１．ダブルローンとは？
ダブルローンとはどのような状態をいうのでしょうか？検討するときに知っておくと役に立つ基礎知識を解説します。
住宅ローンを2本契約すること
その名の通り、住宅ローンを『2本』契約している状態をダブルローンといいます。今住んでいる家の住宅ローンとは別に住宅ローンを組み、新しい家を購入します。
ダブルローンを利用すると、今住んでいる家のローン・新しい家の購入資金・新しい家の購入に必要な諸経費などを借りることが可能です。家の売却が完了するまでの間は、2本分のローンを返済する必要があります。
ただし誰でも利用できるわけではありません。今住んでいる家を売却することで、古い方のローンの残債を完済できるのが条件です。不足分を貯金でカバーできるという場合でも利用できます。
そのためダブルローンの利用を決める前に、まずは家をいくらで売却できるか把握しておくとスムーズです。
住み替えの際に利用される
ダブルローンを利用するのは家の『住み替え』（『建て替え』）をするときです。
現在の家を売却し新居へ引っ越すのは決まっていても、売却がいつできるか分からない場合があるでしょう。
また売却のスケジュールは決まっていても、新居購入までに事務手続きが間に合わないケースもあります。
このような場合にはダブルローンを活用して、住み替えに必要な資金を用意できます。
条件に合えば2軒目で使えることも
多くの場合、ダブルローンは住み替えに利用されますが、条件を満たせば『2軒目』の家でも利用可能です。
住宅ローンは原則1世帯に1本のみで、契約者本人が住む家の購入に使います。ただし親族が居住する家やセカンドハウスの場合には、2本目の契約も可能です。例えば親・子どもが住む家や、通勤のため勤務先の近くに家を買うケースです。
ダブルローンを契約できる条件は金融機関ごとに違うため、用途に合うローンがある金融機関を利用するとよいでしょう。
２．ダブルローンを使える条件
住み替えやセカンドハウスの購入にダブルローンを利用する際には、条件があります。どのような条件を満たしていると使えるのか、具体的に見ていきましょう。
返済能力がある
『返済能力』の有無は重要なポイントです。二重にローンを返済する期間が発生するため、滞ることのない支払いが求められます。返済能力をチェックする基準として用いられるのが『返済比率』です。
年収に対する1年間の返済額の割合である返済比率は、各金融機関で基準が定められています。この基準を超えない範囲であれば契約可能です。
例えばフラット35であれば、返済比率は下記のように定められています。
- 年収400万円未満：30％以下
- 年収400万円以上：35％以下
仮に年収500万円であれば、年間175万円が返済額の上限とされます。現在住んでいる家の返済額が月10万円でほかにローンがなければ、新居のローンは年間55万円、月約4万5,000円まで契約可能です。
金融機関の審査に通る
ダブルローンで審査されるのは、『新たな家のローンを返済できるか』ではなく、『2本のローンを返済できるか』という点です。返済額が大きいため、その分審査の難易度は上がります。
先に挙げた返済比率に加え、審査に通るにはこのほかにも、下記の項目で金融機関の定める基準を満たしていなければいけません。
- 年収
- 完済時年齢
- 健康状態
- 勤務先
- 勤続年数
- 返済履歴（住宅ローン以外も含む）
審査項目は、居住中の家の住宅ローンを契約したときとほとんど変わらないでしょう。しかし年月の経過とともに変化している部分もあります。
例えば年齢が上がり、健康状態が悪化しているケースです。『団体信用生命保険』に加入できなければ、十分な年収があったとしてもダブルローンを利用できません。
古い家を賃貸に出すのは不可
住宅ローンは、契約者本人やその家族が住む家の購入に使える商品です。ダブルローンも住宅ローンの一種なので、その部分は変わりません。そのため、新居に住み今の家を賃貸に出すという使い方は、原則できないルールです。
家賃収入を得る投資用不動産の購入には、住宅ローンより金利の高い投資用のローンが用いられます。金融機関に隠れて賃貸に出していると、ローン残高の一括返済を求められる可能性があるため注意しましょう。
ただし例外もあります。あらかじめ金融機関の許可を得られている場合です。ダブルローンを組み新居の購入も決まったけれど、古い家の売却がなかなか進まないという場合は、まずは金融機関に相談してみましょう。
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不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何？上手に不動産投資ローンを借り換えする方法もご紹介
３．ダブルローンのメリット
2本の住宅ローンを支払うダブルローンは、借入額が高額で審査に通過するのが難しい傾向にあります。ただし利用できると、住み替えをスムーズに実行しやすくなるメリットが多い仕組みです。
じっくり物件を探せる
ダブルローンを利用できれば、新しい家へ引っ越してからこれまでの家を売却できます。そのため納得のいくまで物件を探せる点がメリットです。
売却が決まっていれば、期日までに家を出なければいけません。新居探しにタイムリミットがあるため、焦りからそれほどよい条件ではない物件を選んでしまう場合もあるでしょう。
一方、時間に余裕があれば、心から気に入った物件や、資産として価値の高い物件を探せる可能性があります。余裕のある物件探しができれば、満足度の面でも金銭的な面でもプラスに働きます。
売却を焦る必要がない
古い家を売り新しい家を買うタイミングがずれていても利用できるダブルローンでは、売却を急ぐ必要がありません。タイミングを合わせなければいけないとなると、売却を焦ってしまいがちです。
売却が決まっていないのに新居にぴったりの物件を見つけたときや、全てのスケジュールが決まっているのに事務的な手続きが遅れているときには、つい焦ってしまいます。
時間に余裕を持って売却できるダブルローンなら、都合に合わせてじっくり売却を進めやすいでしょう。よりよい買主に出会える可能性も高まります。
仮住まいのための費用が不要
今住んでいる家から新居へ直接住み替えられるため、仮住まいをする際の費用がかからないのもダブルローンのメリットです。仮住まいをするには、敷金・礼金を含む初期費用や期間分の家賃、2回分の引っ越し代などがかかります。
全ての費用を合わせると、100万円を超えるケースもあるでしょう。古い家から仮住まいの賃貸物件へ引っ越し、さらに新居へ引っ越さなければならず、手間もかかる方法です。
ダブルローンを使って古い家の売却と新居の購入を進めれば、出費を抑えつつ住み替えできます。
４．ダブルローンのデメリットと注意点
焦らずじっくり手続きを進められ、コストカットにもつながるダブルローンですが、デメリットや注意点もあります。あらかじめ理解した上で利用することで、想定外の事態を予防することができるでしょう。
毎月の返済負担が重くなる
古い家と新しい家のローンを同時に返済しなければいけないため、毎月の返済額はこれまでより増えます。人によっては従来の倍以上の返済額になる場合もあるでしょう。
売却が決まるまでの一時的な状態ではありますが、家計の負担が増えることを考慮して計画を立てる必要があります。家計を工夫しやりくりするのはもちろん、売却の期限を設定することもポイントです。
借入中の金融機関の了承が必要
本来、自分や親族が住む家を購入するための資金のために組む住宅ローンは、原則『1本』しか借りることができません。そのためダブルローンを組みたい場合は、返済中のローンを組んでいる金融機関に相談することが必要です。
金融機関から了承をもらえれば、新たなローンを組めます。この時点では古い家の売却が決定していなくても、ダブルローンを利用することが可能です。
住宅ローン控除を受けられるのは1軒のみ
住宅ローンを契約すると、条件に当てはまる場合には住宅ローン控除を受けられます。ただし住宅ローン控除を受けられるのは、居住中の『1軒分』のみです。
そのため古い家の住宅ローンで控除を受けられるのは、新居へ引っ越すまでと決まっています。新居へ引っ越すとなれば、たとえ控除期間中であっても控除対象外となります。
一方、契約者本人が住む新居の住宅ローンは控除を受けられるかもしれません。床面積50平米以上・所得3,000万円以下・返済期間10年以上など、住宅ローン控除の要件を満たしていれば対象です。
５．ダブルローンを組む際に気を付けたいこと
住み替えのときに便利なダブルローンですが、契約時に気を付けておきたい点があります。契約後に返済が難しくならないよう、十分注意した上での手続きが重要です。
返済期間を延ばし過ぎない
ダブルローンでも、1軒目の購入時と同様、最長35年のローンを組めます。ただし、1軒目の契約時とは契約者本人の年齢が異なることに注意が必要です。
例えば、40歳で住み替えのために35年ローンを組むと、完済時には75歳になっています。65歳で定年するまでは、これまでと同じペースで返済できるでしょう。
しかし定年後の10年間は分かりません。資金の用意がうまくいかなければ完済できない可能性もあります。金融機関が完済の可能性が低いと考えれば、審査に通過できない場合もあるでしょう。
月々の負担を減らしたいからと、返済期間を長くし過ぎないことが大切です。1軒目購入の時以上に、慎重な返済計画が求められます。
ダブルローンの期間をできるだけ短くする
売却や新居の購入を焦らずできるのが魅力のダブルローンですが、2軒分の住宅ローンを同時に返済するため負担が増します。長く続くと家計のやりくりに支障が出る可能性もあるでしょう。
負担を軽減するためには、ダブルローンの期間をできるだけ短くするのがポイントです。売却と購入のタイミングができるだけ近くなるよう調整します。
売却の計画がある程度立った時点でダブルローンを契約できれば、ローンを二重に支払う期間を短縮できます。
６．住み替えローンの利用を検討しよう
住宅ローンを返済中の家から新居へ引っ越したいと考えているなら、住み替えローンを検討するのも一案です。住み替えローンの概要や、契約の進め方を紹介します。
住み替えローンとは
『住み替えローン』を利用すれば、新しく購入する物件を担保に、住宅価格・仲介手数料・諸経費などの費用を借りられます。加えて、古い家の売却額で返済した後の残債も、新しい家のローンに上乗せする仕組みです。
そのため売却額でローンを完済できるときには使えません。また新居を担保に入れて借りるローンのため、古い家を売却後、賃貸物件に住み替えるケースも対象外です。残債を支払うためだけの利用はできません。
また原則として、住み替えローンは契約者本人が住む家を購入するときに使える商品です。
売却と購入を同時に進める必要がある
古い家の売却と新居の購入に住み替えローンを使うには、売却・購入のタイミングを『同時』にしなければいけません。住み替えローンの融資実行日と購入物件の引渡日が同時でなければ、金融機関は物件を担保に設定できないからです。
また古い物件は、従来の住宅ローンの担保にされており、抵当権が付いています。売却には抵当権をはずす手続きも必要です。抵当権の取り消しは完済が条件のため、住み替えローンの融資を受けることが求められます。
そのため住み替えローンを利用できるようにするためには、同時に売却と購入を進める必要があるのです。しかし実際は、売却が決まる前に欲しい物件が見つかるケースもあるでしょう。
そのようなときには、物件を仮押さえする『買い替え特約』の設定を売主に相談してみましょう。
７．住み替えローン（後日売却）で人気の銀行
ダブルローンのときは二重にローンを返済できる『返済能力』が必要であることを説明してきましたが、一部の金融機関では現在居住中の物件を後日売却することを条件として、これから借りる住宅ローンの返済額だけの『返済能力』があれば、住宅ローンを借りることができる人気の銀行もあります。
ポイントは、後日売却した時に現在の住宅ローンを確実に完済できるかどうかです。
「売却の査定書」や「現在の住宅ローンの残高が分かる書類」等を提出し審査を受けることとなりますが、金融機関独自の物件評価により審査が通りづらいこともありますので、注意が必要です。
後日売却を条件として、審査を柔軟に対応してくれる人気の銀行をご紹介します。
(1)ソニー銀行
住宅ローンにおいて「オリコン顧客満足度10年連続No.1」になっている人気の銀行です。
金利も低く「50％保障がん団信」が無料で付いていることも人気の理由です。
また、完済時年齢85歳未満までの返済期間とできるまで、二度目以降の購入を検討しているお客様にとって喜ばれています。
(2)きらぼし銀行
東京に本店を置く地方銀行であり、東京都及び神奈川県の物件を対象に住宅ローンを提供しています。
融資手数料型金利プランではモゲチェック特別金利が実現し、ネット系銀行並の低金利をご利用可能です。
＞＞きらぼし銀行を詳しく知りたい方はこちらの記事をチェック！
８．ダブルローンを使うか慎重に検討を
古い家を売却し新しい家への引っ越しを考えているときには、ダブルローンが役立ちます。古い家のローンを残したまま、新しい家のローンや諸費用などを借りることができる商品です。
売却も購入も余裕を持って進められるため、重要な決断を焦る必要がありません。また仮住まいを用意せずにすむため、余計な費用が発生しないのもメリットです。
ただし、一時的にローンの返済額が大きくなる点には注意しましょう。事前に家計を見直し、余裕を持って支払えるか計画を立てる必要があります。
スムーズに完済するには、返済期間を長くし過ぎず、二重の返済をする期間を短くするのがポイントです。また古い家を売却してもローンの残債があるようなら、住み替えローンの利用を検討するのもよいでしょう。
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