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1. 中古マンション購入の魅力
さまざまな種類の物件がある中でも、中古マンションにはどのような魅力があるのでしょうか？代表的な魅力を紹介します。
新築より価格が安い
まず挙げられるのが『安価』である点です。新築マンションの価格は、購入した時点で2割下がると一般的にいわれています。そのため同じエリアで間取りが同様のマンションでも、新築より安く購入可能です。
その分、立地や使いやすい間取りを重視した物件選びをしてもよいでしょう。また古く安い物件であっても、管理会社によるメンテナンスが計画通りに行われていれば、それほど古びた印象も設備の不具合もないはずです。
手ごろな価格できれいなマンションに住める可能性が、十分にある選択肢といえます。
選択肢が多い
中古マンションは新築マンションと比較して、流通数が多いのが特徴です。新築マンションの建設には広い土地が必要ですが、特に都市部の土地は不足しています。既存のマンション・ビルの建て替えがない限り、新築マンションは買えません。
一方、流通数の多い中古マンションは、どこでも見つけられる可能性があります。駅から徒歩10分以内で探したいといった場合にも、比較的見つけやすいでしょう。
エリアや間取りもさまざまな選択肢があるため、希望条件をかなえられる物件を探せる可能性が十分あります。
短期間で入居可能
即入居というように『短期間』で引っ越せるのも、中古物件のメリットといえます。新築物件は当然ながら完成するまでは入居できません。契約のタイミングによっては、入居まで1年かかるケースもあります。
子どもの学校や仕事など、さまざまな事情で早めに引っ越したいというケースもあるでしょう。そのような事情がある場合にも、中古マンションなら対応可能です。
2. 中古マンション購入時の物件選びの注意点
物件を購入する場合においても、中古マンションと新築マンションでは注意すべき点が異なります。中古マンション選びならではの注意点を見ていきましょう。
気に入った物件を買えるとは限らない
エリアや間取りなどの条件が希望に合う中古マンションを見つけられたとしても、必ずその物件を買えるとは限らない点に注意が必要です。
中古マンションを探している中で、同じ物件が再度出てくることはそうありません。さらに、好条件の物件には購入希望者が集まりやすい傾向があります。
そのためあらかじめ購入を決定する条件を明確にしておき、条件を満たした物件を見つけたら速やかに購入に踏み切るのがよいでしょう。
ただしそれでも100％買えるわけではありません。どのような基準で購入希望者を選ぶかは、売主の自由だからです。他の希望者が選ばれることや、売主の希望に合わず売ってもらえないこともあります。
囲い込みが行われることも
不動産会社は中古マンションの売却を依頼されると、不動産業界全体で情報共有できるデータシステムへ物件を登録しなければいけません。買主をできるだけ早く見つけ、売主の利益保護をはかるためです。
しかし他社から登録物件について問い合わせがあっても『既に申し込みが入りました』と虚偽の理由により、物件の『囲い込み』を行う不動産会社もあります。これでは希望の中古マンションを見つけたとしても購入できません。
このような事態を避けるには、不動産会社の口コミを参考に囲い込みへの対処が得意な不動産会社を選ぶことです。また気になる物件を見つけたら、売主から直接、売買の依頼を受けている元付の不動産会社へ問い合わせると、紹介してもらえる可能性は高いでしょう。
3. お金にまつわる注意点
新築マンションとは異なる、お金に関する注意点も押さえておかなければいけません。想定外の事態により購入できない結果にならないよう、代表的な注意点を紹介します。
新築より諸経費がかかる
物件の価格自体は新築より安い中古マンションですが『諸経費』は新築よりかかります。諸経費の中でも大きな割合を占めるのが、不動産会社への仲介手数料です。
新築マンションは不動産会社が売主として販売するため、仲介手数料はかかりません。一方中古マンションの売主は、所有者である個人のケースが多いです。
そのため売主と買主を仲介し、スムーズな取引をサポートする不動産会社が欠かせません。仲介手数料のほか、引っ越し費用や税金なども含めると、中古マンションの諸費用は物件価格の『10％』ほどとされます。
新築マンションでは3～6％のため、諸費用として倍近くの資金が必要です。
担保評価によってはローンが下りない
住宅ローンの審査で重視される項目に『担保評価』があります。担保評価とは、物件を競売で売却したときに回収できる金額です。万が一契約者が返済不能になった場合に回収できる金額ともいえます。
中古マンションは築年数や立地が全て異なるため、詳細な調査が必要です。そのため評価に日数がかかりやすい傾向があります。担保評価がローンの希望額をはるかに下回る場合には、審査落ちの可能性もあるでしょう。
また建ぺい率や容積率が建築基準法の基準をオーバーしている・店舗併用住宅で店舗部分が全体の50％を超えているなど、担保不適格物件に対しては原則融資不可の金融機関がほとんどです。
住宅ローン控除の対象にならない場合も
年末住宅ローン残高の1％が所得税から差し引かれる住宅ローン控除は、中古マンションだと20万円を上限に実施されます。ただし全ての中古マンションが対象になるわけではない点に注意しましょう。
控除を受けるためには、新築より多くの要件を満たさなければいけません。例えば下記に挙げる要件が代表的です。
- 新耐震基準を満たしている
- 床面積が内法で50平米以上（2022年12月末までに入居なら40平米以上）
- 築年数が20年未満
住宅ローン控除対象外の中古マンションだと、還付金を受け取れない分、負担額が増え当初の返済計画に合わない人もいるでしょう。
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4. 建物に関する注意点
建物についてもよく確認しておかなければいけない点があります。建てられてから時間が経過している中古マンションは、メンテナンス状況を含め、見えない部分にも気を配りチェックしなければいけません。
最新の耐震基準を満たしていない
1981年に施行された新耐震基準を満たしていない中古マンションの場合、建物の強度が不十分なケースがあります。中には強度を確保するために、共用設備の改修や交換といった大規模工事が必要な物件もあるでしょう。
少なくとも40年以上前の建築物のため、メンテナンス状況によってはコンクリートの老朽化により強度が失われている可能性もあります。ただし最新の耐震基準を満たしていないマンションであっても、耐久性は物件ごとに異なるものです。
個々にチェックすると、物件それぞれの構造により強度には差が出ます。ただしチェックには専門知識を要するため、一つの目安として、新耐震基準を満たしていることを確認するとよいでしょう。
目に見えない部分の老朽化
中古マンションであってもリフォームやリノベーションが行われ、見た目はきれいな物件もあります。手ごろな価格できれいなマンションが手に入るため、お得に感じるでしょう。
しかし中には目に見えない部分の劣化が進行し、早々に故障してしまうケースもあります。例えば配管設備が寿命を迎えているケースです。材質にもよりますが、下記の年数を目安に修繕の必要があります。
- 水道用亜鉛メッキ鋼管：15～20年
- 水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管：15～30年
- ステンレス鋼管：半永久的（パッキン交換は必要）
見える場所だけでなく、目に見えない部分の設備も考慮して検討することが大切です。
5. 失敗しないためのチェックポイント
さまざまな注意点がある中古マンションの購入に失敗しないためには、ほかにもチェックポイントがあります。事前に確認しておくことで、安心して住める中古マンションを購入できるはずです。
建物の管理状況
適切に管理されている建物かどうかは、中古マンションを購入する際の大切なポイントといえます。所有している居室内は自分の判断でメンテナンスできますが、共用部分は自己判断によるメンテナンスができません。
そこで内見のときには、ごみ捨て場・駐輪場・バルコニー・外壁など共用部分のチェックが大切です。加えて、これまでの修繕の履歴や、今後の修繕計画についても確認しましょう。
管理組合へ依頼し『長期修繕計画書』を閲覧させてもらうのも有効です。内容を確認すると、修繕積立金の状況や、今後住民が負担する修繕積立金がどのように変化していくかも分かります。
希望通りの物件でも、管理が不十分なら見送った方がよいかもしれません。
重要事項説明書
契約前には『重要事項説明書』の確認も欠かせません。事前に疑問点や不安点を洗い出すため、重要事項説明書はあらかじめ読み込んでおきましょう。
A4サイズ数十枚にも及ぶ重要事項説明書を、最初から最後まで全て読むのは大変です。読み疲れて、途中から内容を把握できなくなることもあるでしょう。
重要な内容を把握するには、特記事項といった後ろに書かれている部分から読んでいくのがポイントです。
周辺環境や災害リスク
エリアによって起こりやすい災害は異なります。例えば川の近くでは浸水被害が発生するかもしれませんし、付近に崖があれば土砂崩れの危険性があるでしょう。埋立地であれば地盤沈下の可能性もあります。
どのような災害が起こりやすい場所なのかを知るには、自治体が公開している『ハザードマップ』を確認しましょう。事前チェックを怠ったまま中古マンションを購入した結果、わずか数年で水害に遭った例もあります。
6. 中古マンション購入は慎重かつ素早い判断が必要
中古マンションを購入するときには、新築マンションと異なる注意点があります。諸経費や住宅ローンについてはもちろん、建物そのものもよく見極めなければいけません。
一見きれいに見えるマンションでも、築年数が経過していると見えない部分の老朽化が進んでいる可能性もあります。そのような点を踏まえた上で、慎重な物件選びが重要です。
ただし慎重に検討するあまり判断が遅くなってしまうと、希望の物件を買えない可能性が出てきます。スピーディーな判断も、希望の中古マンション購入のポイントです。
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