1. 年収400万で住宅ローンは組める？
住宅ローンの審査基準には年収以外の属性も含まれるため、年収4,000,000円でも融資を受けられる可能性があります。審査の大きなポイントは、返済能力があるかどうかです。
年収だけでは判断されない
住宅ローンの審査では、さまざまな角度から融資の可否を判断します。年収だけがポイントではないため、年収4,000,000円でもローンを組める可能性は大いにあります。
住宅ローンの主な審査基準は、年齢・健康状態・年収・勤続状況・返済比率・担保評価です。これらの項目内容を総合的に精査し、融資の可否や融資可能額を決定します。
借入時の年齢や国籍など、明確に示されている利用条件もあります。しかし『年収3,000,000円以上』のように、具体的な金額を挙げて年収制限を定めている金融機関はほとんどありません。
年収に関する条件を示す場合は、『安定的かつ継続した収入がある人』などと表記するのが一般的です。ただし金融機関によっては、表には出さない年収制限を設けているケースもあるようです。
返済能力を総合的に審査される
住宅ローンの審査で最も重視される点が、申し込み者の返済能力です。『融資したお金が完済まで定期的に返済できるか』をチェックされます。
返済能力を判断する基本的な指標が、年収・勤続年数・雇用形態です。例えば、雇用形態を見る場合、個人事業主は給与取得者より審査を通過しにくい傾向があります。
年収に占める年間返済額の割合を意味する『返済比率』もポイントです。返済比率が高いほど返済負担が重くなると判断されるため、審査に通りにくくなります。
返済比率を算出する際に使う総返済額には、自動車ローン・カードローン・割賦支払いのスマホ代なども含まれます。過去にこれらの滞納がある場合は、審査に悪影響を与えるケースもあるでしょう。
2. 年収から計算する借入可能額
住宅ローンで借り入れできる上限額は、年収の約6～7倍が目安です。年収4,000,000円なら、返済比率30%を基準にし、借入可能額を検討しましょう。
重要なのは返済比率
借入可能額を年収から計算する場合は、返済比率を考慮することが重要です。返済比率とは、『年収に対する年間返済額の割合』を示す数値です。
返済比率は、『年間返済額÷額面年収×100』の計算式で算出します。年収4,000,000円で年間返済額が1,200,000円なら、返済比率は30%です。
住宅ローンの審査では返済比率が重視されます。一般的な返済比率の上限は30～35%であり、上限を超える借入可能額を希望すると、審査に通りにくくなるでしょう。
返済比率の計算で使う年間返済額には、住宅ローン以外の借入に対する返済額も含まれることに注意が必要です。
年収400万未満なら30％以下が基準
年収4,000,000円未満の人が借入希望額を決める際は、返済比率の基準を目安にしましょう。金融機関ごとに、返済比率の大まかな基準が設けられています。
例えば、官民協働で提供されている『フラット35』の場合、年収4,000,000円未満の返済比率の基準は30%以下です。フラット35を取り扱う金融機関では、この基準が一律で定められています。
民間金融機関の返済比率の基準も、年収3,000,000円以上4,500,000円未満なら30%が目安です。年収4,000,000円の場合は、返済比率30%以下が求められることになります。
年収4,000,000円で返済比率が30%なら、年間返済額は1,200,000円です。12で割った100,000円が、月々の返済額における上限の目安となります。
借りられるかより、返せるかが重要
住宅ローンの借入可能額は、年収の約6～7倍が目安とされています。年収4,000,000円なら、融資を受けられる金額の上限は約24,000,000～28,000,000円が目安です。場合によっては、30,000,000円以上を借りられるケースもあるでしょう。
ただし、額面年収が4,000,000円なら手取り年収は約3,100,000円となるため、月々の手取り金額は約260,000円です。返済比率を30%とした場合、月々約100,000円を返済することになるため、約160,000円しか残りません。
生活費などの支出や貯蓄に回すお金を計算し、毎月160,000円で足りるかを検討する必要があります。返済期間内は年収4,000,000円を維持する必要があることも含め、きちんと返済できるかを考える点が重要です。
3. 融資額が希望を下回った場合の対処法
借入可能額が希望に満たないなら、頭金を貯めて現金で支払う部分を増やしましょう。ペアローンや収入合算を利用すれば、融資額を増やせる可能性があります。
頭金を貯める
融資額が希望に満たない場合は、頭金を貯めることで対処できる可能性があります。頭金とは、物件購入価格のうち現金で支払う費用です。
頭金は、物件価格の約1～2割を用意するのが一般的です。頭金なしでもローンは組めますが、物件価格の全額がローンの対象となるため、審査に通りにくくなるでしょう。
頭金を増やすことで住宅ローンの借入金額を減らせることから、希望する物件を購入しやすくなります。融資額が足りないために購入したい物件のローンが組めない場合は、頭金を増やせないか検討しましょう。
ペアローンや収入合算を検討
配偶者が安定した収入を得ている共働き世帯なら、ペアローンの利用が有効です。一つの物件に対して、夫婦が別々の住宅ローンを組めるため、融資額を大幅に増やせるでしょう。
ペアローンでは、お互いが相手の連帯保証人になる必要があります。片方の返済が滞った場合は、もう片方が返済の責任を負わなければなりません。
安定した収入を得ている近親者がいるなら、収入合算を利用する方法もあります。収入合算とは、配偶者など1人の収入を合算し、増やした年収で借入可能額を算出できる仕組みです。
ペアローンほどではないものの、融資額を増やせる可能性があります。住宅ローンを1本で済ませられるため、借入にかかる諸経費を抑えられることもメリットです。
4. 諸経費や返済以外の出費も計算しておこう
住宅ローンを組むと、ローン返済以外にさまざまな費用が発生します。予定していなかった出費で返済に困ることがないように、諸経費などの出費も計算しておきましょう。
諸経費は現金で準備が必要
住宅購入時にはさまざまな諸経費が発生します。印紙税・登記費用など物件購入にかかる費用や、事務手数料・物件調査手数料など住宅ローンにかかる費用を支払わなければなりません。
これらの諸経費は、原則として現金で準備する必要があります。諸経費の金額は、物件価格の約3～12%が目安です。
同じく現金で用意する頭金と諸経費を併せて、『自己資金』と呼びます。融資額を上げるためには、自己資金をどのくらい用意できるかがポイントの一つです。
自宅の維持にかかる費用
マンションを購入した場合、維持費として管理費や修繕積立金が発生します。管理費は共用部分の定期的な保守・点検に使われる費用であり、修繕積立金は主に大規模な修繕工事に充てられる費用です。
管理費と修繕積立金の相場は、地域により異なります。管理費は約14,000～17,000円、修繕積立金は約10,000～15,000円が相場の目安です。
マンションを購入すると、月々のローン返済額にこれらの金額がプラスされます。返済プランを立てる際は、管理費と修繕積立金の支払いを忘れないようにすることが大事です。
固定資産税の支払い
土地や建物などの不動産を所有していると、固定資産税がかかります。固定資産税とは、さまざまな行政サービスの財源に充てられる、地方税の一種です。
固定資産税は、『固定資産税評価額』に一定の税率を掛けて算出されます。基本的に建物は時間の経過とともに評価額が下がるため、3年ごとに見直される固定資産税評価額に合わせて、固定資産税の税額も下がるのが一般的です。
固定資産税の納税通知書は、毎年4～6月頃に届きます。自治体により納期は異なるものの、ローン返済以外の定期的な出費として把握しておく必要があるでしょう。
5. 無理なく返済できる金額を借りよう
ローン審査ではさまざまな属性を見られるため、年収4,000,000円でも住宅ローンを組むことは可能です。借入可能額を計算する際は、返済比率30%以下を目安にしましょう。
融資額が希望を下回った場合は、頭金を増やしたりペアローン・収入合算を利用したりする方法が有効です。諸経費や返済以外の費用も考慮し、無理なく返済できる金額を設定しましょう。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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