住宅ローンは年収でどう決まる？無理のない返済を実現するポイント

1. 年収とのバランスを考えて余裕のある返済を

住宅ローンの予算は、年収を基準にさまざまな視点から考える必要があります。毎月の返済額や借入可能額を概算する方法について解説します。

 

予算は複数の視点から慎重に考える

住宅ローンの予算を考える際は、将来的な家計の変化を意識することが重要です。借り入れ当初は返済額に無理がなくても、返済中に負担が重くなる可能性があります。

例えば小さい子どもがいる場合は、教育費の増加を見込んでおく必要があるでしょう。定年後の退職金や年金も、想定していた金額を受け取れるとは限りません。

 

金利タイプの違いを理解することも重要です。近年は低金利の状態が続いていることから、多くの人が変動金利を選択していますが、金利が上昇すると返済負担が重くなります。

返済額が増えても対応できる人や、金利上昇のタイミングで繰り上げ返済できる人など、将来的な返済に関しても余力がある人でなければ、変動金利はリスクがより高まるでしょう。

 

毎月返済可能な金額の計算方法

住宅ローンの毎月の返済額は、手取り年収の20～25%が上限の目安です。

手取り年収が4,000,000円の場合、毎年返済可能な金額の目安は800,000～1,000,000円と計算できます。年収6,000,000円のケースでは、1,200,000～1,500,000円が目安です。

ただし、年収の20～25%はあくまでも一般的な目安であり、ゆとりのある生活・趣味を楽しみたいといった場合は下げる必要があるでしょう。

総務省が公表している『2020年12月分の家計調査報告』でも、2人以上の世帯における消費支出のうち、住居費以外にかかる支出は86%以上を占めていることが分かります。

 

出典：家計調査報告（二人以上の世帯）－2020年（令和2年）12月分－

 

無理のない計画を立てる方法について詳しくはこちら：

住宅ローンは月々いくらの支払いが最適？無理のない計画を立てる方法

 

年収の何倍の金額であれば買えるの？

年収を基準に住宅購入予算を考える場合、一般的には年収の5倍程度が目安とされています。年収4,000,000円なら20,000,000円、年収8,000,000円のケースでは40,000,000円が住宅購入予算の目安です。

一方、厚生労働省の『2019年 国民生活基礎調査』によると、2018年における1世帯あたりの平均所得は5,523,000円となっています。この平均所得を5倍すれば27,615,000円と計算できますが、これよりも大きな予算が組まれやすいのが実情です。

国土交通省の『住宅市場動向調査』における三大首都圏での令和元年度調査でも、分譲マンションの年収倍率は5.59倍、注文住宅は6.51倍となっており、平均購入価格はそれぞれ44,570,000円と50,850,000円です。

実際には、年収の5倍以上のローンを組んでいる人が多いことが分かります。年収から予算を考える際は、年収倍率に強くこだわらず、毎月の返済額も考慮することが大事です。

 

出典：2019年 国民生活基礎調査 、令和元年度 住宅市場動向調査

 

 

2. 住宅ローン契約者の世帯年収

現在の住宅ローンの利用状況は、世帯年収4,000,000円を境に、分布が大きく異なります。より多くの住宅ローンを利用できる収入合算についても、理解を深めておきましょう。

 

「400万円～800万円」が多数

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン契約者のうち、年収4,000,000～8,000,000円の世帯が全体の約6割を占めています。

多くの金融機関で、返済負担率が変わる基準を年収4,000,000円に定めているため、このような調査結果になると予想できます。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。例えば、全期間固定金利の住宅ローンである「フラット35」では、年収4,000,000円以上なら返済負担率は35%ですが、年収4,000,000円未満の場合は30%に下がります。

年間の返済額を高めに設定しようと思っても、年収4,000,000円未満の場合には30%が上限です。返済額によっては審査に通らないケースもあるでしょう。

 

出典：住宅ローン利用者の実態調査

 

300万円台での購入も可能

世帯年収が4,000,000円未満でも、住宅ローンを利用できないわけではありません。住宅金融支援機構の調査でも、全体の約1割にあたる世帯が、年収4,000,000円以下で住宅ローンを利用していることが分かります。

住宅購入予算の目安を年収の約6倍とすれば、年収3,000,000円での借入限度額は約18,000,000円です。実際のケースでも、これくらいの金額を借りられる可能性は十分にあります。

住宅ローンの審査は、年収以外にもさまざまな要素を対象にして行われます。年収が低いからといって自己判断であきらめるのではなく、プロに相談してみることが大切です。

 

収入合算のメリットとデメリット

住宅ローンの審査では、配偶者や親族などの年収を合算する『収入合算』という制度を利用し、借入可能額を審査してもらうことが可能です。

収入合算では、配偶者や親族の年収の半分を、本人の年収にプラスできます。基準となる年収を増やせるため、借入可能額も高くなることがメリットです。

ただし、配偶者や親族が出産や病気などを理由に離職・休職した場合は、返済負担が重くのしかかります。収入合算による年収を完済時までキープできるか、しっかりと検討した上で利用しましょう。

 

 

3. マイホーム購入に適した年齢は？

20代で住宅ローンを組めば、余裕を持って返済できるでしょう。実際にマイホームを購入する年齢として最も多いのは、収入が安定し始める30代～40代です。

 

余裕を持って返済できる20代

若いうちに住宅ローンを組む大きなメリットとして、退職までに完済できることが挙げられます。20代で30年ローンを組んでも、完済後はまだ現役として働けるでしょう。

ローンの支払いがなくなった後も収入があれば、老後資金を貯めやすくなります。仕事でキャリアを積んで収入が上がった分を、ほかの支出に充てられることもメリットです。しっかりと貯蓄できれば、繰り上げ返済も検討できるでしょう。

一方、20代でローンを組もうとすると、収入が少ないことから希望の借入可能額に達しない可能性があります。選べる商品が限定されやすい点もデメリットです。

 

年収が安定し始める30代～40代

国土交通省の『令和元年度住宅市場動向調査報告書』によると、初めて新築住宅を取得した年齢は30代が最も多く、全体の約半数を占めています。次に多い年齢は40代です。

また、注文住宅を購入した世帯の平均年収は7,440,000円、分譲マンションの場合は7,980,000円となっています。

30代～40代は、キャリアを積み年収が安定し始める時期です。世帯年収が7,000,000円程度に達し、生活にある程度の余裕が出てきた頃に、多くの人が住宅の購入を検討し始めることが分かります。

出典：令和元年度住宅市場動向調査報告書

 

 

4. 必要な自己資金は？

住宅ローンは自己資金がなくても組めますが、自己資金を用意することでローンの返済総額を下げられます。理想の自己資金比率や、用意する上での注意点を解説します。

 

自己資金は最低1割、理想は2～3割

住宅ローンにおける自己資金とは、住宅購入資金のうち借入金以外の部分を指します。契約者自身が用意し、一般的には頭金・諸費用・引っ越し代などに充当します。

自己資金が多いほど借入金は少なくなるため、最低でも住宅価格の1割は用意できるとよいでしょう。自己資金比率が2～3割に達すれば、毎月の返済額に数万円の差が生まれる可能性もあります。

国土交通省の令和元年度住宅市場動向調査でも、分譲戸建住宅を初めて購入した場合の平均自己資金比率は22.0%、分譲マンションなら31.5%であることが分かります。

 

自己資金を多く用意するメリット

フラット35では、自己資金比率が1割以下の場合、審査が厳しくなったり金利が高くなったりする措置がとられています。自己資金が1割を超えると、審査や金利の面で有利です。

金融機関によっては、自己資金を多く用意することで、金利が下がるなどの優遇措置を受けられるケースがあります。

自己資金を1割以上用意できれば、当初固定金利につき年0.05%の金利優遇を受けられるなど、条件や優遇措置の内容は金融機関によりさまざまです。

 

フラット35について詳しくはこちら ：全期間固定金利の決定版！フラット35とは

 

預貯金を使い切るのはNG

住宅ローンで用意する自己資金は、契約時に持っている預貯金から捻出するのが一般的です。自己資金を用意する場合は、預貯金をいくら残すのかを慎重に考慮する必要があります。

住宅購入にかかるお金のうち、自己資金で充当される主なものは、ローンの頭金・税金や塗装代といった諸費用・引っ越し代・家具購入費などです。

残すべき預貯金としては、子どもの教育費や暮らしをより豊かにするための生活費などが挙げられます。万が一の事態に備える資金も残すべきでしょう。

住宅の購入に預貯金を使い切るとこれらを残せなくなるため、不安を抱えながらの生活を余儀なくされてしまいます。

 

 

5. マイホーム計画で欠かせない人生設計

住宅を購入するタイミングでは、その後の収支も見直してみましょう。ライフプランを立てる際に注意すべきポイントを解説します。

 

教育費や老後資金まで一覧にする

住宅ローンを組むときには、毎月の返済額や自己資金額を検討するのと同時に、将来のライフイベントを見据えた人生設計を立てることが大切です。

出産・転勤・引っ越し・リフォームといった、予定していることや望んでいることに加え、子どもの教育費や老後の資金まで一覧に書き出してみましょう。

イベントが起きる時期や費用を具体的に把握できる人生設計を立てられれば、繰り上げ返済用や老後資金用の貯蓄がしやすくなります。

 

マイホーム購入予算が足りない場合

人生設計を立てた結果、新築住宅の購入が難しいと分かった場合は、予算を抑えられる中古物件の購入も視野に入れてみましょう。

築年数が浅い中古物件の中には、新築物件に見劣りしない条件が整ったものもあります。入居後にリフォームを繰り返し、予算を分散させるのも一つの方法です。

気に入った新築マンションに手が届かない場合は、同じ建物内で割安の部屋を探してみるのもよいでしょう。部屋の配置などにより価格差が設けられていれば、お得な物件を見つけられる可能性があります。

 

繰り上げ返済をする場合は時期を見極める

毎月の返済とは別に、借入額の一部または全部を返済する方法が繰り上げ返済です。さまざまなメリットがある一方で、時期を誤ると後で痛い目に遭う恐れがあります。

まとまったお金が必要なライフイベントを確認し、繰り上げ返済をしても無理が生じない時期を見極めることが重要です。

住宅ローン控除を受ける場合も、繰り上げ返済の時期に注意しましょう。ローンの返済期間が10年以上なければ住宅ローン控除は適用されないため、返済期間が10年以上経過したタイミングで繰り上げ返済をしなければなりません。

 

 

6. 計画的に理想の暮らしを実現しよう

住宅ローンで借りられる金額は、年収から概算することが可能です。ただし、人それぞれのライフスタイルがあり、毎月支払える返済額も異なるため、借入可能額にも差が生まれます。

年収が少ないからといって、住宅ローンを利用できないわけではありません。借入可能額が予算に達しない場合は、中古物件を購入するなどの方法もあります。

住宅ローンを組む上で重要なポイントは、契約後の人生設計をきちんと立てることです。無理のない返済計画を立て、理想の暮らしを実現しましょう。