１．不動産売買と消費税の関係
不動産売買に関する取引には、消費税が課税されるものと非課税のものがあります。物件価格は税込み表示が基本であることも知っておきましょう。
消費税がかかるかはケースにより異なる
消費税とは、商品やサービスなど消費一般に対して、公平に課税される間接税です。消費者が支払った消費税は、納税義務者である課税事業者を通して、国や自治体に納められることになります。
ただし、全ての商品やサービスに消費税がかかるわけではありません。介護保険サービスや授業料など、消費税の性格や社会政策的配慮の観点から非課税となる取引もあります。
不動産売買についても同様です。消費税がかかる取引とかからない取引があり、取引を行う相手によっても課税・非課税に分かれるケースがあります。
物件価格は消費税込みの総額表示が基本
2021年4月1日から、消費税の総額表示が義務化されています。消費税を支払うべき全ての商品やサービスでは、消費税込みの価格を表示しなければなりません。
税抜き1,000円の価格表示は、全て1,100円と表示する必要があります。価格の後ろに（税込み）（税抜き価格1,000円）（うち税100円）などを付けることは認められていますが、『1,000円＋税』や『1,000円（税抜き）』と表示するのはNGです。
不動産会社が広告で掲示する物件価格も、消費税込みの総額表示となっています。消費税がかからない物件は、そもそも表示価格に消費税が含まれていないため、現在の物件価格は課税・非課税にかかわらず表示金額以上にはならないということです。
２．消費税課税・非課税の条件
不動産売買で課税対象となるケースとならないケースの違いを覚えておきましょう。物件情報から課税・非課税を見分ける方法も紹介します。
個人間売買は非課税
不動産会社や建設会社などの事業者が所有する物件を購入する場合は、基本的に消費税が発生します。ほとんどの不動産会社や建設業者は、課税事業者となる一定の条件を満たしているためです。
一方、売主が個人の場合は、物件を購入しても課税事業者との取引にはなりません。物件の種類にかかわらず、消費税は非課税となります。
不動産会社が仲介に入る売買でも、売主が個人なら消費税は発生しません。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料は、相手が課税事業者となるため消費税の課税対象となります。
一戸建ての土地は非課税、建物は課税
不動産売買において、土地代には消費税がかかりません。土地付き一戸建てを購入する場合、土地は非課税で建物は課税対象です。
マンションの販売価格は、土地代・建物代・消費税に分かれます。マンションの場合も土地は非課税となるため、消費税が発生する場合は全て建物代にかかるものです。
土地付き一戸建てとマンションのいずれも、売主が個人なら建物代が非課税となり、土地・建物の両方とも消費税がかからないことになります。
消費税の対象となる物件の具体例
新築マンションや建売住宅は売主が課税事業者である場合が多いため、ほとんどのケースで消費税が課税されます。不動産会社が中古物件を買い取って販売する場合も同様です。
一方、中古物件は売主が個人であるケースが多く、大半の物件で消費税が非課税になります。消費税の課税・非課税は、新築と中古で分けられているわけではない点に注意しましょう。
ただし、個人から購入した物件が非課税となるのは、基本的にマイホームを購入した場合のみです。非課税事業者である個人でも、1,000万円を超える収益物件を売った場合は将来的に課税事業者となるため、一般的には売却価格に消費税を上乗せします。
物件情報で見分ける方法
中古物件の多くは個人所有の非課税物件です。しかし、近年は不動産会社が個人から中古物件を買い取り、リフォーム後に再販しているケースも増えています。リフォーム済みの再販物件は、事業者が販売しているため課税対象です。
インターネットの物件情報や販促広告で、物件価格に消費税が含まれているか知りたい場合は、掲載情報の『取引形態』という項目を確認してみましょう。
取引形態に『売主』と記載されている場合は、広告主である不動産会社が売主です。事業者が販売する物件となっているため、物件価格に消費税が含まれていることになります。
取引形態の記載内容が『仲介』『媒介』『代理』などとなっている場合は、不動産会社が仲介に入っている個人所有の物件です。表示価格に消費税は含まれていません。
２．諸費用にも消費税がかかる
不動産購入時には、物件価格だけでなく、諸費用にも消費税が課税されます。課税対象となる主な費用や課税対象額の目安について解説します。
消費税がかかる諸費用
物件購入時には、物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。諸費用のうち消費税が課税される主な費用は、仲介手数料・住宅ローン事務手数料・司法書士報酬です。
これらの費用にかかる消費税は、新築・中古や売主に関係なく、全ての物件購入時に発生します。引っ越し代や家具代がかかる場合も、消費税の支払いが必要です。
一方、諸費用の中でも、各種保険料・保証料・各種税金には消費税が課税されません。住宅ローンの借入にかかる利息も非課税です。
課税対象額に消費税率を掛けて算出
仲介手数料・住宅ローン事務手数料・司法書士報酬にかかる消費税の金額は、課税対象額に消費税率10%を掛けて計算します。それぞれの課税対象額の目安を知っておきましょう。
仲介手数料は、物件価格が400万円超の場合、『物件価格×3%＋6万円』が上限です。物件価格は税抜き価格で計算します。
住宅ローン事務手数料は、数万円の定額に設定されているケースと、融資額の2%程度に設定されているケースがあります。後者のほうが金額は高めです。
登記手続きを司法書士に依頼した場合に発生する報酬は、司法書士や不動産価格により金額が異なります。相場の目安は5万円程度です。
３．消費税負担を軽減する制度
住宅ローン控除やすまい給付金を利用すれば、税負担を軽減できます。各制度の概要をチェックしておきましょう。
住宅ローン控除
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、一定の要件を満たすことで税額控除を受けられる制度が住宅ローン控除です。
原則として最大10年にわたり、年末のローン残高の一定割合を、所得税や住民税から控除できます。消費税率10%が適用される場合は、諸条件を満たせば控除期間が10年から13年に延長されます。
ローンの返済期間が10年以上あることや、床面積の1/2以上が居住用であることなどが、主な適用条件です。控除額が税金から直接差し引かれるため、大きな節税効果を得られるでしょう。
すまい給付金
『すまい給付金』は、住宅ローン控除の拡充による消費税負担軽減効果が十分ではない人に対し、住宅ローン控除と併用して税負担の軽減を図る制度です。
収入が一定金額以下の人が諸条件を満たせば、年収に応じて現金給付を受けられます。給付金の上限は50万円です。
年齢が50歳以上で一定金額以下の収入なら、諸条件を満たすことで、住宅ローンを利用していなくてもすまい給付金の適用を受けられます。
４．不動産購入にかかる消費税を理解しよう
不動産購入時には、消費税が課される取引と課されない取引があります。個人間取引や土地代は非課税、建物代や諸費用の一部は基本的に課税対象です。
住宅ローン控除やすまい給付金などの制度を利用すれば、減税のメリットを受けられます。不動産購入にかかる消費税を理解し、予算を立てる際の参考にしましょう。
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