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住宅ローンの返済方法

  • 最終更新日: 2023年6月8日

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モゲチェック
住宅ローンの返済方法のアイキャッチ

住宅ローンの返済方法には、元利均等払いと元金均等払いの2種類があります。現在、多くの人は元利均等払いを選んでおり、金融機関によっては元利均等払いしか選べないところもあります。本稿では、それぞれの返済方法の内容及び繰上返済について詳しく説明します。

 

目次
  • 1. 元利均等払い
    • (1) 構造
    • (2) ボーナス払い
  • 2. 元金均等払い
  • 3. 繰上返済
  • 4. 元利均等払いと元金均等払いのどちらを選ぶべきか
  • 5. 期限の利益とは

1. 元利均等払い

(1) 構造

住宅ローンの最もスタンダードな返済方法です。金利と元本返済の合計が一定額となるよう計算された毎月返済額を毎月返済します。返済当初はローン残高が大きいため毎月返済額に占める金利の割合が大きく、ほとんど金利だけを返しているような状態です。期間が経過する毎に毎月返済額に占める元本の割合が増えてきます。毎月返済額に占める金利と元本返済の内訳は下記の通りです。

(2) ボーナス払い

元利均等払いの場合、毎月一定の金利と元本返済の合計額を返済するわけですが、年2回のボーナス月(通常1月と7月又は2月と8月)にその他の月より特別に多く返済するためのボーナス払いという制度あります。当初借入時の元本を毎月返済分とボーナス月返済分に分け、それぞれ毎月返済分は年12回、ボーナス返済分は年2回として返済回数を計算し、元利均等での返済額を計算します。ボーナス月に支払負担が増えるため、金融機関によってボーナス月返済分の元本を毎月返済分の元本の40%〜50%に制限されるのが通常です。

 

2. 元金均等払い

元本を返済期間で割って、毎月均等に元本返済する返済方法です。元本返済額は一定ですが、金利は最初が大きく徐々に減っていくため、金利と元本返済の合計額は当初大きく、満期に向けて徐々に減少していきます。借り入れ直後は相当大きな金額を返済しなくてはならず、住宅ローン利用者の負担が大きいです。一方、元利均等払いと比べると元本返済のスピードが早いため、支払う金利の総額はすくなくなります。元利均等払いを繰上返済しながら返済するようなものです。元金均等払いの毎月返済額に占める金利と元本返済の内訳は下記の通りです。

3. 繰上返済

住宅ローンは最長35年の長期の借り入れですが、期間中いつでも繰上返済ができます。一般的な金融取引では、繰上返済は金融機関が受け取れるはずだった金利を失うため、借り手に対し何らかのペナルティを要求することが普通です。しかし住宅ローンはペナルティなしで(無料で)いつでも繰上返済できるという利用者に非常に有利な条件になっています。ローン契約上、住宅ローン利用者は無料でいつでも繰上返済する権利(コールオプション)を持っているのです。

4. 元利均等払いと元金均等払いのどちらを選ぶべきか

住宅ローンのように最初から一定の元本返済が伴うローンの借入期間を表す指標としてアベレージライフという考え方があります。アベレージライフとはローンの加重平均残存期間とも言われ、各期に支払われる元本償還金に借り入れ時からの経過月数を乗じ、当初元本額で除して求められます。すなわち下記数式で表現されます。

アベレージライフ=(1ヶ月目の元本償還金×1+2ヶ月目の元本償還金×2+‥)÷当初借入額

例えば35年の元利均等払いのローンと20年後に一括して元本を返すローンの場合、どちらが長期に借りていると言えるでしょうか。この比較をするのにアベレージライフを使います。

35年の元利均等払いのローンのアベレージライフは約19年になります。20年後に一括して元本を返すローンのアベレージライフは当然20年ですので、アベレージライフで計測すると20年後に一括して元本を返すローンの方が35年の元利均等払いのローンより長期で借りていることが分かります。実際それぞれ1%の金利だとすると、35年の元利均等払いのローンの金利総額は元本の19%、20年後に一括して元本を返すローンの金利総額は元本の20%となり、20年後に一括して元本を返すローンの方が多くの金利を支払っていることが分かります。

元利均等払いと元金均等払いの元本返済の部分に着目すると、元利均等払いの方は最初元本返済が少なく、徐々に増えていきます。一方で元金均等払いの方は毎月の元本返済額は一定です。35年の返済期間で住宅ローンを借りた場合の両方のアベレージライフを計算すると下記の通りになります。

上記図の通り、元利均等払いのアベレージライフは約19年、元金均等払いのアベレージライフは17.5年になり、元利均等払いの方が元金均等払いより相対的に長い期間借りていることになります。従って、支払う金利総額も元利均等払いの方が元金均等払いより多くなります。では、住宅ローン利用者は元利均等ではなく、元金均等で借りるべきでしょうか。

これだけをもって元金均等払いの方がいいと判断するのは早計です。というのも前項で説明した通り、住宅ローンの返済期間は繰上返済によっていくらでも短くできます。短くすればするほど当然支払う金利は少なくなりますが、返済すべき毎月の金額は大きくなります。ある意味元金均等払いは元利均等払いに最初から繰上返済を組み合わせたもの、と考えることができます。むしろ期限の利益という観点から住宅ローン利用者は元金均等払いよりも元利均等払いを選んだほうがいいと考えます。その理由を次項で詳しく説明しましょう。

5. 期限の利益とは

期限の利益という言葉があります。ローン契約をした場合に元利金をいつまでにいくら支払うという契約をするわけですが、契約をした以上、契約で定められている期限までは住宅ローン利用者は金融機関にお金を返す必要がありません。住宅ローン利用者がローン契約通りの返済をしている限り、金融機関がローン契約に決められた以上の金額の支払いを要求したり、ローン契約に決められた期日より早くお金を返すよう要求することはできないのです。これは住宅ローン利用者にとって重要なことで、その期限があるからこそ、お金を手元に残したり他の目的に使ったりできるのです。これを期限の利益といいます。元利均等払いと元金均等払いを比較した場合、元利均等払いの方が相対的に長期に借りていることになるわけですが、これは元利均等払いの方が元金均等払いより期限の利益が大きいことを意味します。元利均等払いが繰上返済を使って元金均等払いと同じペースで返済することはできますが、元金均等払いの住宅ローン利用者が元利均等払いと同じペースで返済することはできません。繰上返済は住宅ローン利用者の権利なのでいつでも自由に行使できますが、ローン契約で決められた返済スケジュールは義務なのでそれを遅らせることはできないのです。期限の利益を最大限確保するという観点から、元利均等払いの方が元金均等払いより住宅ローン利用者にとって有利な返済方法だと言えるでしょう。

 

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変動金利・固定金利の違いとは?

特徴やメリット・デメリットを解説

| 変動金利とは?

住宅ローンの基本的な金利タイプで、年2回(4/1と10/1)見直しされることから変動金利と呼ばれています。

金利の急変動で利用者が困らないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」や月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。固定金利に変更するオプションが付帯しており、金利上昇時には固定金利に切り替えることも可能です。

 

| 変動金利のメリット・デメリット

メリット:銀行間の低金利競争が激しく金利水準が低いため、月々の返済額を抑えることができます。

デメリット:将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして万が一の金利上昇に備えると良いでしょう。

 

| 5年ルール・125%ルールとは?

5年ルールとは、変動金利が上がっても月々の返済額を5年間一定とするルールです。5年ルール有りの場合、最初の5年間は変わらず、6年目から返済額が増えることになります。5年ルール無しの場合、翌月や翌々月から返済額が増えます。

金利が上がっても返済はすぐには増えず、5年間は変わらないというメリットがある一方、6年目になるまでは本来より低額での返済となり、完済時に未払利息が発生する可能性がある点がデメリットとなります。

 

125%ルールとは、5年ルールを適用している金融機関で返済額が増える際、今までの返済額の1.25倍を上限とするルールです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、返済がどれだけ増えても12.5万円が上限となります。

返済額が増えても上限値があるのがメリットとなる一方、5年ルール同様に本来よりも安く返済が進むため、予定通りに残高が減らず完済時に高額返済が必要となる可能性がある点がデメリットです。

 

変動金利の推移・相場は?

変動金利はバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下傾向を続けてきました。しかし2024年になって日銀のゼロ金利解除により、変動金利が遂に引き上げられることとなりました。いよいよ「金利のある世界」に突入したことになります。しかしながら、依然としてネット銀行を先頭に、変動金利が顧客獲得競争の主戦場という状況は続いています。

 

| 固定金利とは?

文字通り金利が変わらないのが固定金利です。フラット35のような全期間固定金利のほか、5年、10年など一定期間の金利を固定する固定期間選択型もあります。

 

| 固定金利のメリット・デメリット

メリット:返済額が変わらない安心感があります。変動金利より金利水準は高いものの、一定期間または全期間の返済額が変わらないため、長期の返済計画や生活設計を立てやすいことが特徴です。

デメリット:金利水準が高く、返済額が多くなります。返済中に大規模な金利上昇が起こらない限り、変動金利を使った場合に比べて固定金利を使う方が多額の返済となるでしょう。また固定期間選択型の場合、6年目や11年目など固定期間が終了するタイミングで、当初固定期間よりも高い金利に切り替わることが多いこともデメリットです。

 

| どんな人が変動金利・固定金利に向いている?

少しでも返済額を抑えたい方やコストパフォーマンスを重視する方には変動金利がオススメです。日本銀行の金融緩和政策や住宅ローン業界の競争激化を踏まえ、モゲチェックでは変動金利は今後も低金利が続くと予想しています。

一方、固定金利は金利や返済額が変化するリスクをなくしたい方に向いています。例えば最初の10年間が子どもの教育費がかさむ時期と重なるなど、住宅ローンの返済額が増えることをどうしても避けたい方には10年固定金利がオススメです。

 

| 変動金利・固定金利の利用割合

変動金利を選ぶ人の割合が年々増え続け、全体のおよそ7割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、固定期間選択型は2割、全期間固定型は1割であり、年々減少しています。

(出所:独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より)

 

| モゲチェックのオススメは?

モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しや、住宅ローン業界で顧客獲得競争が激しくなっていることから、変動金利では安定した低金利が続くと予想しています。

迷った方はまず変動金利から検討することをオススメします。最新情報は住宅ローンランキングでチェック!

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WRITER

著者: 中山田 明

モゲチェック運営会社 株式会社MFS

CEO

外資系証券会社で日本初の住宅ローン証券化に参画。その後約10年に渡り住宅ローン証券化業務に従事。テクノロジーによる新しい住宅ローンサービスを生み出すべくMFSを創業。

SUPERVISOR
supervisor

中山田 明

株式会社MFS代表取締役CEO

プロフィール

外資系投資銀行で日本初の住宅ローン証券化を手掛け、その後約10年に渡り住宅ローン証券化業務に従事してきた、日本における住宅ローンファイナンスのプロフェッショナル。フラット35を取り扱うSBIモーゲージ(現:SBIアルヒ株式会社)ではCFOを歴任。テクノロジーによる新しい住宅ローンサービスを生み出すべくMFSを創業。「住宅ローンを必要とする全ての人が、最も有利な条件で借り入れ、借り換えできる」世界の実現を目指す。

趣味は登山で、テントを背負って槍ヶ岳や剱岳、海外ではキリマンジャロやキナバル山に登頂。

経歴

  • 1991年3月 東京大学経済学部学部 卒業
  • 1991年4月〜 三井物産株式会社 入社
  • 1993年7月〜 モルガン・スタンレー、ベア・スターンズなど外資系投資銀行を歴任
  • 2000年8月〜 株式会社新生銀行(現:SBI新生銀行)キャピタルマーケッツ部部長
  • 2011年8月〜 SBIモーゲージ株式会社(現:SBIアルヒ株式会社)CFO
  • 2014年10月〜株式会社MFS創業

主な保有資格

貸金業務取扱主任者

登壇実績

  • 2021年9月 金融DXサミット(日本経済新聞主催)等 登壇実績多数
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