住宅ローンは年収の何倍まで借りられる？フラット35の場合は？

 

 

 

1. 住宅ローンは年収の何倍まで借りられる？

年収を基準に住宅ローンの借入額を考えるとき、目安は年収の何倍になるのでしょうか？年収以外に審査で重視される項目についても解説します。

 

近年の目安は年収の6倍から7倍

2019年の『フラット35利用者調査』によると、住宅を購入した世帯の年収倍率は『6～7倍』が平均です。

下記の通り住宅の種類により違いはありますが、全国平均で年収の7倍近い価格の物件を購入しています。

 

• 土地付き注文住宅：7.3倍
• マンション：7.1倍
• 建売住宅：6.7倍
• 注文住宅：6.5倍
• 中古マンション：5.8倍
• 中古戸建て：5.5倍

 

地域別では、年収倍率がおよそ8倍に及ぶ住宅の種類もあります。

参考：2019年度 フラット35利用者調査 P.13｜住宅金融支援機構

 

年収以外の要素も審査される

年収が一つの基準とされる住宅ローンですが、審査では年収以外の要素も考慮されます。特に重視されるのは『安定性』です。収入が高くても一過性のものでは審査に落ちる可能性があります。

一方、安定性のある正社員や公務員であれば、収入がそれほど高くなくても審査に通過する可能性が高いでしょう。特に勤務先が大手企業であれば、より強く安定感をアピールできます。

 

安定性につながる審査項目として、勤続年数も重要です。短い期間で転職を繰り返していれば、勤務先が大企業でも評価されないかもしれません。2年以上勤めているのが目安です。

また年齢も審査に影響するポイントといえます。65歳といった制限が設けられている金融機関がほとんどです。

 

審査に落ちる要因の解説記事はこちら！

住宅ローン審査に落ちたのはなぜ？ 審査に落ちた理由と対策・ポイントを徹底解説！

 

2. 審査で重視されるのは返済比率

審査ではそのほかにも『返済比率』が重視されます。返済比率が何を意味する数値なのか、基本の意味や計算式のほか、適切な比率についてもチェックしましょう。

 

返済比率とは？

年収に対する1年間の返済額の割合を『返済比率』といいます。住宅ローンの審査で特に重要な基準として用いられている数値で『年間返済額÷年収×100』で計算可能です。

例えば年収500万円の人が1年間に100万円ずつ返済している場合、返済比率は100万円÷500万円×100＝20％と求められます。このように求めた返済比率が金融機関の定める基準に収まっていれば、融資を受けられるでしょう。

反対に、各金融機関が定めている基準を超える希望借入額で審査へ申し込むと、基本的に審査通過はできません。

 

金融機関の審査基準は30%から35%

金融機関が返済比率の審査基準としているのは、一般的に『30～35％』です。フラット35であれば、年収400万円未満は30％以下、400万円以上なら35％以下と定められています。

例えば年収500万円であれば、年間返済額175万円までの住宅ローンなら審査に通過できる計算です。そのほかの金融機関では、年収をより細かく区切り、基準を細分化しているケースが多いといわれています。

ただし基準は各金融機関で異なり、公表もされていません。

 

適正な返済比率を検討しよう

返済比率の上限を超えない範囲であれば、基本的に住宅ローンの審査は通るケースが多いでしょう。しかし返済比率35％の金額はあくまでも借入可能額であって、無理なく返済できる金額というわけではありません。

年収500万円・返済比率35％で借入すると、年間返済額は175万円です。するとそのほかの生活費に使える金額は年間で325万円、1カ月に約27万円と計算できます。

この金額が多いか少ないかは、家族構成やライフスタイルなどによって異なるものです。そのため金融機関の基準ではなく、自分たち家族に合った返済比率での借入を意識しなければいけません。

一般的には返済比率が『20～25％』の範囲内なら、無理なく返済しやすいといわれています。

 

 

3. 借入額を増やしたい場合の対処法

自分の収入だけでは希望する借入額まで融資を受けられない場合もあるでしょう。そのようなときに役立つ対処法を解説します。

 

ペアローン・収入合算を検討

1人分の収入で借りられる金額で不足するなら、配偶者や親など同居親族と協力して住宅ローンを契約しましょう。例えば2人が個別に住宅ローンを契約する『ペアローン』を利用できます。

物件に対し契約する住宅ローンは2本になり、個別に借入上限額を決定するため、借入額を大きく増やせるかもしれません。お互いに相手の連帯保証人になるのが特徴です。

『収入合算』では、申込者の収入に合算者の収入を合わせた金額で審査へ申し込みます。同じ返済比率でも収入が増えれば借入額を増やせるでしょう。

ただし合算者の収入を含められる上限は金融機関によりさまざまです。できるだけ多くしたいなら全額合算できる金融機関を選びましょう。

 

住宅ローン以外の借入を返済する

ほかの借入の『完済』も、住宅ローンの借入額アップに役立ちます。審査で重視される返済比率は、全ての借入の合計額です。カーローン・教育ローン・クレジットカードのリボ払い・携帯電話の機種代金の分割払いなどが含まれます。

例えば1カ月の返済額10万円まで融資を受けられる人でも、住宅ローン以外にカーローンを月3万円支払っていたら、借入上限額は月7万円になってしまいます。

この例で月10万円の返済額まで住宅ローンを借りるには、審査へ申し込む前にカーローンを完済することです。

 

 

4. 住宅ローンは返せる金額を借りるのが基本

住宅ローンは全国平均で年収の6～7倍まで借りている人が多いと分かりました。ただし借入額を決定するのに用いられるのは、年収だけではありません。

例えば勤務先や収入の安定性もチェックします。また年収に対する1年間の返済額の割合である返済比率もポイントです。返済比率の上限は30～35％という金融機関が多いですが、返済しやすいのは20～25％といわれています。

いくら借りられるのかはもちろん、きちんと完済できることも考慮し、住宅ローンを利用しましょう。