2022年4月の住宅ローン金利まとめ【固定金利は高止まり、変動金利は低位安定】

１．今月の住宅ローン金利の動き

 

代表的な金利指標である長期金利（10年国債利回り）の上昇が続いている影響から、2022年4月はフラット35が上昇しました。

 

背景には、金融市場の中心地であるアメリカでのインフレ（物価上昇）と、インフレ激化を防ぐための金融政策の引き締め（利上げ）があります。これによって2021年末頃からアメリカでは金利の上昇傾向が強まっており、その煽りを受けて日本の長期金利も上昇しています。

 

固定金利が上昇していることで「変動金利も上がってしまうのではないか」と心配される方もいらっしゃるかと思います。

しかしながら、オンラインでの顧客獲得競争の中心となっている変動金利は、引き続き安定した低金利が続いています。実際に、4月からは横浜銀行・京都銀行のキャンペーン開始など、地方銀行を中心に変動金利の低下傾向が続いています。

 

モゲチェックの分析では、今後変動金利が本格的に上昇し始めるまでには10年以上の時間がかかると見込んでおり、変動金利の利用をオススメしています。気になる方はぜひこちらの記事もお読みください。

 

＞＞【2022.3】米国の利上げで住宅ローン金利はどうなる？変動金利と固定金利の先行きを予想

 

２．変動金利をおすすめする理由

 

（２−１）なぜ変動金利が良いのか

モゲチェックが変動金利をおすすめするのは、以下の理由からです。

 

 

それぞれ解説していきます。

 

①について

 

住宅ローンでは、一般的に元利均等返済という返済方法が用いられます。これは、返済のより早い時期ほど元本返済を減らして利息返済を増やすことで、毎月の返済額を一定にし、住宅ローン利用者が返済しやすくするためです。

そのため、残高が多く残っている返済の初期ほどより多くの利息を支払うことになり、35年の返済期間のローンの場合、利息総額の半分近い金額を最初の約10年で支払うことになります。

 

つまり、返済の総額を抑えるためには、より早い時期に低い金利を利用することが肝心なのです。

より早いうちに低金利を利用すれば、元本返済が早く進むとも言えます。元本返済が進むことで、万が一将来的に金利が上がるようなことがあっても、返済額の増加を抑えることもできます。

 

②について

 

日本銀行（以下、日銀）は日本の金融市場を司る、日本の中央銀行です。

日銀は現在、景気を下支えするために大規模な金融緩和政策を長期にわたって継続しており、低金利が続くように市場金利をコントロールしています。

 

各銀行が決定する住宅ローン金利は、金融市場の一定の金利指標を参照しているため、日銀が金融緩和政策を続ける限り、住宅ローンは低金利が続くことが予想されます。

 

逆に、日銀が金融緩和政策をやめて、住宅ローン金利が将来上がってしまう可能性はどれくらいあるのでしょうか。そのヒントは消費者物価指数にあります。

 

日銀は「安定的な2%のインフレ（物価上昇）を目指す」という目標を明言し、現在の金融緩和を行っています。しかし、この金融緩和を開始してから8年ほど経った今でも、人口減少の環境下ではインフレ率がなかなか2%に届かず、低インフレの状況が続いています。

 

日銀がインフレ率の参考にしている消費者物価指数の動きは、下のグラフの通りです。

消費者物価指数は若干プラス圏に浮上しているものの、依然として0%付近です。「安定的に2%を超えるインフレを達成できた」と判断できる状況まではほど遠いといえます。

 

なお、直近はウクライナ情勢の影響からガソリン価格が上がっているなど「4月以降はインフレ率が一時的に2%を超える可能性がある」という見方が、証券会社エコノミストの間で広がっています。しかしこうした見方に対して日銀は「本格的な賃金上昇が起こらない限り金融緩和を続ける」という姿勢を打ち出しています。

 

日銀の政策スタンスを踏まえると金融緩和（低金利政策）がさらに長期化する可能性が高く、住宅ローン金利は総じて低く推移すると予想します。

 

（２−２）変動金利の将来予測

モゲチェックでは変動金利型住宅ローン金利の将来予測をする計量モデルを開発し、毎月予測を行っています。

このモデルによる現時点での予測はグラフの通りです。

 

このグラフから、変動金利は今から10年後頃から徐々に上昇し、最大1.50%近辺まで上昇した後に低下する可能性があると読み取れますが、少なくとも向こう10年程度は今と変わらぬ低金利が続くという予測になっています。

（２−１）で解説してきた通り、住宅ローンは返済の早い段階ほど、多くの利息を支払うことになります。

したがって、新規借り入れ・借り換えいずれの場合も、今から10年程度先までの金利水準が重要であり、より金利水準の低い変動金利型をおすすめします。

３．住宅ローンインデックスの動きと変動・固定の金利差

 

主要なネット銀行、メガバンク、地方銀行の変動金利、メガバンクの10年固定金利、フラット35の金利をそれぞれ平均した、住宅ローン金利インデックスの動きは下図の通りです。

固定金利は高水準が続いており、低下傾向の変動金利とは真逆の動きとなっています。

 

（住宅ローン金利インデックスは、複数の銀行の金利を平均化した指標となります）

 

変動金利が低下する一方で固定金利が上昇していることで、この金利差も拡大しています。

金利差は過去最高の1%と、毎月返済額で約1.6万円の差がつく（借入額3,500万円、35年返済の場合）ほどの大きな金利差となります。

 

※インデックスの内訳と主要な銀行の金利の前月との比較を、本稿の最下部に「７．参考情報」として掲載しています。

 

４．自分の住宅ローンはどうすればいい？タイプ別対処法！

 

ここまでの金利見通しを踏まえ、住宅ローンをすでに利用中の方、これから住宅ローンを組む予定の方、それぞれのタイプ別にアドバイスをまとめました。

ご自身の状況と照らし合わせ参考にしてください。

（４−１）いますでに住宅ローンを借りている

 

①変動金利を利用中の場合

 

モゲチェックでは変動金利の基準金利が上昇する可能性は低いと予想しています。引き続き変動金利をご利用いただくことをおすすめします。

 

ただし、利用中の変動金利が1%以上の方は、総返済額を大きく削減できる可能性があるので、住宅ローンの借り換えを検討してみてください。

②固定金利を利用中の場合

 

いま固定特約期間中であれば、その期間中は適用金利が変わりません。

ただし、これから固定特約期間が終了する予定の場合は、固定金利を再選択すると従来よりも高い金利が適用され、返済額が上昇することが一般的です。

 

全期間固定金利を利用中の方は、完済まで今と同じ金額での返済が続くことになりますが、変動金利や固定特約型の方に比べて割高に金利を支払っている方が多いです。借り換えによって返済額を節約できる可能性が高いでしょう。

変動・固定特約・全期間固定のどちらを利用されている場合でも、いますでに住宅ローンを組んでいる方は、借り換えによって返済額を節約できる可能性があります。借り換えをぜひ検討してみてください。

 

（４−２）これから住宅ローンを組む予定

 

①変動金利の利用を検討している場合

 

変動金利は今と同程度の低金利で推移することが見込まれます。引き続き変動金利の利用を検討してみてください。

②固定金利の利用を検討している場合

 

モゲチェックでは、今後固定金利が上昇する可能性があると考えています。そのため、住宅ローンの利用開始が遅くなるほど、固定金利金利が高くなってしまう可能性があります。住宅ローンの利用開始まで時間がかかる予定の方は、今から固定金利の推移をチェックすると良いでしょう。

 

また、全期間固定よりは20年固定、20年固定よりは10年固定など、短めの期間のものの方が金利が低くなるので、何年の固定金利にするかも検討してみてください。

※金利タイプについて詳しく知りたい方におすすめ！

SMBC日興証券トップアナリストに聞く！アフターコロナの住宅ローン金利予想とおすすめの金利タイプ

 

５．モゲチェックおすすめの住宅ローン！

 モゲチェックでは、金利水準だけでなく住宅ローンに付帯する団信保障を考慮して住宅ローンを選ぶことを推奨しています。モゲチェックが特におすすめする住宅ローンは下記のとおりです。

 

『少しでも低金利の方がいい！』そんな方へ

• auじぶん銀行「がん50%保障」

auじぶん銀行はトップクラスの低金利でありながら「がん50%保障」を無料で利用でき、低金利と充実した団信が両立した完成度の高い住宅ローンです。

しかも「がんと診断されたら住宅ローン残高が半分になる」という保障だけではなく、急性心筋梗塞や脳卒中、肝疾患や腎疾患等にも対応しており、実質的には「5疾病50%保障」となっています。

au金利優遇割（携帯電話回線や電力サービスとのセット契約）と組み合わせることでさらに金利優遇を受けることもでき、auのヘビーユーザーの方もそうでない方も、誰もが一度は検討すべき住宅ローンです。

 

 

• SBI新生銀行「安心保障」

一般的に住宅ローンの条件が良いほど審査は厳しくなるものですが、SBI新生銀行は低金利でありながら審査が非常に柔軟であることが特徴です。固定金利希望者なら事務手数料の安さも魅力的で、ユニークな商品性となっています。

特に旧耐震基準の築古物件を買う場合や、転職直後の方、単身者の方など、他の金融機関の審査が難しくなりがちな状況の場合は、SBI新生銀行がオススメです。要介護状態に備えた「安心保障」をおトクに利用でき、団信保障も申し分なし！

 

 

『充実した保障があると安心！』そんな方へ

• りそな銀行『団信革命』

りそな銀行ではがんを含む3大疾病保障に加え、幅広い16の疾病に備える充実保障の団信『団信革命』を提供しています。りそな銀行によると団信革命は医療関係者の利用が非常に多く、まさに医療のプロに選ばれる団信保障となっています。

長期間の付き合いになる住宅ローン、少しでも安心を得たいという方にはりそな銀行の『団信革命』がオススメです！

 

 

※主な団信の種類と解説を、本稿の最下部「６．参考情報」として掲載しています。 

 

６．その他の住宅ローン情報

 

住宅ローンに関する様々な情報は、下記コンテンツをご参照下さい。

• 金利タイプについてはこちら

• 団信についてはこちら

• 住宅ローン控除についてはこちら

• 審査についてはこちら

 

７．参考情報

 

（７−１）主要な銀行の住宅ローン金利の前月との比較

 

変動（ネット系）

 

変動（メガ）

変動（地銀）

10年固定（メガ）

 

フラット35

 

※1　京都銀行・福岡銀行はキャンペーン金利を記載

※2　フラット35は買取型/融資比率9割以下/団信加入/借入期間21〜35年の場合の金利を表示

（７−２）主な団信の種類と概要

 

団信は大きく分けて、一般団信、ワイド団信、疾病団信の3種類があります。

ワイド団信は保障内容が一般団信と同じですが、加入条件が緩和されています。他の団信の審査に落ちてしまった場合でも加入できる可能性があります。

疾病団信は大きく分けて、がん保障、3大疾病保障、8大疾病保障、11疾病保障、全疾病保障の5種類があります。

 

上図の通り、がんと診断されただけで保険金が下りるがん保障は、全疾病保障には含まれていません。

また、「急性心筋梗塞や脳卒中と診断され手術を受けたり、60日以上所定の状態になった場合に保険金が下りる保障」は3大疾病保障及び8大疾病保障には含まれていますが、11疾病保障や全疾病保障には含まれていません。

このように、疾病保障付き団信の構成は複雑なので、保障対象を細かく分けて考えて、どのような場合に保険金で住宅ローンが完済されるのかしっかり確認する必要があります。

また、団信には無料で付いているものと金利上乗せされるものがありますので、団信を利用する場合に金利がどうなるかも確認する必要があります。

 

 

いかがでしたか？

モゲチェックでは住宅ローンに関するニュースを随時発信しています。

 

LINEでも住宅ローンの最新ニュースを受け取ることができるので、ぜひお友だち登録をお願いします！

 

＞＞モゲチェックLINE公式アカウントはこちら