１．不動産買い替えの流れ
不動産の買い替えには、売却先行と購入先行の2パターンがあります。それぞれの流れやメリット・デメリットを知っておきましょう。
売却先行の場合
現在住んでいる家を先に売る場合は、売却代金でローンの残債を一括返済した後、新居を購入する流れとなります。売却益を次の家の購入資金に充てることが可能です。
売却先行なら売り急ぐ必要がないため、買い手との交渉をじっくりと進められます。急いで売却した結果、思うような金額で売れずに、ローンが残ってしまうといった事態を避けられるでしょう。
一方、先に現在の家を売ると、次の家に住むまでの仮住まいが必要になる可能性があります。仮住まいの期間が延びると費用が高額になってしまうため、新居探しも並行して上手に進めることが大切です。
購入先行の場合
新居を先に購入し、後から現在の家を売却する流れの買い替えが購入先行です。仮住まいの期間がないため、無駄な費用が発生しません。引っ越しもスムーズに行えます。
新居探しと並行して売却先も探し、購入と売却のタイミングがほぼ同時になるのが理想です。売却で得られた利益を、そのまま新居の購入資金に充てられます。
ただし、売却先がなかなか決まらない場合は、一時的に二重ローンとなる時期が発生してしまいます。売却後に補てんはできるものの、一時的にでも返済負担が重くなるのはデメリットです。
２．自宅の買い替えにかかる税金と使える特例
自宅を売却して利益を得た場合は、利益に対して税金がかかります。税額を減らせる特例についても理解しておきましょう。
売却益には所得税や住民税がかかる
自宅を売却して利益が出ると、その利益に所得税や住民税が課税されます。売却益にかかる税金の計算式は、『譲渡所得×税率』です。
譲渡所得は、『売却価格－取得費－譲渡費用』で算出されます。物件の購入時にかかった費用が取得費、売却時にかかった費用が譲渡費用です。
譲渡所得の税率は、不動産の所有期間で変わります。売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合の譲渡所得を『短期譲渡所得』、5年超なら『長期譲渡所得』といい、短期のほうが税率は高めです。
3,000万円特別控除の概要と注意点
自宅を売却して一定の条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例の適用を受けられます。所有期間の長短に関係なく利用できる制度です。
売却物件が一定要件を満たすマイホームであることや、買主が親族や夫婦でないことなどが、主な適用要件として定められています。取り壊し後の譲渡や相続の場合でも、諸条件をクリアすれば制度の適用が可能です。
買い替え先の新居で住宅ローン控除を利用したい場合、基本的に3,000万円特別控除との併用はできない点に注意しましょう。どちらが得をするか考慮して選ぶ必要があります。
売却損が出た場合に使える制度
自宅の売却で損失が発生した場合は、譲渡所得が得られないため税金は課されません。さらに、売却損を他の所得と相殺できる『損益通算』を利用できます。
会社員の場合は、一定の要件を満たすことで、売却損と給与所得との相殺が可能です。相殺しきれなかった分は、翌年以降の所得からも控除できます。
繰越控除を適用できる期間は、自宅を売却した年の翌年以降3年以内です。新居の住宅ローン控除との併用も可能ですが、損益通算で課税所得がゼロになった年には、住宅ローン控除は適用されません。
３．損せずに買い替えるコツ
自宅の買い替え時には、タイミングや価格が想定内に収まらないことが多いため、損失が発生しやすくなるでしょう。できるだけ損失を抑えるポイントについて解説します。
しっかりスケジュールを管理する
自宅の買い替えでは、売却と購入のそれぞれに大きな手間がかかります。売り買いを同時進行させる場合は、無理なく住み替えができるようにスケジュールを管理することが大切です。
売却先行で住み替えを行うケースでは、いつ売れるかが分からないため、予定を立てにくいでしょう。仮住まい費用を抑えるために新居の購入を急ぐと、逆に購入先行となり二重ローンが発生しかねません。
引っ越しの期日をある程度決めておけば、スケジュールを管理しやすくなります。引っ越しの予定を立てやすい購入先行を意識しながら、二重ローンが発生しないタイミングで売却するのが理想です。
資金に余裕を持つ
損失を最小限に抑えて買い替えるためには、購入・売却それぞれのタイミングと価格が重要なポイントとなります。しかし、タイミングと価格は想定内に収まらないのが一般的です。
購入時と売却時のいずれも、価格にこだわるとタイミングをコントロールしにくくなります。売却時の価格に関しても、査定額がそのまま売却額になるとは限りません。
購入と売却のタイミングをできるだけ近づけるためには、資金に余裕を持たせることが重要です。価格に細かくこだわらなければ、特に売却のタイミングをコントロールしやすくなります。
残債がある場合は要注意
ローンを返済中の住宅は、金融機関が設定した抵当権を消さなければ、基本的に勝手な売却はできません。抵当権を消すためには、残債を一括で完済する必要があります。
自宅を売却しても残債を完済できない場合、一般的には残った分にローンを組むことも可能です。ただし、そのローンを完済するまでは、新居の購入時に新たなローンは組めないでしょう。
現在のローンと新居のローンを同時利用できるケースもありますが、現在のローンの残債が少ない場合や、年収がかなり高い場合に限られます。
住み替えについてはこちらの記事でも要チェック！
ダブルローンで住み替えたい。利用条件とメリット・デメリットを解説
４．自宅の買い替えは計画的に進めよう
自宅を買い替える場合は、購入と売却のタイミングや価格をできるだけ想定内に収めることが重要です。きちんと計画を立てた上で、うまくスケジュールを管理しながら進めていきましょう。
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