マンション購入が可能な年収の目安とは。いくらまで借入可能？

１．マンション購入の住宅ローンを組める年収基準

マンション購入は住宅ローンを利用するのが一般的です。年収によって借りられる金額に差はありますが、申し込みできないというケースはほとんどありません。

 

年収の下限はない

住宅ローンの申し込みにあたり、年収を申し込み条件に設けている金融機関はほとんどありません。そのため年収がいくらであっても、必要があれば住宅ローンへ申し込み可能です。

例えば、フラット35の利用者を調査した『住宅ローン利用者の実態調査』を見ても、年収400万円以下で契約している人がいると分かります。年収の下限は設定されていないため、条件によっては十分契約できます。

参考：住宅ローン利用者の実態調査（2021年4月調査） P.7｜住宅金融支援機構

 

借入可能額は年収の7倍が目安

年収が低くても住宅ローンを契約できる可能性はあります。ただし借りられる金額は、年収によって異なる点に注意しましょう。『年収の7倍』が借入可能額の目安です。

ここで扱う年収は、社会保険料・所得税・住民税が引かれる前の『総支給額』を指します。源泉徴収票を確認し、総支給額が500万円と書いてあれば、3,500万円が借りられる金額の目安です。

参考：2019年度 フラット35利用者調査 P.13～16 ｜住宅金融支援機構

 

 

２．無理のない借入金額の検討

住宅ローンの申し込み条件に年収が含まれているケースはまれで、年収の7倍を目安に借りられる可能性があると分かりました。ただし借入可能額ぎりぎりまで借りてしまうと、生活が苦しくなることもあるでしょう。

無理のない借入金額を知るために重要なのが『返済比率』です。

 

年収よりも返済比率が重要

返済比率は年収に対する年間返済額の割合です。この割合が『25％』くらいまでであれば無理なく返済でき、『20％』以内であれば急な出費が必要になっても対応しやすいといわれています。

年収がどれだけ高くても、返済比率が高過ぎるなら、住宅ローンの審査には通過しないでしょう。反対に年収がそれほど高くなくても、返済比率が20％ほどに収まっていれば、審査に通過する可能性が高まります。

 

返済比率の計算方法

年間返済額と年収が分かれば、返済比率は『年間返済額÷年収×100』に当てはめ簡単に求められます。

例えば年収600万円の人が毎月10万円ずつ返済する場合、120万円÷600万円×100＝20％です。この計算では返済比率20％となり、返済の負担はそれほど大きくないでしょう。

注意したいのは、返済比率は住宅ローン以外の借入も全て含めて計算する点です。仮に上記のケースで、ほかに月3万円のローン返済があるとします。

この場合、返済比率は156万円÷600万円×100＝26％です。その他のローン額が多いと、住宅ローンを希望額で組めないかもしれません。

 

ライフイベントごとの支出に備える

借入可能額いっぱいまで融資を受けた場合、毎月の返済額の負担が大きく、生活がぎりぎりになる可能性があります。これでは出産や子どもの教育費・老後の暮らしなどに備えた貯蓄ができません。

ライフイベントのタイミングはあらかじめ分かっているものが多いため、どのくらいの予算が必要なのか調べ、準備しておくことが大切です。

無理なく備えられる余裕のある家計運営ができるよう、住宅ローンの借入額を決定しましょう。

 

３．年収額が不安な場合の選択肢

年収額が低ければ、その分借りられる金額は低くなります。場合によっては、希望額に満たない金額しか借りられないケースもあるでしょう。年収額の不足が不安なら『ペアローン』や『収入合算』で解決できるかもしれません。

 

ペアローンを組む

『ペアローン』は一つの物件に2本の住宅ローンを契約する方法です。夫婦や親子がそれぞれ融資を受け、お互いに連帯保証人となります。

別々の住宅ローンを契約するため、配偶者や親にも審査に通過するだけの安定した収入がなければいけません。夫婦共働きの家庭や、親が現役で働いているケースなら、活用しやすい方法です。

住宅ローンを2本契約するため、事務手続きにかかる費用は2本分です。しかしどちらも団体信用生命保険へ加入でき、万が一のときに備えられます。加えて住宅ローン控除も双方とも受けられる仕組みでお得です。

 

収入合算を利用

住宅ローンを申し込むときに、配偶者や親など同居の家族の収入を合算する『収入合算』を活用してもよいでしょう。契約者は1人で住宅ローンも1本のみですが、合算した収入で審査を受けられます。

その分収入が高くなるため、借入可能額が上がる方法です。ただし収入合算した配偶者や親の収入が途絶える可能性に注意しましょう。

契約者の収入だけでは借入できない金額で契約しているため、返済の負担が重くのしかかります。万が一のときに残債を保障する団体信用生命保険へ加入できるのは、収入合算では契約者のみという点にも要注意です。

合算者が死亡したり高度障害の状態になったりしても保障はなく、返済額も変わりません。

 

４．マンション購入後のランニングコストに注意

マンションの購入を検討しているなら、住宅ローンの返済額とあわせてランニングコストについてもよく調べておきましょう。特にマンションで注意が必要なのが『管理費』や『修繕積立金』です。

ランニングコストを考慮せずに購入すると、想定以上に出費がかさんでしまいます。

 

管理費・修繕積立金

『管理費』や『修繕積立金』は、マンションを購入すると負担しなければいけない費用です。日々の管理に使われるほか、大規模修繕に向けて積み立てられています。

修繕にかかる費用は、建物が古くなるほど高額になりやすいものです。そのためマンションが新しい時期は、修繕積立金の金額はそれほど大きくありません。

しかし年月が経過し老朽化が進んでくると、従来の修繕積立金では不足する可能性が出てきます。マンションによっては、修繕積立金が段階的に値上げされていく計画になっているかもしれません。

加えて、これらの費用は専有面積の広さによって金額が決まる仕組みです。広い部屋ほど管理費や修繕積立金の負担は大きくなります。

 

固定資産税・都市計画税

不動産を所有すると『固定資産税』と『都市計画税』の納税も必要です。固定資産税は土地や建物を所有すると課される税金で、マンションを所有した場合にも課税されます。

都市計画税は市街化区域内の土地や建物に課税される税金です。購入したマンションが市街化区域外に建っているなら、都市計画税はかかりません。

これらの税金は『固定資産税評価額』に税率をかけて求められます。住宅や住宅用地の場合には、軽減措置も用意されている税金です。税額は市区町村が計算し、毎年1月1日時点の所有者へ通知されます。

 

火災保険料

住宅ローンでマンションを購入する場合、融資の条件として火災保険への加入が求められるケースがほとんどです。そのため火災保険の保険料もランニングコストとしてかかります。

マンションの場合、購入者が加入するのは室内の専有部分の保険のみです。共用部分の火災保険は、マンションの管理組合がまとめて加入しています。

火災保険は補償が手厚いほど保険料は高額です。内容を見直すと、マンションの立地や階数によっては不要な補償も付いているかもしれません。

よく見直し、リスクの低い災害に対する補償を外すことで、コストを減らせる可能性があります。

 

 

５．安定して返済するための住宅ローンの借り方

長い期間かけて返済する住宅ローンは、コンスタントに返し続けられることが大切です。住宅ローンの借り方を工夫すれば、安定して返済しやすくなります。

 

頭金を入れ過ぎない

総返済額を減らすには、できるだけ頭金を多く入れ、借入額を減らすのも一つの方法です。しかし手元資金が極端に少なくなるほど頭金に使ってしまうと、急な出費に備えられません。

会社員なら生活費3～6カ月分、自営業なら6～12カ月分を目安に手元資金を残しておくと安心です。年齢や家族構成によって、出費が増えるタイミングは異なります。用意しておくべき金額も家庭ごとに異なるはずです。

必要になったときに慌てることがないよう、必要な資金を考慮して手元に残しておきましょう。

 

ボーナス払いは最小限にする

毎月の返済額を抑え余裕を持たせたいからとボーナス払いに頼ると、元金の減りが遅くなりがちです。結果として、なかなか返済が進みません。

ボーナスが減額されたり出なかったりした場合に、返済できないリスクもあります。月々の負担を減らすためにボーナス払いを選んでいるケースで、ボーナスがなかった場合に対応できる家庭はそう多くないはずです。

リスクを避けるには、ボーナス払いは最小限にするか、月々の返済のみにするとよいでしょう。その上で余裕があるならボーナスで繰り上げ返済を実施すれば、ボーナスがなくなっても対応できます。

 

金利上昇リスクを知っておく

低金利が長期間続いているため、より金利の低い『変動金利』を選ぶ人もいるでしょう。しかしいつまでも低金利が続くとは限りません。

長い期間で見ると、今後は金利が上がっていく可能性もあります。変動金利で借り入れている場合、金利が上がれば総返済額が増えます。急激な金利上昇が起こっても、すぐに返済額に影響することはありません。

だからこそ返済額が金利分に届かず、返済し続けていても残債が増えていくという事態も起こり得ます。低金利の間はお得な変動金利ですが、リスクもあるという点に注意して選ぶことが大切です。

 

６．返済まで考えて借入額を決めよう

マンションを購入するとき「自分の年収で必要な金額を借りられるだろうか？」と不安に感じる人もいるでしょう。住宅ローンの審査や借入可能額を左右するのは、年収だけではありません。

ほかのローンも含めた返済比率も重要です。年収が多い人でも、ほかのローン額が多く返済比率が高過ぎれば、希望額を借りられないかもしれません。

順調に返済できる借入金額か考えることも大切です。ライフプランと照らし合わせ、出費が多いタイミングに対応できるか確認した上で、無理のない金額の融資を受けましょう。

 

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いくら、どこで借りられるか調べよう！