借り換えて、返済期間を25年から35年に延長する場合の仕組みは下記の通りです。
0.6%の金利のローンを返済期間35年で新たに借りて、返済期間25年の1.4%の金利のローンを全額繰上返済することで、ローンが1.4%の金利から0.6%の金利に引き下がり、かつ、返済期間が10年延長されることになります。
借り換えにかかる各種諸費用は新しく借り入れる0.6%の金利のローンに含めて借りるため、借り換え時にキャッシュアウトはありません(借りられるローンの金額が10万円単位のため、10万円未満のキャッシュが必要になる場合があります)。
諸費用分新たに借り入れるローンの元本は増えますが、金利が大きく下がり、かつ、返済期間が延びるので、毎月返済額は借り換え前より大きく下がります。
ただし、返済期間が延びるため、総返済額が借り換え前より増える場合もあります。
3.メリット・デメリット
返済期間を延ばす借り換えのメリット及びデメリットは下記の通りです。
メリット |
返済期間を延ばすことで毎月返済額が大きく下がります。
借入中住宅ローンの条件によっては現在より金利が下がり総返済額を減らすことができる可能性もあります。
返済期間を延ばすことでより長期に渡り団信に加入することができます。 |
デメリット |
返済期間を延ばすことで、金利支払総額が増えます。 これにより借り換えで削減できる金利支払額が少なくなります。
期間延長に応じてくれる金融機関は非常に限られています。
借り換えには費用や手間がかかります。 |
4.事例
実際にモゲチェックで金利を下げる借り換えに成功したBさんの事例です。
借り換え前 |
借り換え後 |
|
金融機関 |
メガバンク |
信託銀行 |
借入額 |
24百万円 |
25百万円 |
金利タイプ |
変動 |
変動 |
金利 |
0.975% |
0.725% |
返済期間 |
20.5年 |
31年 |
団信 |
一般団信 |
8大疾病保障 |
総返済額 |
26.5百万円 |
28百万円 |
借り換えメリット |
-1.5百万円 |
|
毎月返済額 |
10.7万円 |
7.4万円 |
毎月返済額削減 |
3.3万円 |
Bさんは、メガバンクから借りていた残高2,400万円、金利0.975%、残存返済期間20.5年の住宅ローンを、信託銀行が提供する金利0.725%、返済期間31年のローンへ借り換えました。
借り換えの諸費用が約100万円かかったため、借入額は2,500万円と増えました。金利は下がったのですが、借入額が増えたことと返済期間を延ばしたことで、総返済額は150万円増加しました。
しかし毎月返済額は10.8万円から7.5万円に3.3万円も下がりました。
今回の借り換えで、将来お子様の教育費が増えることを見越して今のうちに毎月返済額を減らしておきたいという目的を達成することができました。
また、団体信用生命保険(以下、団信)も一般団信から8大疾病保障になりましたので、毎月返済額を大きく下げながら、保険内容の充実も達成できました。
5.まとめ
いかがでしたか?返済期間を延ばす借り換えは、期間延長と金利低下という2つの効果で毎月返済額を大きく下げることが可能です。
期間延長による金利支払額の増加を嫌がる人もいますが、長期に渡り団信に入れるメリットもあると考えます。
また、住宅ローンはいつでも繰上返済できるため、再度繰上返済で期間を短縮することも可能です。
返済期間を延ばす借り換えをお勧めしたいのはこんな方です。
-
毎月返済額を大きく下げたい
-
より長期に渡って団信に入りたい
-
現在1%以上の金利で借りている
-
残高が10百万円以上ある
6.返済期間を延ばせる銀行とは?
期間を延ばす借り換えは、対応できる金融機関が限られていることから難易度の高い借り換えとなります。
そんな中、返済期間を延長できる金融機関の一つがSBI新生銀行です。
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SBI新生銀行は東京都に本店を置き、全国に26店舗を展開する普通銀行です。
近年、個人や中小企業を対象としたサービスを充実させており、住宅ローンもネット系銀行と同レベルの低金利を実現しています。
低金利で返済期間を延長した借り換えができるので、とてもお得に期間延長ができます。
ご興味のある方はSBI新生銀行の公式サイトでチェックしてみてください。
住宅ローン審査、ここがポイント!
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査(事前審査)→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく3つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険(団信)』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金(自己資金)を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率(年収に対する借り入れ額)は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
どんな金融機関で自分が審査に通りそうか、目安を知りたい方にはオンラインで住宅ローンを一括比較できる「モゲチェック 住宅ローン診断」がオススメです。
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