住宅ローン4,000万円の適正年収とは。返済計画も考えておこう

１．4,000万円の借入ができる条件

どのくらいの年収があれば、住宅ローンで4,000万円の借入ができるのでしょうか。無理なく返せる年収の目安や、返済負担率を考える際の注意点について解説します。

 

年収の目安は600万円以上

住宅ローンで借入が可能な金額は、年収の約7倍が目安です。年収が600万円あれば、600万円×7＝4,200万円となるため、4,000万円の借入ができる可能性が高くなります。

住宅金融支援機構がフラット35の利用者を対象に実施した調査からも、借入金額の年収倍率が分かります。2019年度における年収倍率は、新築物件で約6～7倍です。

ただし、限度額まで融資を受けると、返済負担も増加してしまいます。実際にローンを組む際は、一般的に頭金も用意する必要があるため、年収だけでなく自己資金も考慮しなければならないでしょう。

参考：2019年度 フラット35利用者調査 P.13～16 ｜住宅金融支援機構

 

返済負担率で考えると700万円以上が安心

借入可能額と年収の関係を考える際は、返済負担率も意識しましょう。返済負担率とは、額面年収に対する年間返済額の割合です。

多くの金融機関では、融資の可否を判断する材料の一つとして、返済負担率30～35%以下の基準を定めています。ただし、この基準ぎりぎりで希望額を設定すると、返済負担が重くなりかねません。

無理なく返せる理想の返済負担率は20～25%とされています。4,000万円を借りて、なおかつ返済負担率を20～25%に抑えるなら、年収が700万円以上あれば安心できるでしょう。

 

その他の借入がある場合は注意

返済負担率の計算で用いる年間返済額は、住宅ローンの返済額だけではありません。ほかの借入があるなら、その分の年間返済額も含める必要があります。

年間返済額に加えなければならない主な借入の種類は、カードローン・自動車ローン・教育ローンなどです。ほかの借入をプラスして年間返済額が増えれば返済負担率も高くなるため、借入額が4,000万円に届かなくなる恐れもあります。

ローン申し込み者の借入状況は、金融機関の本審査で正確に把握されます。事前審査時に申告を行わずに希望額が通ったとしても、本審査で虚偽の申告が発覚すれば、借入額の減額または融資不可という扱いになってしまうでしょう。

 

 

２．住宅ローンの返済シミュレーション

4,000万円を借り入れて毎月の返済額はいくらになるのか、パターン別の返済シミュレーションを紹介します。金額の算出に利用したのは以下のサイトです。

参考：借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

 

借入期間別の毎月返済額目安

住宅ローンで4,000万円の融資を受ける場合、借入期間を長く設定するほど毎月の返済額を減らせます。借入期間を35年・25年・15年に設定するケースでの、毎月の返済額の目安は次の通りです。

固定金利1.5%の住宅ローンで4,000万円を借りた場合、借入期間が35年なら毎月の返済額の目安は約12万3,000円となります。

借入期間が25年なら毎月の返済額は約16万円、借入期間が15年の場合は毎月の返済額は約24万9,000円です。借入期間が短くなるほど、毎月の負担が大きくなる一方で、総返済額は少なくなります。

 

借入金利も返済額への影響大

住宅ローンを組む際は、借入金利の種類を選ぶ必要があります。金利タイプの種類は、全期間固定金利型・固定金利期間選択型・変動金利型の三つです。

借入当初の適用金利は、変動金利型が最も低く、固定金利期間選択型・全期間固定金利型の順に高くなります。金利が変わると毎月の返済額も大きく変わるため、返済負担を考慮する際は金利差も注意しなければなりません。

借入期間35年で4,000万円の融資を受ける場合、変動金利0.5%のローンなら毎月の返済額は約10万4,000円まで抑えられます。固定金利1.5%のケースと比較すると、毎月の返済額の差は約1万9,000円です。

 

 

３．住宅ローン控除の還付金額

4,000万円の融資を受けて住宅ローン控除を利用する場合、還付金額はどのようになるのでしょうか。最大控除額は受け取れないことを理解しておきましょう。

 

年末残高の1%が還付される

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、一定の条件を満たすことで所得税の控除を受けられる制度です。

制度の適用を受けるためには、『控除を受ける年の年収が3,000万円以下』『ローンの借入期間が10年以上』などの条件を満たさなければなりません。

原則として最大10年間、年末のローン残高の1%が還付されます。控除を受けられる上限額は、一般住宅なら原則として年間40万円です。所得税から控除しきれない分は住民税からも控除できます。

参考：

No.1213 認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

 

最大控除額は受け取れない

住宅ローン控除の還付金額の年間上限額は、『年末残高の1%』または『40万円』のいずれか少ないほうです。年末残高が4,000万円以上あれば、その年は満額控除を受けられることになります。

しかし、借入金額が4,000万円の場合は、初年度の年末残高が既に4,000万円より少ない金額となっています。1回目の控除から最大控除額は受け取れません。

住宅ローンの年末残高は年を追うごとに減っていくため、控除額も少なくなっていきます。4,000万円を借りる場合、適用期間を通して最大控除額40万円が還付されることはない点に注意しましょう。

 

４．借入額を増やしたい場合の対処法

ローン審査で希望額が4,000万円に達しない場合は、以下に挙げる方法で借入額を増やせる可能性があります。代表的な対処法をチェックしましょう。

 

ペアローンを組む

ペアローンとは、一つの物件に対して、夫婦などがそれぞれ別のローンを組む借入方法です。共働き夫婦でどちらもまとまった収入があるなら、借入額を大きく増やせる可能性があります。

ペアローンを利用するためには、2人とも別々に審査を受けなければなりません。それぞれが同一物件に対するローン契約者となる上、お互いが相手の連帯保証人になります。

独立した2本の契約になるため、それぞれに住宅ローン控除を適用可能です。団信にも個別に加入できます。ただし、契約時に発生する諸費用も2契約分となることから、費用負担が増す点には注意しましょう。

 

収入合算を利用する

配偶者や親などの収入を合算してローンを借りる方法が収入合算です。合算者が保証人となる『連帯保証型』と、合算者も債務者となる『連帯債務型』の2タイプがあります。

契約が2本のペアローンと違い、収入合算は主債務者の契約1本のみとなるため、諸費用の負担を抑えることが可能です。連帯債務型なら2人とも住宅ローン控除を利用できます。

一方、収入合算では基本的には主債務者しか団信に加入できません。金融機関によっては、合算者の収入を全額合算できないことも覚えておきましょう。

 

住宅ローン以外の借入を返済

住宅ローン以外の借入がある場合は、年間返済額が増えるため返済負担率も高くなります。返済負担率が高いほど返済能力を疑われる傾向があるため、審査に通っても借入額を減らされてしまいかねません。

借入可能額を増やしたい場合は、審査前にほかの借入を返済しておきましょう。複数の借入があるなら、一つでも借入を完済しておけば、返済負担率を下げることが可能です。

個人の借入状況は個人信用情報機関に登録されます。完済したことが個人信用情報機関に反映されるまで数カ月を要する場合もあるため、完済を証明できる書類を保管しておきましょう。

 

５．無理なく返済するためのポイント

4,000万円を借入した後、できる限り返済負担を軽減するためのポイントを紹介します。資金計画を立てる際の参考にしましょう。

 

できるだけ多く頭金を用意する

頭金とは、物件を購入する際、借入金とは別に現金で用意する分のお金です。頭金を増やすほど借入額が少なくなるため、ローンの返済総額や毎月の返済額を減らせます。

4,000万円の物件を購入したい場合、頭金を1割用意すれば、借入額を3,600万円に減らすことが可能です。2割・3割と頭金を増やしていけば、さらに返済負担を軽減できます。

ただし、頭金を増やすほど自己資金が減ることになるため、手元に残す現金とのバランスを考慮して金額を決定する必要があるでしょう。

 

繰り上げ返済を行う

返済負担を軽減するためには、繰り上げ返済を行うのも有効です。繰り上げ返済とは、月々の返済とは別に、元金の一部または全部を前倒しで返済することをいいます。

繰り上げ返済には、『返済期間短縮型』と『返済額軽減型』の2種類があります。どちらを選ぶ場合でも、将来支払う予定の利息が減るため、返済負担の軽減につなげることが可能です。

臨時収入が発生したときや、家計に余裕が生まれたときは、繰り上げ返済を行うとよいでしょう。小まめに繰り上げ返済を行えば、無理のない返済を続けやすくなります。

 

ライフイベントによる影響に備えておく

住宅ローンの返済は数十年間続くものであり、返済中にはさまざまなライフイベントが発生します。急な出費に備え、自己資金に余裕を持たせておくことが大事です。

子どもがいる場合は、入学時の出費や学費などの教育費が必要になります。自宅が老朽化すれば、補修やリフォームを行わなければなりません。何度か車を買い替えることもあるでしょう。

急な出費だけでなく、収入が途絶えるリスクに備えておく必要もあります。リストラや病気などで、一時的に収入がなくなる可能性もゼロではありません。返済中の貯金も意識しながら、自己資金は常に余裕のある状態をキープしておきましょう。

 

６．住宅ローンは無理のない返済計画が重要

4,000万円の借入を希望する場合、返済負担を考慮すれば年収は700万円以上あると安心です。借入可能額だけに捉われず、無理なく返せる範囲で借りることを意識しましょう。

 

返済負担を軽減できる住宅ローンを探すなら、無料サービスの『住宅ローン診断』を利用しましょう。自分に合った低金利商品をランキングの中から探せます。

 

モゲチェックを使えば、借りたい金額から返済額をシミュレーションすることも可能です。4,000万円を借りた場合に、どの程度の負担がかかるのかを判断しやすくなるでしょう。

審査の通りやすさが確率表示されるため、何度も審査を受ける手間も省けます。自分に合った住宅ローンを見つけるなら、モゲチェックを活用するのがおすすめです。