住宅ローンは何歳まで組める？ 何歳まで借りられるケースが多い？
住宅ローンの審査では、収入や雇用形態といった条件のほかにも、年齢が重要なポイントになります。住宅ローンの申込時の平均年齢は40歳前後で、一般的な年齢の要件は次のとおりです。
・申込時の年齢の下限：20歳以上
・申込時の年齢の上限：70歳未満
・完済時の年齢の上限：80歳未満
これらの要件は金融機関や商品によって少しずつ異なりますので、申し込みの前にチェックしましょう。例えばメガバンクの場合でも、申込可能な年齢と完済年齢の条件は少し異なります。
| 名称 | 申込時の年齢の上限 | 完済時の年齢の上限 |
| みずほ銀行 | 満71歳未満 | 81歳未満 |
| 三菱UFJ銀行 | 70歳の誕生日まで | 80歳の誕生日まで |
| 三井住友銀行 | 70歳の誕生日まで | 80歳の誕生日まで |
申し込みは70歳までできますが、年齢が進むと健康問題が生じて団体信用生命保険（団信）への加入が難しいケースもあります。多くの商品では、団信に加入できないと住宅ローンの契約もできないため、注意が必要です。
◆参考◆40歳で住宅ローンを組むときはどうする？
ポイントとコツは関連記事で一挙紹介！：40歳でも住宅ローンは利用できる？審査に通過するコツを紹介
住宅ローンを組むのは何歳までが一般的？
国土交通省「住宅市場動向調査報告書」（令和5年度）によると、新築住宅・中古住宅とも30代と40代の取得者が多くを占めています。
| 物件の種別 | 30代の割合 | 40代の割合 | 平均取得年齢 |
| 新築注文住宅 | 42.1％ | 22.8％ | 42.1歳 |
| 新築分譲住宅 | 48.0％ | 26.4％ | 38.2歳 |
| 新築マンション | 42.7％ | 25.8％ | 43.0歳 |
| 中古戸建住宅 | 29.8％ | 29.8％ | 46.7歳 |
| 中古マンション | 33.6％ | 25.6％ | 46.7歳 |
また、住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」（2023年度）によれば、フラット35の申し込み者の平均年齢は44.3歳でした。
35年の住宅ローンを組む際の年齢に上限はある？
すでに説明したように、住宅ローンは完済時の年齢に上限が定められています。完済時年齢を80歳の誕生日までとしている銀行の場合は、44歳までに借り入れないと35年の住宅ローンを組むことができません。
◆参考◆住宅ローンの契約におすすめの年齢は？
年齢が進んでから契約する場合の注意点もわかりやすく解説：住宅ローンは何歳まで契約可能？上限やおすすめの年齢を解説
住宅ローンを組む際の注意点・ポイント
住宅ローンを組む際にはとくに検討すべき注意点・ポイントは何でしょうか？わかりやすく説明していきます。
借入期間は原則として長く取る
住宅ローンの申込時には、希望する借入金額と借入期間を申込書に記載する必要があります。借入期間は、原則としてできるだけ長い期間に設定することが重要です。その理由は、返済が始まってから借入期間を延ばすことは難しい一方で、短くするには繰り上げ返済をすればよいからです。返済期間が長くなるほど支払う利息は増えますが、毎月返済額の負担は軽くなります。返済中に収入が減ったり、支出が増えたりするリスクに備えて、一定の手元資金を残せる借入期間で申し込みましょう。
変動金利なら金利上昇時の返済額も検討する
住宅ローンには主に次の3つの金利タイプがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
| 金利タイプ | メリット | デメリット |
| 変動金利型 | 金利が低い | 社会情勢によって金利が上下し、毎月返済額が変動する |
| 固定金利型 | 完済まで毎月返済額が一定 | 金利が高い |
| 期間固定金利選択型 | 返済当初の毎月返済額が一定 | 固定金利の期間が経過後の金利は比較的高い |
現在は金利が低い変動金利で借りる人が9割を占めています。変動金利で借りる場合は、金利が2％、3％まで上昇したときの毎月返済額がどれくらいになるかを検討してから選びましょう。
借入金額は収入に合わせてシミュレーションを
毎月の家計がギリギリの状態では、急な出費に対応しきれず返済が難しくなってしまうリスクがあります。余裕のある返済ができるように、借入金額は無理をせず設定することが大切です。
例えば、手取り月収30万円で毎月10万円の住宅ローン返済があり、管理費・修繕積立金や固定資産税、火災保険料などの住宅関連の支出がかかってくることを考えると、人によっては負担感が大き過ぎるかもしれません。しかし同じ10万円の返済でも、手取り50万円の人にとっては比較的余裕があります。自分の収入や生活費を考慮したうえで、適切な借入金額かどうかを考えましょう。
老後資金・教育資金も視野に入れて計画を立てる
住宅資金・老後資金・教育資金は人生の三大支出と言われます。定年退職が近い40代後半から50代で借入する場合には、子どもの教育資金と自身の老後資金が準備できるかを必ず考慮して計画を立てましょう。
とくに、退職金や自己資金で住宅ローンを返済できたとしても、その影響で老後資金が不足しては本末転倒です。老後に資金が足りなくなると、働いて取り返すのは難しいことから、よく検討して、冒険しすぎない返済計画を立てるのが重要です。
購入時の諸費用も考慮する
住宅購入時には新築物件で物件価格の5％程度、中古物件で物件価格の7％程度の諸費用がかかります。住宅ローンも借入額の2～3％の諸費用がかかるため、高額の借入になると大きな負担になります。これらの出費を見落として資金計画を立ててしまうことで、将来の生活費が危ういものとなってしまう可能性があります。また、家を選ぶときには条件に無理をしてしまいがちですが、無理をした分にも諸費用が上乗せされることに注意が必要です。
ペアローン利用時は資金計画を慎重に
高額物件を購入したいときに、収入のある夫婦が1つの物件に対して2人でペアローンを組むことが増えています。しかし、そのようなペアローンはどちらかに仕事を辞めざるを得ない事情が生じたときに生活が破綻する一因になります。
ペアローン利用時はこのようなリスクが通常に比べて高く、かつそれが起こってから検討を始めるのは難しいことから、仮に片方の収入が大きく減った場合に、住み替えを含めてどのような対処をするかについて事前に話し合っておきましょう。
《年齢別》住宅ローンを申し込む際の注意点・ポイント
幅広い年齢で申し込みができる住宅ローンですが、申し込み時に注意すべきポイントは年齢ごとにそれぞれ異なります。年齢別の注意点を把握したうえで検討することが大切です。
30代で住宅ローンを申し込む場合
30代で住宅ローンを申し込む場合には、借入期間35年で住宅ローンを組んでも完済時年齢は80歳未満という条件を満たせるため、長期の住宅ローンを組むことができます。
30代は用意できる自己資金が少ない年代ですが、時間をかけて返済することができるため、月々の負担を少なくすることができます。
ただし、子どもの教育費には注意が必要です。多額の住宅ローンを組んでしまうと、教育資金の積み立てが不十分になることもあり得るからです。住宅ローンの返済と教育資金を両立できるバランスを考えて計画を立てることが大切です。
40代で住宅ローンを申し込む場合
40代になってからの住宅購入では、自己資金をある程度用意してから住宅ローンに申し込む人も多いでしょう。頭金を多めに用意できれば、その分、余裕のある返済計画を立てられます。
ただし、40代も教育費が膨らみやすい時期です。多くの資金が必要なタイミングで、住宅ローンの返済が困難にならないような計画が大切です。
また、借入期間の長いローンを組む場合には、定年後も返済し続ける必要があります。例えば45歳で25年返済の借入をした場合には、完済が70歳となりますので、預貯金や年金で返済しなければならない可能性は高いでしょう。
退職後も無理なく払い続けられる借入額にとどめることや、十分な資金を積み立てておく必要があります。
50～60代で住宅ローンを申し込む場合
50～60代でも住宅ローンの借入はできますが、借入期間が短い分、借入可能額が少なくなる可能性がある点に注意が必要です。また、返済時には老後資金との兼ね合いを考えなければいけません。
また、退職が迫っていることから、金融機関の審査も厳しくなりがちです。退職金を返済に充てることもできますが、それで老後資金が足りなくなってしまうと困った事態になります。退職後にも無理なく返済できるよう、預貯金や年金額をきちんと把握し、慎重に利用を検討することが大切です。
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住宅ローンを申し込む年齢は30代・40代が多くを占めますが、大半の金融機関では20代から60代までが対象になります。しかし、完済時年齢の制約があるため、最長の借入期間は異なり、また、教育資金や老後資金の準備を並行して行う必要があることから、世代ごとに住宅ローンを組む場合の注意点は異なってきます。とくに退職後にも長く返済が続く45歳以上の場合は、住宅ローンの審査にも影響が及んできます。
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まとめ
一般的に、住宅ローンは20歳以上70歳未満を対象に、80歳までに完済できる期間で申し込むことができます。住宅ローンの返済では借入期間も重要事項で、借入期間が短いと毎月返済額の負担が大きくなってしまいます。
また、人生の三大支出といわれる教育資金と老後資金の準備に差し支えない範囲で借りることも重要です。将来の支出を念入りにシミュレーションし、無理のない返済計画を立てましょう。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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