======================================
【Pick Up】▼低金利住宅ローンのオススメ３選！
【１位】auじぶん銀行
住宅ローン総合満足度No.1！トップクラスの低金利と団信保障が魅力的！
【２位】PayPay銀行
トップクラスの低金利！スピーディな審査とオンライン完結がGood◎
【３位】住信SBIネット銀行
無料の「スゴ団信」がスゴい！業界最低水準の低金利が魅力的！
======================================
1. 借り換えで得をするのはどんな場合？
住宅ローンは必要な手続きを行うことで借り換えもできます。ただしケースによっては、借り換えにより損をしてしまうこともあるため、注意が必要です。お得に借り換えをするには、どのような条件がそろっていればよいのでしょうか？
金利差1%、10年以上などの条件が一般的
借り換えで住宅ローンの負担を減らすには、いくつかの条件を満たしている必要があります。一般的にいわれているのは下記の3点です。
・金利「差」が0.8％以上
・返済期間が残り10年以上
・借り換え後の残高が10,000,000円以上
この条件を全て満たしているようであれば、借り換えにより総返済額が減少する可能性が高いでしょう。逆に一つでも欠けている場合には借り換えに適したタイミングとはいえません。
また、固定金利よりも低い金利で借りられる変動金利で借入している場合にも、借り換えのメリットを受けにくい傾向があるため、無理に借り換える必要はないでしょう。
金利差0.5%以下でもお得になるケース
現在の低金利環境であれば金利差が0.8%以上あれば借り換えで得になるといわれますが、場合によっては0.5％以下の金利差でも借り換えが得ということがあります。代表的なのは、ローンの現在残高が多額に残っているケースです。
金利が0.5％でも下がるなら、ローン残高が多いほど支払い金利の総額を減らせます。借り換え前後の支払い金利の総額の差が、借り換えにかかる諸費用よりも多いなら、金利差が1％に満たないケースでも借り換えた方がお得な傾向です。
また諸費用を含めると借入金額が当初より多くなるケースもあるでしょう。一見損をしているようですが、返済の全期間を通して見ると、金利差により負担が軽減している場合もあります。
2. 住宅ローンは賢く選択
住宅ローンを選ぶときには効果的に返済額を減らせるよう、賢く選ぶことが大切です。どのような点に注目して選ぶとよいのか、ポイントをチェックしましょう。
希望の金利タイプで返済額を減らすのが目標
返済の負担を大きく左右するのが金利です。同じ借入金額だとしても、金利が低ければその分、返済総額は低くなります。金利の低さという点で住宅ローンを選ぶなら、ネット銀行が提供している商品を選ぶとよいでしょう。
支店を構えて営業している都市銀行や地方銀行も低金利の商品が多くそろっていますが、一般的にネット銀行はさらに輪をかけた低金利を実現しています。加えてネット銀行は、一般的に繰上返済の手数料がかかりません。
そのため短期間のうちにどんどん返済する計画を立てている人にとって、ネット銀行への借り換えはメリットがあるといえます。
ネット銀行と都市銀行はどちらがよいの？
低金利の住宅ローンを選ぶという点ではネット銀行が有利ですが、ほかにも考慮すべき点があります。例えばネット銀行のローン審査は、窓口がない場合には書類のみで機械的に実施されるため、審査が厳しくなりがちです。
金利に魅力を感じて借り換えたいと思っても、審査に通らないこともあります。一方、窓口で担当者と面談をしながら契約する都市銀行であれば、添付書類を追加することで借入可能になることもあるでしょう。
金利だけで選択肢をネット銀行に絞るのではなく、都市銀行も含めさまざまな商品を比較することが大切です。比較することで自分のケースに最適なローンを選べるでしょう。
新規借り入れや借り換えに必要な手数料にも注目
新規借り入れや借り換えのときには、どうしても金利に注目しがちです。しかし住宅ローンの契約時には、下記に挙げるようなその他の費用も発生します。
・印紙税
・保証料
・事務手数料
・全額繰上返済手数料
・抵当権設定費用
・抵当権抹消費用
・団体信用生命保険料
・火災保険料
この中で銀行によって大きく差が出やすいのが『事務手数料』『保証料』『団体信用生命保険料』です。例えばネット銀行は低金利で保証料もありませんが、その分、事務手数料が数十万円になることもあります。
低金利でお得な借り換えができると思い契約すると、手数料を含めて計算したら損をしていたというケースもあるのです。金利だけを見て安易に決定するのではなく、手数料も比較することが重要です。
借り換え時には差額分の保証料が返還される
保証料を外枠方式で一括前払いしている場合、借り換え時に差額分が返還されます。住宅ローンの借入から何年経過しているかによって金額は変わりますが、ある程度まとまった金額が戻ってくることもあるのです。
借り換えには手数料をはじめとする諸費用がかかりますが、この費用を返還される保証料で支払うのも一つの方法です。
3. 金利や手数料以外の情報も細かく見ておこう
金利や手数料は住宅ローンを借りるときの大切なポイントですが、それ以外にもチェックすべき項目があります。細かくチェックすることで、安心して利用できる住宅ローンを借入できるでしょう。
共働き世帯に安心の保障をチェック
まずチェックしておきたいのが、団体信用生命保険の保障の充実度です。借入後、万が一の事態に陥った場合でも対応できるよう、家庭の状況に合った保障があるプランを選ぶと安心です。
例えば三井住友銀行では『クロスサポート』というプランを用意しています。通常の団体信用生命保険は契約者本人の死亡や障害には対応できますが、配偶者の事故には対応していません。
クロスサポートを利用することで、配偶者に万が一の事態が起きた場合にも、ローン残高の負担がなくなるのです。
魅力的な特典で節約できる金額も加味
金利や手数料が低ければ、その分お得に住宅ローンを借入できます。加えて節約につながる特典が付く住宅ローンもあるため、その金額を考慮することも大切です。
例えば楽天カードユーザーであれば、楽天銀行で住宅ローンを借入することで、カード請求額から20,000円までキャッシュバックを受けられます。ほかにも会員ランクによって、20,000ポイントが付与されることもあるのです。
また住宅ローンの利用でハッピープログラムのステージが上がるため、楽天銀行をより便利に使えます。
イオン銀行にも、住宅ローンの契約で受けられるお得な制度が用意されています。イオングループで毎日5％オフになることに加え、特典豊富なゴールドカードを発行できるのです。
4. 変動金利型のおすすめ住宅ローン
半年ごとに金利の見直しが行われる変動金利型の住宅ローンは、固定金利型と比較して低金利のラインナップが多いのが特徴です。中でもおすすめの3種類を紹介します。
忙しい人も安心のauじぶん銀行
新規・借り換えとも最優遇で年0.2％台の金利を利用できる『auじぶん銀行』は、手続きのしやすさもメリットの一つです。必要書類の提出がパソコンやスマホでできるため、コピーを用意したり郵送したりといった手間がかかりません。
負担感なく借入できるよう、一般団信の保険料・がん50％保証団信の保険料・保証料・資金移動・繰上返済手数料・収入印紙が全て0円という点も人気の理由です。
店舗相談可能で安心の住信SBIネット銀行
窓口を設けていないネット銀行が多い中、『住信SBIネット銀行』は東京・千葉・埼玉・神奈川・大阪・兵庫など各地に店舗を構えています。そのため住宅ローンの相談を店舗で直接できるのです。
新規借り入れも借り換えも0.2%〜0.3%台と低金利なのも魅力的です。
低金利が魅力のPayPay銀行
金利を重視した住宅ローン選びをするなら『PayPay銀行』もぴったりです。
また『がん50％保証団信』を金利の上乗せなしで利用できる点も魅力です。がんと診断されると、住宅ローンの残高が半分になるよう保険金が支払われます。
5. 手数料抑え目の変動金利型おすすめ住宅ローン
住宅ローンの借入や借り換えにおいては、手数料も見逃せない点です。全体のコストを下げるためには、金利はもちろん手数料も抑え目の銀行を選ぶとよいでしょう。
楽天銀行の事務手数料は33万円
事務手数料は借入金額に応じて金額が変わる銀行も多いですが、『楽天銀行』では一律330,000円です。借入金額が大きくなるほど事務手数料がお得になる傾向があります。
また変動金利は固定特約付きで年0.5％台です。保証料や繰上返済手数料・団体信用生命保険料は0円のため、借入や借り換えで必要な主な費用は事務手数料のみといえます。
さらに団体信用生命保険には全疾病保障に加え、がん保障も追加されています。がんと診断されると、住宅ローン残高の50％相当を支払ってくれるプランです。
6. 30年以上の長期固定型おすすめ住宅ローン
長期間かけてコツコツ返済していくプランを立てているなら、30年以上の長期固定型が向いています。紹介する3種類を参考に、自分に合うプランを検討しましょう。
楽天銀行フラット35は事務手数料がお得
事務手数料がお得なのが『楽天銀行フラット35』です。他行では借入額の2.2％ということが多い事務手数料ですが、これではローン残高が多い初期の借り換えでは手数料が膨らみがちでしょう。
例えば借入額が30,000,000円になる場合、他行では660,000円の手数料が必要ですが、楽天銀行フラット35なら『借入額×0.99％』が事務手数料のため、30,000,000円の借入額でも手数料は297,000円と抑え目に設定されています。
返済プランに合わせ、一定の金額で返済するなら元利均等返済を、総支払額を抑えるなら元金均等返済を選べるのもポイントです。
シェアトップARUHIのフラット35
実績のある金融機関で借入をしたいを考えているならば『ARUHI』がぴったりです。フラット35を利用したいという人に人気で、トップシェアを誇ります。
借り換え金利は楽天銀行と同様ですが、返済口座を全国1000以上の金融機関から選べるのが特徴です。日ごろ使っている金融機関を指定すれば、使い勝手がよいでしょう。
借入の相談を事前予約制のビデオチャットでできるため、店舗に出向く手間がありません。
こちらもオススメ！
モゲチェックが徹底解説！様々なフラット35の比較・申し込みも！
7. 固定金利期間選択型おすすめ住宅ローン
固定金利期間選択型は、選択した期間中は金利が変わらないタイプの住宅ローンです。選択した期間が終了後に再び金利を選択するタイプと、当初選択した期間以降は変動金利になるタイプがあります。具体的にどのような商品があるのか見ていきましょう。
ソニー銀行は金利タイプ変更も0円
その時々の状況に合わせて、よりお得な金利タイプに変更したいという場合、金利変更手数料が0円の『ソニー銀行』が向いています。特に固定セレクト住宅ローンは金利が低く設定されています。
ただし固定金利は20年以上だと高めに設定されています。借入期間を考慮しながら検討するのがおすすめです。
auサービス利用でさらに低金利 auじぶん銀行
『auじぶん銀行』は当初固定10年の金利がネット銀行の中では比較的低めに設定されています。
さらに低金利で利用するなら、『au金利優遇割』を利用するとよいでしょう。au回線とじぶんでんきをセットで利用することにより、最大で年0.1％の金利引き下げを受けられます。
また固定金利特約期間を終了すると変動金利が適用されますが、いつでも固定金利への変更が可能です。ただし原則として、返済日の10日前までの連絡がなければ変更できないため、連絡のタイミングに注意が必要です。
8. 柔軟なプラン選択や充実の保険でおすすめ
金利や手数料以外にも、プランや保険が充実していることも住宅ローンを選ぶポイントです。ライフプランや返済計画に合わせて選びやすい商品を紹介します。
りそな銀行は団信に定評あり
万が一の事態に十分な備えを用意したいなら『りそな銀行』の住宅ローンがおすすめです。団体信用生命保険は、契約者の死亡や重度の障害といった事態にしか対応していないことがあります。
りそな銀行で用意している『団信革命』であれば、三大疾病や病気・けがへの保障も可能です。所定の状態に該当すれば、仕事復帰しても住宅ローン残高は0円のままで、それ以降の負担は必要ありません。
また商品の種類が豊富な点もポイントです。固定金利と変動金利を組み合わせて利用できる金利ミックスタイプや、女性向けの『凛next』、太陽光発電システムを設置する住宅に利用できる日照保障付住宅ローン『晴れたらいいね』などがあります。
ステップダウン金利が利用可能なSBI新生銀行
借入10年後から5年ごとに金利が下がる、ステップダウン金利の住宅ローンを検討しているなら『SBI新生銀行』がよいでしょう。教育費の負担が増える時期に毎月の返済額を抑えられるというメリットがあります。
加えて団信の充実度の高さも魅力です。症状に限らず要介護状態が180日間続くか、要介護3以上と判断された場合に、住宅ローン残高が0円になり、返済の負担がなくなります。
9. 「人気」より自分に合った住宅ローン選びを
さまざまな住宅ローンの中から自分に合った商品を選ぶには、おすすめを参考にしながらも、自分や家庭の状況に合っているものを選択することが大切です。
借入や借り換えのときにはつい金利に注目しがちですが、手数料や保障の充実度・特典などを考慮することも欠かせません。トータルで考え、ライフスタイルに合っているか検討することで、適切なプランで借入ができます。
ぴったりの住宅ローンを選ぶことで、無理なく自分のペースで完済できるでしょう。
※本稿に記載の住宅ローン金利は2023年4月現在のものです。
最新の金利は住宅ローンランキングをご覧ください。
変動金利・固定金利の違いとは？
特徴やメリット・デメリットを解説
住宅ローンの基本的な金利タイプで、年2回（4/1と10/1）見直しされることから変動金利と呼ばれています。
金利の急変動で利用者が困らないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」や月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。固定金利に変更するオプションが付帯しており、金利上昇時には固定金利に切り替えることも可能です。
| 変動金利のメリット・デメリット
メリット：銀行間の低金利競争が激しく金利水準が低いため、月々の返済額を抑えることができます。
デメリット：将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして万が一の金利上昇に備えると良いでしょう。
| 5年ルール・125%ルールとは？
5年ルールとは、変動金利が上がっても月々の返済額を5年間一定とするルールです。5年ルール有りの場合、最初の5年間は変わらず、6年目から返済額が増えることになります。5年ルール無しの場合、翌月や翌々月から返済額が増えます。
金利が上がっても返済はすぐには増えず、5年間は変わらないというメリットがある一方、6年目になるまでは本来より低額での返済となり、完済時に未払利息が発生する可能性がある点がデメリットとなります。
125%ルールとは、5年ルールを適用している金融機関で返済額が増える際、今までの返済額の1.25倍を上限とするルールです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、返済がどれだけ増えても12.5万円が上限となります。
返済額が増えても上限値があるのがメリットとなる一方、5年ルール同様に本来よりも安く返済が進むため、予定通りに残高が減らず完済時に高額返済が必要となる可能性がある点がデメリットです。
| 変動金利の推移・相場は？
変動金利はバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下傾向を続けてきました。しかし2024年になって日銀のゼロ金利解除により、変動金利が遂に引き上げられることとなりました。いよいよ「金利のある世界」に突入したことになります。しかしながら、依然としてネット銀行を先頭に、変動金利が顧客獲得競争の主戦場という状況は続いています。
2024年12月時点では、auじぶん銀行や住信SBIネット銀行、PayPay銀行といった主要ネット銀行は0.4%台、みずほ銀行やりそな銀行といった都市銀行は戦略的に低金利で対抗し0.3%台が多く、地方銀行では0.3%〜0.6%台が相場です。
| 固定金利とは？
文字通り金利が変わらないのが固定金利です。フラット35のような全期間固定金利のほか、5年、10年など一定期間の金利を固定する固定期間選択型もあります。
| 固定金利のメリット・デメリット
メリット：返済額が変わらない安心感があります。変動金利より金利水準は高いものの、一定期間または全期間の返済額が変わらないため、長期の返済計画や生活設計を立てやすいことが特徴です。
デメリット：金利水準が高く、返済額が多くなります。返済中に大規模な金利上昇が起こらない限り、変動金利を使った場合に比べて固定金利を使う方が多額の返済となるでしょう。また固定期間選択型の場合、6年目や11年目など固定期間が終了するタイミングで、当初固定期間よりも高い金利に切り替わることが多いこともデメリットです。
| どんな人が変動金利・固定金利に向いている？
少しでも返済額を抑えたい方やコストパフォーマンスを重視する方には変動金利がオススメです。日本銀行の金融緩和政策や住宅ローン業界の競争激化を踏まえ、モゲチェックでは変動金利は今後も低金利が続くと予想しています。
一方、固定金利は金利や返済額が変化するリスクをなくしたい方に向いています。例えば最初の10年間が子どもの教育費がかさむ時期と重なるなど、住宅ローンの返済額が増えることをどうしても避けたい方には10年固定金利がオススメです。
| 変動金利・固定金利の利用割合
変動金利を選ぶ人の割合が年々増え続け、全体のおよそ7割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、固定期間選択型は2割、全期間固定型は1割であり、年々減少しています。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）
| モゲチェックのオススメは？
モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しや、住宅ローン業界で顧客獲得競争が激しくなっていることから、変動金利では安定した低金利が続くと予想しています。
迷った方はまず変動金利から検討することをオススメします。最新情報は住宅ローンランキングでチェック！
