１．住宅ローンの優遇金利とは
数ある金利の種類の中でも、優遇金利は見落とされがちなポイントです。優遇金利の基礎知識や仕組みを解説します。
基準金利からの引き下げ幅のこと
住宅ローンにおける『優遇金利』とは、基準金利（店頭金利）から引き下げられる『利率の幅』です。基準金利から優遇金利を差し引いた『適用金利』が、最終的にローン契約に用いられる利率となります。
基準金利とは、各金融機関が独自に定めた金利です。市場の動向に左右されやすく、景気に合わせて上下する傾向があります。
優遇金利の種類は、金融機関によって呼称は異なりますが『当初期間優遇タイプ』と『全期間優遇タイプ』の二つがあります。優遇金利は数値に幅があり、実際に適用される数値やタイミングはタイプごとに異なります。
比較すべきは「適用金利」
各金融機関の住宅ローンの情報には、さまざまな名称が付いた金利が記載されています。比較する際に何を参考にすればよいのか、悩むこともあるでしょう。
借入の際に実際に使われる利率は、基準金利から優遇金利を引いた適用金利です。ローンを比較検討する際は、適用金利の数値を比べるようにしましょう。
金利が金融機関ごとに異なる理由
金融機関にとって、貸付により得られる利息は大きな収入源です。利息額に影響するのが金利であり、金融機関ごとの金利差には経営スタイルの差が強く反映しています。
例えば、実店舗を持たないネット銀行は、実店舗型の銀行に比べ経費を抑えられるため利率も低めです。実店舗型の銀行でも、オンライン手続きなら利率を低くしているケースが多く見られます。
経営戦略の違いが金利差に反映しているケースもあります。住宅ローンの契約者を増やしたい戦略をとっている銀行なら、優遇金利幅を広げて適用金利を下げ、他行と差別化を図るのが一般的です。
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２．優遇金利の種類
優遇金利は2種類に大きく分けられます。それぞれの特徴や違いを知り、プランを比較する際に役立てましょう。
当初期間優遇
当初期間優遇は、返済スタート当初は金利優遇幅が大きく、一定期間経過後に優遇幅が小さくなるタイプです。『当初引き下げプラン』などと呼ばれることもあります。
全期間優遇タイプと比べ、返済スタート時の利率が低めに設定されています。初期の返済負担を抑えたい場合に向くタイプです。
ただし、一定期間を過ぎると優遇幅が小さくなり、場合によっては優遇金利が適用されなくなるケースもあります。返済額が大幅に増える可能性もあるため、借り換えの検討が必要となるでしょう。
全期間優遇
返済開始から最後まで、金利優遇幅を一定に保つタイプが全期間優遇です。完済まで金利が変わらないため、返済プランを立てやすくなります。
返済初期の金利が低い当初期間優遇と比べ利率は高めです。ただし、同じ借入額で当初期間優遇と全期間優遇を比較した場合、総返済額は全期間優遇の方が少なくなる場合もあります。
ローン契約前にどちらのタイプが有利なのかを判断するのは困難です。当初期間終了後の適用金利が分からなければ、総返済額の比較もできません。
繰り上げ返済を頻繁に実行できる家計であるなら、返済初期の利率を抑えられる当初期間優遇の方が効果的なケースが多いでしょう。
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３．住宅ローン契約で優遇金利を受ける条件は？
優遇金利を適用してもらうためには、一定の条件をクリアする必要があります。審査結果次第で優遇金利の幅が変わることも覚えておきましょう。
金融機関によって指定条件が異なる
優遇金利を受ける条件は金融機関ごとに異なっています。ローンを申し込む前に、クリアできる条件があるか確認しておくことが重要です。主な指定条件には以下のようなものがあります。
- 公共料金の引き落とし口座や給与振込口座を指定金融機関の口座に変更する
- 指定された期日までに申し込む
- 指定金融機関が発行するクレジットカードを保有しているか作成する
- 申し込みから契約締結までオンラインで手続きする
一般的には、これらの条件を一つでも満たしていれば優遇金利を受けられます。それほど難しい条件は設けられておらず、金融機関側も優遇金利を適用する前提で条件を設定しています。
住宅の条件を対象とした金利優遇制度で代表的なのが、フラット35のプランである『フラット35 S』です。一定の条件を満たした優良住宅を取得した場合に、優遇措置を受けられます。
審査結果により優遇金利の幅は変わる
優遇金利は数値に幅があり、最大優遇を獲得できれば、特に変動型を選択した際に有利です。
優遇金利の幅は、申し込み時に行われるローン審査の結果が大きく影響します。年収・勤務先・勤続年数・年齢など、さまざまな情報から総合的に判断されるのが基本です。
審査基準は金融機関ごとに異なるため、優遇幅の決め方は金融機関によっても変わってきます。優遇幅はあくまでも基準金利から差し引かれる分なので、最も優遇幅の大きい金融機関が、適用金利も最も低いとは限りません。
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４．優遇金利のここに注意
優遇金利をチェックする上で気を付けておきたいポイントを解説します。商品を比較したり返済計画を立てたりする際の参考にしましょう。
金利が決定するのは融資実行のタイミング
住宅ローンを組む際は、最初に申し込みを行い、審査を通過した後に物件の売買契約を締結します。
住宅ローンの融資が実行されるのは、新築物件が完成したり、物件の引き渡しを受けたりしたときです。このタイミングで正式にローン契約を結び、融資金で決済を行います。
利率が決定するタイミングは、住宅ローンの融資実行時です。ローンの申し込みから融資が実行されるまでは数カ月かかることもあり、この間に利率が変動する可能性があります。
新築物件を取得するなど、申し込みから融資実行まで期間を有するケースでは、金利上昇リスクを加味した資金計画を立てることが重要です。
固定期間終了後、金利が上がる
当初期間優遇タイプを選択した場合、設定した期間が終了すると適用金利が上昇します。返済開始時の金利の低さにばかり目を奪われがちですが、期間終了後の金利まで想定したプランを立てる必要があります。
期間終了後に金利が上がっている場合、固定期間を短くするほど、返済負担が重くなる期間も長くなります。金利上昇リスクに強い不安を感じるなら、全期間優遇タイプを選択するのが無難です。
固定期間終了後に繰り上げ返済を行えば、返済期間を短縮したり、返済額を減らしたりできます。金利上昇リスクへの対応策の一つとして有効です。
優遇金利終了時は借り換えの検討を
当初期間優遇を利用する場合、優遇措置終了時に金利がどのようになっているかは、金融機関側も判断できません。超低金利時代に突入して久しい現在は、いつ金利が上昇してもおかしくない状況ともいえます。
固定期間終了時に金利が上がっている場合は、他の金融機関が提供するローンへの借り換えを検討しましょう。返済額の上昇を抑えられる可能性があります。
借り換えを検討する際は、借り換え時に発生する諸費用に注意が必要です。印紙税・事務手数料・登記費用など、全て合計すると数十万円程度はかかるため、結果的に損をする恐れもあります。
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５．優遇金利の仕組みを知り賢く選ぼう
優遇金利とは、金融機関が独自に設定した基準金利から引き下げる金利幅のことです。当初期間優遇と全期間優遇の2種類があります。
商品を比較する際は、実際に用いられる適用金利で判断する必要があります。仕組みをしっかりと理解し、自分に合ったプランを選択しましょう。
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変動金利・固定金利の違いとは？
特徴やメリット・デメリットを解説
住宅ローンの基本的な金利タイプで、年2回（4/1と10/1）見直しされることから変動金利と呼ばれています。
金利の急変動で利用者が困らないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」や月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。固定金利に変更するオプションが付帯しており、金利上昇時には固定金利に切り替えることも可能です。
| 変動金利のメリット・デメリット
メリット：銀行間の低金利競争が激しく金利水準が低いため、月々の返済額を抑えることができます。
デメリット：将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして万が一の金利上昇に備えると良いでしょう。
| 5年ルール・125%ルールとは？
5年ルールとは、変動金利が上がっても月々の返済額を5年間一定とするルールです。5年ルール有りの場合、最初の5年間は変わらず、6年目から返済額が増えることになります。5年ルール無しの場合、翌月や翌々月から返済額が増えます。
金利が上がっても返済はすぐには増えず、5年間は変わらないというメリットがある一方、6年目になるまでは本来より低額での返済となり、完済時に未払利息が発生する可能性がある点がデメリットとなります。
125%ルールとは、5年ルールを適用している金融機関で返済額が増える際、今までの返済額の1.25倍を上限とするルールです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、返済がどれだけ増えても12.5万円が上限となります。
返済額が増えても上限値があるのがメリットとなる一方、5年ルール同様に本来よりも安く返済が進むため、予定通りに残高が減らず完済時に高額返済が必要となる可能性がある点がデメリットです。
| 変動金利の推移・相場は？
変動金利はバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下傾向を続けてきました。しかし2024年になって日銀のゼロ金利解除により、変動金利が遂に引き上げられることとなりました。いよいよ「金利のある世界」に突入したことになります。しかしながら、依然としてネット銀行を先頭に、変動金利が顧客獲得競争の主戦場という状況は続いています。
| 固定金利とは？
文字通り金利が変わらないのが固定金利です。フラット35のような全期間固定金利のほか、5年、10年など一定期間の金利を固定する固定期間選択型もあります。
| 固定金利のメリット・デメリット
メリット：返済額が変わらない安心感があります。変動金利より金利水準は高いものの、一定期間または全期間の返済額が変わらないため、長期の返済計画や生活設計を立てやすいことが特徴です。
デメリット：金利水準が高く、返済額が多くなります。返済中に大規模な金利上昇が起こらない限り、変動金利を使った場合に比べて固定金利を使う方が多額の返済となるでしょう。また固定期間選択型の場合、6年目や11年目など固定期間が終了するタイミングで、当初固定期間よりも高い金利に切り替わることが多いこともデメリットです。
| どんな人が変動金利・固定金利に向いている？
少しでも返済額を抑えたい方やコストパフォーマンスを重視する方には変動金利がオススメです。日本銀行の金融緩和政策や住宅ローン業界の競争激化を踏まえ、モゲチェックでは変動金利は今後も低金利が続くと予想しています。
一方、固定金利は金利や返済額が変化するリスクをなくしたい方に向いています。例えば最初の10年間が子どもの教育費がかさむ時期と重なるなど、住宅ローンの返済額が増えることをどうしても避けたい方には10年固定金利がオススメです。
| 変動金利・固定金利の利用割合
変動金利を選ぶ人の割合が年々増え続け、全体のおよそ7割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、固定期間選択型は2割、全期間固定型は1割であり、年々減少しています。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）
| モゲチェックのオススメは？
モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しや、住宅ローン業界で顧客獲得競争が激しくなっていることから、変動金利では安定した低金利が続くと予想しています。
迷った方はまず変動金利から検討することをオススメします。最新情報は住宅ローンランキングでチェック！
