１．年収500万円で住宅ローンはいくら借りられる？
年収500万円の人が住宅ローンで借入できる上限額について解説します。根拠となる二つの考え方を理解しておきましょう。
借入可能額の上限目安は3,500万円
会社員の手取り年収は、額面年収から税金や保険料を差し引くと、8割程度残るのが一般的です。年収500万円の場合、手取り年収は500万円×80%＝約400万円となります。
返済に充てられる金額を仮に手取り年収の33%とした場合、手取り年収が400万円なら、年間返済額は400万円×33%＝約130万円です。ローンの返済期間が35年で毎年130万円を返済し続けると、総返済額は130万円×35年＝約4,500万円と計算できます。
総返済額が約4,500万円で、返済期間35年・借入金利1.5%のケースでは、総利息額は約1,000万円です。したがって、年収500万円で借入できる上限の目安は、約4,500万円－約1,000万円＝約3,500万円となります。
この計算では、月々の返済額が約10万円となることがポイントです。総利息額の計算は、住宅金融普及協会のサイトを利用し、逆算する形で行っています。
年収の7倍が相場
年収500万円で借入可能額の上限目安が約3,500万円になることは、住宅金融支援機構の『2019年度 フラット35利用者調査』からも分かります。
この資料によると、フラット35の利用者におけるローン借入額の年収倍率は、新築物件で6～7倍です。年収倍率を7倍とした場合、年収500万円での借入可能額は500万円×7＝3,500万円となります。
かつては年収倍率5倍程度を目安としていましたが、全ての融資区分で年収倍率は年々上昇しています。借入可能額はさまざまな要因で増減するものの、概算レベルなら年収の7倍程度と考えてよいでしょう。
参考：2019年度 フラット35利用者調査 P.13～16 ｜住宅金融支援機構
２．返済比率から考える借入額の目安
年収500万円での借入可能額は、返済比率から概算することも可能です。返済比率の概要や、返済比率を使った借入可能額の考え方を解説します。
返済比率とは
年収に占める年間返済額の割合が『返済比率』です。『返済負担率』と呼ばれることもあります。返済比率の計算で使用する年収は、税金や保険料が差し引かれる前の額面年収です。
返済比率の計算式は、『住宅ローンの年間返済額÷額面年収×100』となります。年収500万円で毎月のローン返済額を10万円に設定した場合、返済比率は『10万円×12カ月÷500万円×100＝24%』です。
多くの金融機関が、住宅ローンの審査時に返済比率を重視しています。返済比率が高過ぎると、返済不能に陥る可能性が高いと判断され、審査に悪影響を及ぼしかねません。
無理のない返済比率は25%程度
借入限度額をできるだけ増やす方法の一つとして、返済比率を高めることが挙げられます。より多くの返済が行えることを金融機関にアピールすれば、その分だけ融資額の増額を受けられる可能性があるためです。
しかし、返済比率を高めて返済額を多めに設定すると、返済が家計を圧迫してしまう事態にもなりかねません。返済比率を決める際は、無理なく返せる金額の上限を割り出しておくことが重要です。
一般的に、生活を切り詰めなくても返していける返済比率は25%程度とされています。年収500万円の場合、返済比率25%に設定したときの年間返済額は500万円×25%＝125万円です。
前述したように、毎年130万円の返済で借入額の目安は約3,500万円と計算できるため、返済比率25%で毎年125万円を返済する場合はもう少し低い金額が目安となります。
審査基準は30～35%
多くの金融機関では、返済比率の基準を30～35%以下に定めています。基準の上限値を超えた場合、審査に通らなかったり、借入可能額を減らされたりするでしょう。
フラット35では、年収に対する返済比率の基準が明確に定められています。年収400万円未満なら返済比率の基準は30%以下、400万円以上なら35%以下です。
年収500万円で返済比率を審査基準ぎりぎりまで高めた場合、返済比率25%の場合に算出した約3,500万円以上を借入できる可能性があります。
金融機関のサイトで返済をシミュレーションする場合は、返済比率と一緒に審査金利も考慮しなければなりません。
審査金利は金利引き下げ前の基準金利以上に設定されることが多く、審査金利で返済プランを立てると借入可能額の目安も少なくなります。
３．借入可能額より高い物件を購入する方法
例えば、4,000万円のローンを組んで物件を購入したい場合、借入可能額が3,500万円では500万円足りません。このようなケースで役立つ方法が、ペアローンと収入合算です。
ペアローンを利用する
同一物件に対し、夫婦で別々に住宅ローンを組んで借入する方法が『ペアローン』です。それぞれの年収が審査対象となるため、一つの物件に使える融資額を大幅に増やせる可能性があります。
夫と妻の年収がどちらも500万円なら、年収1,000万円に対する融資を受けることが可能です。1人の年収では手が届かない物件も、余裕を持って購入を検討できます。
ペアローンは夫婦が個別にローン契約を締結するため、それぞれが団信に入れる点や住宅ローン控除を利用できる点もメリットです。ペアローンを利用する際は、互いに相手の連帯保証人になる必要があります。
収入合算する
『収入合算』とは、夫婦それぞれの収入を合算して借入を行う方法です。ペアローンと違い、一つの物件に対するローン契約は1本となります。
合算した年収分だけ、借入可能額の増額を期待できる点がメリットです。合算者は主債務者の連帯保証人または連帯債務者にならなければならず、どちらになるかは金融機関やローンの種類により異なります。
配偶者がパート勤めでも、主債務者の収入と合算できます。あと少し希望額に足りない場合に活用できる借入方法です。
４．無理なく住宅ローンを組むコツ
住宅ローンは長期間にわたり返済し続けなければならないため、契約前にさまざまな視点から返済計画を立てる必要があります。無理なく返済するために注意すべきポイントを見ていきましょう。
手取り金額をベースに考える
返済比率から借入可能額を計算する場合、一般的には額面年収を基準とします。額面年収とは、税金や保険料が引かれる前の年収です。
月々の返済額を算出する際は、額面年収ではなく手取り金額をベースに考える必要があります。実際に家計のやり繰りに使える収入は手取り金額であるためです。
額面年収で返済額を計算してしまうと、実態に即した形で返済プランを立てられません。手取り金額をベースに計算し、より現実的な資金計画を考えるようにしましょう。
ランニングコストも含めて計算する
住宅を取得した後は、税金や保険料などのランニングコストが発生します。返済比率を考える際は、月々のランニングコストも含めて計算しなければなりません。
賃貸物件から戸建てやマンションに移住する場合は、それまで支払う必要がなかった費用がかかることになるため、特に注意が必要です。
戸建てに住むケースでは、ランニングコストだけで年に数十万円かかります。マンションの場合は、管理費・修繕積立費・駐車場代が発生することも覚えておきましょう。
頭金を貯める
自己資金に余裕があるなら、できるだけ頭金を入れる意識を持ちましょう。頭金が多いほど借入額を減らせるため、無理のない返済を実現しやすくなります。
頭金の理想額は物件価格の2割です。最低でも1割は頭金でまかなうように努力し、資金が足りなければ貯まるまで住宅購入を先延ばしにしてもよいでしょう。
頭金が少ないと、物件売却時にローンが残ってしまう『担保割れリスク』が高まります。変動金利で利息を再計算する際、ローン残高がより多く残るため、金利上昇リスクが高まるのもデメリットです。
ライフイベントごとの支出や収入減に備える
返済計画を立てるにあたり、忘れがちなのがライフイベントごとの支出です。就職・結婚・出産・子どもの進学など、大きなライフイベント時には多額の出費が発生します。
自分自身の人生設計や家族の今後を見直し、ライフイベントの支出に対する備えを十分に考慮することが大切です。
また、病気・けが・職場の倒産などにより、ローン返済中に収入が途絶える可能性もあります。数カ月間の収入がなくても生活できるだけの資金を貯めておきましょう。
５．繰り上げ返済や借り換えも視野に入れよう
住宅ローンの利用中に繰り上げ返済や借り換えを検討すれば、返済負担の軽減を期待できます。それぞれの意味やメリットを覚えておきましょう。
繰り上げ返済するメリット
繰り上げ返済とは、月々の返済とは別に、残高の一部または全部を返済することです。繰り上げ返済した部分の元金が減るため、利息軽減効果を得られます。
繰り上げ返済には、『返済期間短縮型』と『返済額軽減型』の2種類があります。返済期間が当初より短くなる返済期間短縮型のほうが、利息軽減効果は高めです。
月々の返済負担を軽減したい場合は、返済期間が変わらない返済額軽減型が適しています。繰り上げ返済を検討する時期の状況に合わせて、より適切なほうを選びましょう。
借り換えの効果
住宅ローンの利用中に返済負担を減らす方法には、住宅ローンの借り換えもあります。借り換えとは、より良い条件を求めてまったく別の住宅ローンを契約し直すことです。
金利が低いローンに借り換えできれば、利息を減らせるため総返済額を削減できます。返済期間などを設定し直すことで、月々の返済額を減らせる点もメリットです。
変動金利から固定金利に借り換えを行えば、将来の金利上昇リスクも回避できます。魅力的な団信を見つけた場合は、保険の内容をより充実させるために借り換えをすることも可能です。
６．返済のことまで考えて計画を立てるのが重要
年収500万円での借入可能額は、3,500万円が上限額の目安です。借入可能額が足りない場合は、ペアローンや収入合算で増やせる可能性があります。
ただし、借入可能額を増やすほど返済負担も重くなります。ローンを組む際は、返済できるかどうかも考慮してプランを立てることが重要です。
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