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1. 住宅ローンを選ぶときは金利に注目
総返済額や月々の返済額に大きく影響するのが金利です。金融機関ごとに金利は異なるため、住宅ローンを選ぶときは金利について考慮する必要があります。
住宅ローンを金利で選ぶ人が7割以上
返済期間35年のケースで金利が1％高くなると、借入金額50,000,000円なら総返済額は約10,000,000円増えます。借入金額が30,000,000円でも、総返済額の増加分は約6,000,000円です。
金利が高くなると、月々の返済額も多くなる可能性があります。金利が高くなっても毎月の返済額を抑えたい場合は、返済期間を延ばさなければならなくなるでしょう。
このように、金利の上下は総返済額や月々の返済額に大きな影響を与える要素です。住宅ローンを選ぶときには、金利にも注目する必要があります。
住宅金融支援機構が2020年5月に実施した調査でも、返済中に金利が上下する変動金利型を選択した人のうち、7割以上が金利を重視して住宅ローンを選んでいます。
出典：住宅金融支援機構/住宅ローン利用者の実態調査(2020年5月)
金融機関ごとに金利が異なる理由
利息額に直接影響する『実行金利』は、各金融機関が自由に決められる『店頭金利』から、金融機関ごとに割引金利として設定される『優遇金利』を差し引いたものです。
店頭金利は主に市場動向の影響を受けて決まるため、金融機関の間で大きな差はありません。一方、他社との差別化を図れる優遇金利は、金融機関ごとに優遇幅が異なります。
優遇金利が大きいほど金利を下げられるため、金融機関の間で競争が生まれ、最終的に適用される金利も金融機関ごとに異なってくるのです。
近年は、店舗や人員にコストを必要としないネット銀行が金利を低く設定する傾向にあり、店舗を持つ一般の金融機関もそれに追随して金利を下げ始めています。
2. 収入が多く余裕がある場合におすすめ
金利が上下する変動金利は、将来的な金利上昇のリスクに対応できる高収入の人に向いた金利タイプです。近年は0.5%前後の低金利で借り入れできる金融機関も増えています。
返済中も金利が上下する「変動金利型」
ローンを返済している間も、店頭金利の動きに合わせて金利が上下するタイプが変動金利型です。月々の返済額が一定の『元利均等返済』と、毎月の元金部分が変わらない『元金均等返済』のどちらかを選べます。
元利均等返済では半年ごとに金利を見直し、5年ごとに月々の返済額を見直すのが一般的です。多くの金融機関では、金利が大幅に上昇しても、返済額が1.25倍以上にはならないルール（125%ルール）を適用しています。
一方、元金均等返済には、5年ごとの返済額の見直しや125%ルールがありません。元利均等返済よりハイリスクな返済方法といえます。
金利が上がる可能性とリスク
金利が低い間は利息額も少ないことが、変動金利のメリットです。ただし、金利が上昇すると返済額が大幅に増えるリスクがあります。
元利均等返済では125%ルールが適用されるものの、超過分は次回の更新時に繰り越されるのが一般的です。125%ルールがない元金均等返済では、金利の上昇により返済額は無制限に増加します。
収入が多くなるほど変動金利を選ぶ割合が高くなるのは、高収入なら金利上昇のリスクにも対応しやすいことが理由です。
現在は超低金利時代に突入しており、変動金利のメリットを受けやすい状況が長く続いています。今後もしばらくは低金利が続くと予想されていますが、10～20年経過したのちには金利が高くなる可能性もあります。
金利リスクについて詳しくはこちら：住宅ローンの金利リスクについて考えてみよう
変動金利の相場
近年の住宅ローンの変動金利は大半が1%未満であり、主要銀行の中には0.5%前後まで金利を下げている銀行もあります。
2021年2月時点における主要メガバンクの変動金利は、三菱ＵＦＪ銀行とみずほ銀行が0.475%・りそな銀行が0.470%です。
また、主なネット銀行の変動金利は、楽天銀行が0.537%・住信SBIネット銀行が0.440%・auじぶん銀行が0.410%・ジャパンネット銀行が0.380%に設定されています。
3. できるだけリスクを避けたい場合
金利上昇のリスクが不安な人は、完済時まで金利が変わらない全期間固定型を選ぶとよいでしょう。毎月の返済額が変わらないため、将来設計も立てやすくなります。
フラット35でおなじみ「全期間固定型」
一度融資を受ければ、完済時まで金利を一定に保てるタイプが全期間固定型です。原則として金利の見直しがないため、毎月の返済額も最後まで変わりません。
毎月の返済額を固定できれば、ライフプランも立てやすくなるでしょう。変動金利のように、上下する金利の動向を常にチェックしながら借り換えを検討する必要もありません。
低金利のタイミングで全期間固定型を契約すれば、完済時まで低金利を反映させ続けられることもメリットといえます。
全期間固定型を代表する住宅ローンが、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して運営する『フラット35』です。金融機関独自の全期間固定型住宅ローンに比べ、比較的低い金利で利用できます。
フラット35について詳しくはこちら ：全期間固定金利の決定版！フラット35とは
今は全期間固定型も低金利で借りられる
現在の金利は史上最低水準を推移しており、変動金利だけでなく全期間固定型も低金利で借りられる時代です。
全期間固定型の中では比較的金利が高めのフラット35においても、2021年2月の時点で1.32%と、過去最低に近い水準にあります。
全期間固定型の金利は長期国債金利と連動するのが一般的です。景気が悪いときに日銀の金融緩和政策で長期国債金利が下げられると、全期間固定型の金利も連動して下がることになります。
景気の見通しは今後も改善しないことが予想されるため、日銀の金融緩和政策もしばらくは継続するでしょう。全期間固定型を低金利で借りられる時代も続くことが見込まれます。
35年固定金利の相場
民間金融機関が独自に運営している全期間固定型の住宅ローンも、フラット35と同様に軒並み低金利です。
主要ネット銀行における35年固定金利は、楽天銀行が団信ありで1.07%、ジャパンネット銀行が1.39%、住信SBIネット銀行が1.16%となっています。
主要メガバンクの場合は、みずほ銀行が1.19%、三菱ＵＦＪ銀行が1.76%です。みずほ銀行のネット専用住宅ローンなら1.04%まで下がります。
いずれも2021年2月時点での数値です。また、団信に加入すると数値が上乗せされる場合があります。
今月のフラット35の金利はこちら：住宅ローンランキング（フラット35）
条件を満たすと利用できるフラット35Sとは
フラット35を利用するときに取得する住宅が一定の条件を満たせば、『フラット35S』を適用して金利を一定期間下げられる可能性があります。
フラット35Sを適用できる住宅は、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たした上で、『耐久性・可変性』『省エネルギー性』『耐震性』『バリアフリー性』のいずれかに優れていることが条件です。
金利を引き下げられる期間は、当初10年間または当初5年間です。建物の技術基準レベルが高いほど、当初10年間の金利引き下げが適用されやすくなります。
フラット35Sで引き下げられる金利幅は0.25%です。例えば住信SBIネット銀行では、フラット35Sを利用することで、引き下げ期間中の固定金利が0.91%に下がります。
フラット35について詳しくはこちら ：全期間固定金利の決定版！フラット35とは
4. ライフイベントに合わせて計画を立てたい場合
金利タイプには変動型と全期間固定型のほかに、固定金利選択型と呼ばれるタイプもあります。特徴や相場を確認しておきましょう。
変動金利と固定金利の選び方についてはこちら：〜変動金利か固定金利か〜 正しい金利タイプの選び方
一定期間金利がそのまま「固定金利選択型」
契約開始から一定期間の金利を固定できる返済方法が、固定金利選択型です。通常は2～15年の間で固定期間が設定されています。
金利を固定する期間が短いほど、金利を低く抑えられるのが特徴です。期間終了後は、再び固定金利選択型か、変動金利のいずれかを選びます。
固定金利選択型は、短期間で貯蓄できる見込みのある人におすすめです。低金利で借りている間に貯蓄した分を繰り上げ返済に充てれば、効率よくローンを活用できます。
退職金などまとまったお金が入る予定がある人にも向いているでしょう。ライフイベントに合わせて計画を立てやすい返済方法です。
10年～10年以上を選ぶ人が8割近く
住宅金融支援機構の調査によると、固定金利選択型を選んだ人のうち、当初の金利固定期間に10年～10年以上を選ぶ人の割合が全体の8割近くを占めています。
固定金利選択型の金利は、変動金利より少し高めに設定されているのが一般的です。全期間固定型における金利の高さを抑えつつ、変動型の金利上昇リスクも回避できる返済方法といえるでしょう。
ただし、固定金利選択型では、期間終了後の毎月の返済額はその時点での金利を反映します。125%ルールなどの上限も定められていないため、期間終了後に金利が上昇していれば、毎月の返済額も制限なく増える点に注意が必要です。
10年固定金利の相場
固定金利選択型の主流である10年固定金利は、多くの金融機関で取り扱われています。主な銀行の金利をチェックしておきましょう。
主要ネット銀行の10年固定金利は、楽天銀行が0.854%、auじぶん銀行が0.525%、ジャパンネット銀行が0.499%です。
多店舗展開型銀行では、イオン銀行が0.62%、りそな銀行が0.595%、三菱ＵＦＪ銀行のネット専用住宅ローンが0.64%となっています。
いずれも2021年2月時点での金利です。3年や5年で固定する場合はさらに金利が下がり、15年や20年固定なら金利は上がります。
今月の固定金利はこちら：住宅ローンランキング（固定金利）
5. 返済額と利息の計算方法
住宅ローンを契約するときは、事前に利息や返済額を確認しておきましょう。各金融機関が提供しているシミュレーションツールを使えば、簡単に計算できます。
各商品の利息の目安を把握しよう
利息とは、元金と返済期間に応じて支払わなければならないお金です。毎月の利息額を計算する場合は、直前のローン残高に月利を掛けて算出します。
金融機関が提示している金利は、『年利』で表示されているのが一般的です。月利は年利を12で割って計算します。
例えば、直前のローン残高が12,000,000円で金利0.5%なら、その月の利息額は『12,000,000円×(0.5%÷12)＝5,000円』です。
住宅ローン利息の計算方法についてはこちら：住宅ローン利息の計算方法や仕組みを知ろう。エクセル活用で簡単
契約前には返済額をシミュレーション
住宅ローンを比較する場合、金融機関ごとの金利や独自サービスに目がいきがちです。しかし、最も重要なポイントの一つである総返済額も、きちんと確認しておく必要があるでしょう。
各金融機関のWebサイトには、利息や毎月の返済額などを計算できるシミュレーターが用意されています。契約前に返済額をチェックし、商品を比較する参考にしましょう。
返済額をシミュレーションする際は、元利均等と元金均等の違いを理解しておく必要があります。
毎月の返済額が一定の元利均等は、返済計画を立てやすいことがメリットです。一方、返済期間と金利が同じなら、元金部分の毎月返済額が一定である元金均等の方が総返済額を抑えられます。
返済額シミュレーションはこちら：返済額シミュレーション
6. 住宅ローンは借り換えも可能
毎月の返済額に負担を感じる場合や、総返済額を減らしたいと考える場合は、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。適したタイミングや注意点を解説します。
借り換えに適したタイミング
住宅ローンを借り換える最大の目的は、毎月の返済額や総返済額を低く抑えることです。借り換えの際は、返済額に大きく影響する金利をチェックし、より金利差の大きいローンを選ぶことになるでしょう。
変動金利への借り換えを検討する場合は、定期的に金利が見直されることを意識する必要があります。すぐに借り換えるのではなく、見直し後の金利をチェックした上で借り換えを検討することが重要です。
固定金利選択型を利用しているなら、期間満了時が借り換えに適したタイミングといえます。そのまま同じ金融機関で返済方法を選ぶより、ほかの銀行ローンの方がよさそうであれば、固定・変動にかかわらず借り換えのメリットを享受できる可能性があります。
借り換えについて詳しくはこちら：住宅ローンの借り換え審査とは？審査の流れ・手順・必要書類など徹底解説！
金利と諸費用のどちらも比較しよう
住宅ローンの借り換え時には諸費用が発生します。借入金額によっては、諸費用が数十万円に及ぶこともあるでしょう。
金利が低いからといって安易に借り換えをしても、諸費用が元金に加算されれば大したメリットにならないことも考えられます。
借り換えを検討する際は、表面金利だけを比較するのではなく、諸費用を含めた『実質金利』で比較することが重要です。
実質金利は金融機関のWebサイトやパンフレットには表示されていません。ネットなどで散見される実質金利も、参考程度に扱う必要があります。
借り換えメリット額を知りたい方はこちら：借り換えメリット額のシミュレーション
7. 長い付き合いだからわずかな金利差も影響大
住宅ローンは金利を重視して選ぶことが大事です。金利タイプには、変動金利型・全期間固定型・固定金利選択型の3種類があり、それぞれにメリットがあります。
ただし、金利のみで商品を選んでしまうと、正確に比較できない恐れもあるでしょう。契約前に返済額をシミュレーションし、トータルコストできちんと比較することが重要です。
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