住宅ローンと必要な貯金額の関係を整理。手元資金の確保も忘れずに

１．住宅ローンを組むために必要な自己資金

住宅ローンで購入すれば、貯金はなくてもOKと考えている人もいるかもしれません。しかし実際には、住宅ローンを組むためにも費用がかかります。ローンを組むためにいくらくらい自己資金を用意するとよいのでしょうか？

 

物件価格以外にも諸経費が必要

家を買うときに必要な費用は、物件購入価格だけではありません。住宅ローンを利用するなら『諸経費』がかかります。契約時に必要な下記の費用が代表的です。

 

• 契約時の印紙税
• 登記にかかる登録免許税・司法書士への報酬
• 金融機関へ支払う事務手数料・保証料

 

これら諸経費の相場は、中古物件なら物件価格の6～10％、新築物件なら3～7％です。例えば3,000万円の新築マンションを購入するなら90万～210万円と計算できます。

この金額はあくまでも一般的な相場です。借入年数が長いといったケースでは、手数料が相場より高くなる場合もあるかもしれません。

 

諸経費の支払いは原則現金

契約時にかかる諸経費の支払いは、原則として『現金払い』です。一般的には住宅ローンの借入額に含まれないため、別途支払わなければいけません。

現金払いのため、あらかじめ貯金をして資金を用意しておくとスムーズに支払えます。

 

売買契約時に支払う手付金

売買契約の際には『手付金』も必要です。住宅ローンを利用した住宅の売買では、住宅ローンの審査や決済が行われる前に売買契約を締結します。そのため契約時には物件価格の全ては支払えません。

そこで手付金を支払い、契約成立の証拠金とします。金額は住宅価格の10％程度が一般的です。もし契約後に心変わりして買わないとなった場合、手付金は解約金となり戻ってきません。

 

反対に売主の都合で解約となった場合には、手付金の倍の金額が戻ってきます。200万円を手付金として渡していたのであれば、400万円戻ってくる計算です。

何事もなくローンの審査に通過すれば、手付金は頭金として住宅価格の支払いへ充当されます。

 

ローン契約時に入れる頭金

物件価格の一部を支払う『頭金』も、貯金から支払う費用の一つです。

頭金の金額を示す、住宅価格に対する自己資金比率の平均は、国土交通省の調査によると下記の通りです。

 

• 注文住宅：19.2％
• 分譲戸建て住宅：22.0％
• 分譲マンション：31.5％
• 中古戸建て：35.7％
• 中古マンション：34.9％

 

例えば3,000万円の分譲マンションを購入した場合、平均で945万円の頭金を支払っていると分かります。これから資金を用意するなら、自己資本比率を目安にするとよいでしょう。

また中には、諸条件を満たすことで頭金が0円や1割未満になるケースもあります。頭金の用意が難しいなら、このような物件や住宅ローンを検討する方法もあります。

 

参考：令和元年度 住宅市場動向調査 報告書 P.41｜国土交通省

 

２．貯金がいくらあれば住宅ローンを組める？

住宅価格以外にも、契約時にはさまざまな費用がかかると分かりました。具体的にいくら貯金があれば、十分な金額といえるのでしょうか？費用の目安を紹介します。

 

諸経費＋手付金＋頭金が目安

現金で用意する費用は、先に挙げた諸経費・手付金・頭金の合計額です。3,000万円の新築マンションを、ローン2,850万円で契約したケースを紹介します。住宅ローンはフラット35を利用している想定です。

 

• 手付金・頭金：150万円
• 売買契約印紙税：1万円
• 住宅ローン契約印紙税：2万円
• 事務手数料・仲介手数料：8万円
• 融資事務手数料：10万円
• 登録免許税：13万円
• 司法書士報酬：10万円
• 保険料：10万円
• 管理費・修繕積立金：3万円
• 修繕積立基金：35万円
• 変更工事：30万円

 

これらの費用を合計すると272万円です。ほかにも費用が発生するケースや、逆に不要なケースもあります。全体で200～300万円を目安と考えましょう。

 

頭金を多く入れるメリット・デメリット

先に挙げたケースでは、頭金・手付金の合計で150万円を支払っていました。契約時に用意する費用の中でも、頭金はある程度自分で金額を決められます。

頭金を多く出し借入額を抑えれば、支払い利息を減額可能です。同時に毎月の返済額も少なくでき、負担を軽減できます。

頭金の多さは信頼につながりやすいポイントです。金融機関によっては、審査に有利に働いたり、金利の優遇を受けられたりするかもしれません。

ただし手元資金が減る点はデメリットです。日々の暮らしの中では、突発的にまとまったお金が必要になる場合もあるでしょう。そのようなタイミングに備えるための手元資金が減ってしまいます。

 

３．少ない貯金で住宅ローンを組むには

住宅ローンを利用するには、一般的に200～300万円の貯金が必要です。しかしそこまでたくさんの貯金を用意できないケースもあるでしょう。少ない貯金で住宅ローンを利用する方法はあるのでしょうか？

 

諸経費ローンを利用する

諸経費は一般的に現金で支払う費用ですが、準備できないときには『諸経費ローン』を利用する方法もあります。住宅ローンとは別に諸費用ローンを利用すれば、分割払いによる支払いが可能です。

また金融機関によっては、物件価格以上の住宅ローンを契約する『オーバーローン』を認めています。オーバーローンが可能な金融機関であれば、住宅ローンに諸費用を組み込んで支払えます。

加えて、頭金が不要な金融機関を選べば、貯金額が少ないタイミングでも住宅ローンを利用しやすいでしょう。

 

手付金は現金で用意が必要

諸費用はローンを利用でき、頭金は0円でOKの金融機関があります。ただし手付金のみは『現金』で用意しなければいけません。なぜなら解約金としての役割を担う可能性があるからです。

売主が不動産会社なら、手付金は売買代金の20％が上限と宅建業法で定められています。不動産会社以外が売主の場合、上限は定められていませんが、10％程度が相場です。

現金での用意が必要な費用ですが、あまりにも高額を請求されるようであれば、一度問い合わせてみるといいでしょう。

 

 

４．手元に残す現金額を決めるポイント

返済額や支払い利息の負担が減るからと貯金の全てを頭金に充てると、手元資金がなくなってしまいます。貯金として残しておく現金額を決めるポイントをチェックしましょう。

 

購入後の支出も計算しておく

住宅を購入すると、物件価格や諸経費などのほかにも支出が発生します。例えば『引っ越し費用』や『家具・家電』の買い替えにかかる費用です。また不動産を所有していると『固定資産税』も課されます。

加えて、マンションを購入すると『管理費』『修繕積立金』がかかります。使用しているなら『駐車場代』『駐輪場代』も必要です。

家庭によって支出額の差が大きいですが、場合によっては数十万円以上になるかもしれません。これらの費用を見越していないと、貯金額が大幅に減ってしまいます。

 

ライフプランから資金計画を立てる

手元に残す貯金額を決定するためには『ライフプラン』を明確にしましょう。人生設計を立て、将来発生する可能性のあるイベントをあらかじめ把握します。

支出が増えるタイミングや収入が減るタイミングが分かっていれば、その時期に合わせて貯金が可能です。例えば老後資金は、定年退職後に必要な資金といえます。

60歳で定年を迎えるなら、その後どのように暮らしたいか考え、プランの実行に必要な資金を貯めましょう。退職金の額はいくらか、住宅ローンは完済しているか、といった点も考慮し計画します。

ライフプランが明確であれば、最適な住宅ローンを組めるはずです。

 

特に教育資金は要注意

子どもがいるなら『教育資金』についても検討しましょう。大学へ進学する18歳頃にピークを迎える教育費について考える際には、住宅ローンの返済と両立できるかがポイントです。

教育費がピークとなる時期には、まだ住宅ローンの返済が続いている家庭も多いでしょう。十分な貯金がなければ、家計が破綻する可能性もあります。

ただし進学は親の想定通りにいかないことも多いものです。浪人で予備校の費用が余計にかかるかもしれませんし、子どもが短期留学を希望する可能性もあります。

そのような場合にも対応できる、余裕のあるローンプランを検討しましょう。

 

５．返済中に貯金をするコツ

ライフプランをもとに必要な資金を貯めるには、住宅ローンの返済中にも貯金が必要です。返済中でも貯金をするコツを押さえれば、将来の支出に備えられます。

 

ローン返済の遅れはNG

将来の支出に向けた貯金は大切ですが、住宅ローンの返済中は基本的にローン返済が優先です。返済が滞ると、金融機関から延滞金と利息の入金をするよう通知が届きます。

それでも入金しなければ、保証会社が金融機関へ全額返済する『代位弁済』が実行されるかもしれません。代位弁済後は保証会社へ返済します。

それでも支払えなければ、住宅は競売にかけられ手放さなければいけなくなるでしょう。そのため、返済中は積極的な貯金には向いていません。

ただし万が一の事態に備えられるよう、最低でも200万円ほどは貯金しておくと役立ちます。

 

購入前に家計の見直しを

ローンの返済と最低限の貯金を両立させるには、住宅購入前に家計の見直しが必要です。賃貸住宅では家賃を支払っていればOKですが、持ち家だとローンの返済以外にも負担があります。

例えば『火災保険』『地震保険』『固定資産税』『修繕費用の積立』などです。家賃を基準に住宅ローンを設定すると、返済以外の費用で家計に対する住居費が大きくなります。

このままでは返済が滞る可能性もあるでしょう。そこで、自動車にかかる費用の見直しや、格安スマホへの切り替え、無駄遣いなどを見直します。

あらかじめ無理なく返済できる家計にできれば、購入後も少しずつ貯金しながら返済を続けられるはずです。

 

６．貯金と繰上返済どちらが優先？

貯めたお金は、貯金と繰上返済のどちらに充てるとよいのでしょうか？優先すべき方針を見ていきましょう。

 

手元資金の確保は必須

住宅ローンの返済を進めたいなら繰上返済が役立ちます。ただし手元資金を全て繰上返済につぎ込むと、緊急事態への備えがおろそかになるかもしれません。

病気やけがで仕事が思うようにできなくなる事態は、誰の人生にも起こり得ます。万が一に備えるためにも、6カ月～1年分くらいの生活費を貯金しておきましょう。

 

また、近い将来に必要な資金も手元に残します。例えば数年以内に車の買い替えを予定しているなら、その予算を取っておくのです。

買い替えのタイミングで資金が不足すれば、カーローンを利用しなければいけません。カーローンは住宅ローンより利息が高い商品です。繰上返済で支払い利息を減らせても、トータルでは負担が増える可能性もあります。

 

繰上返済で日々の家計が楽になることも

ある程度の手元資金を確保できたら、繰上返済を実施するのも手です。

繰上返済には『返済額軽減型』と『期間短縮型』の2種類があります。

月々の負担を減らしたいなら、返済額軽減型が適切です。返済期間は変わりませんが、毎月の返済額は減らせます。重なる支出で家計に余裕がないときに役立つでしょう。

 

金利が高い場合は借り換えを検討

金利が高く、なかなか返済額が減らないと感じているなら『借り換え』を検討するのによいタイミングです。借り換えで金利が低くなれば、金利差の分だけ総支払額を減らせます。

借り換えの目安は下記の三つです。ローン残高が多く、返済期間が長く、金利差が大きいほど、借り換えによるメリットを得やすくなります。

 

• ローン残高が1,000万円以上
• 返済期間が10年以上
• 金利差が0.5％以上

 

借り換えをするときには新たなローンを借り、返済中の住宅ローンを一括返済します。その後は新たに借りた住宅ローンを返済する仕組みです。

 

７．資金計画を立て無理のない借入を

住宅ローンで家の購入をする場合でも、貯金を用意しましょう。物件購入価格は借りられますが、契約時に必要な諸経費・手付金・頭金は、原則として現金で支払うためです。

金融機関によっては、諸経費にはローンを利用し、頭金0円でも契約できます。ただし解約金の役割も担う手付金は、現金で支払わなければいけません。

このとき全ての貯金を住宅ローンの頭金に使うのは避けましょう。万が一の事態に備えられるよう、ある程度の金額を残します。ライフプランを検討し、支出が増えるタイミングに向け貯金することも重要です。

また繰越返済を検討する際にも、必要な手元資金を残し計画的に返済しましょう。