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１．年収がマンション購入に与える影響
住宅ローンの審査には、申し込み者の年収が大きな影響を与えます。夫婦のどちらも働いているなら、ペアローンや収入合算を活用できることも知っておきましょう。
年収は住宅ローンの重要な審査基準
住宅ローンの審査には、申し込み者の属性や購入物件に関し、さまざまな基準が設けられています。申し込み者の属性の中でも、審査結果に大きな影響を与える要素の一つが年収です。
基本的に、申し込み者の年収は高いに越したことはありません。年収が高いほど審査に通りやすくなる上、借入可能額も増えやすくなります。
年収と併せて審査時に重視される基準が勤続年数です。申し込み時に在籍している職場で働いている期間が長いほど、年収が維持されやすいと判断されます。年収と勤続年数をセットで見ることで、金融機関は申し込み者の返済能力を評価しているのです。
共働きはペアローンや収入合算が可能
住宅ローンを申し込む際、年収が足りずに希望した借入額に達しないこともあるでしょう。このようなケースでは、夫婦で『ペアローン』や『収入合算』を利用すれば借入額を増やせます。
ペアローンとは、一つの物件に対し、夫婦が別々にローンを組む借入方法です。それぞれに審査を必要としますが、夫婦のどちらも安定した収入があれば、借入可能額を大きく増やせる可能性があります。
ペアローンでは、住宅ローン控除を2人とも利用できる上、夫婦のそれぞれが団信に加入することも可能です。
2人の収入を合算して借入を受ける収入合算は、夫婦のどちらかが主債務者となり、1本のローン契約を結びます。契約が1本で済むため、諸経費を1本分に抑えられる点がメリットです。連帯債務型と連帯保証型があることも覚えておきましょう。
２．購入できるマンション価格の計算方法
マンションの予算上限の考え方や、年収を使った予算額の概算方法を紹介します。自営業者や副収入がある場合の年収の扱い方も覚えておきましょう。
予算上限は頭金と借入可能額を足したもの
マンションを購入する際の予算を考える場合は、住宅ローンの借入額が物件価格と同額になるわけではないことに注意が必要です。
一般的に、住宅ローンを組む際は頭金を入れます。また、物件取得時には諸経費も発生します。これらの費用は、基本的に現金で支払わなければなりません。
住宅ローンの借入金は、物件購入時に現金では足りない分を補うためのお金です。したがって、予算の上限は、頭金と借入可能額を合計したものに諸経費を加味した金額となります。
近年の基準は年収の7倍
購入できるマンション価格を計算する際は、実際のデータも参考にしましょう。住宅金融支援機構の調査結果を見れば、ローンを組んで購入されたマンションの年収倍率が分かります。年収倍率とは、所要資金を世帯年収で割った数値です。
このデータから、2019年度におけるマンションの年収倍率は、全国平均が7.1倍であることが分かります。地域別の年収倍率は、首都圏7.5倍・近畿圏7.0倍・東海圏6.6倍・その他地域6.2倍です。
住宅ローンを利用したマンションの予算を考える際は、年収の7倍を目安にするとよいでしょう。住宅金融支援機構のデータを見ると、今後はさらに年収倍率が上がっていくという予想もできます。
参考：2019年度 フラット35利用者調査 P.13〜16 ｜住宅金融支援機構
自営業者や副収入がある場合
会社員が住宅ローンを申し込むケースでは、『給与所得の源泉徴収票』の『支払金額』に記載されている金額が、審査で見られる年収額です。
一方、自営業者の場合は、収入から経費を差し引いた所得を使って審査します。基本的に、自営業者はできるだけ多くの経費を計上して節税に努めるため、所得が少なくなり審査の評価も下がります。
副収入を得て確定申告をしている場合は、収入の種類により年収に含めるかどうかが変わります。
利子所得や配当所得は、継続性が認められれば年収の一部にできるでしょう。不動産所得も年収に含められる可能性はありますが、収益物件のローンが残っているなら、借入可能額を減らされる場合もあります。
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３．無理なく返済できる借入額の計算方法
返済負担を抑えた予算を求めるためには、返済比率を重視することが大切です。返済比率の重要性や目安、計算方法について解説します。
余裕を持つには返済比率が重要
『返済比率』とは、額面年収に対する年間返済額の割合です。年間返済額の合計が少ないほど、返済比率は低くなります。
借入可能額を増やそうとするなら、基本的には年間返済額を多くしなければなりません。しかし、年間返済額を多くして返済比率が高くなると、ローン審査に悪影響を与えます。
月々の返済負担をできるだけ軽くするためにも、返済比率は低く設定するのがポイントです。年間返済額には他のローンの返済分を含める必要がある点にも注意しましょう。
返済比率の計算方法と目安
多くの金融機関では、融資の可否を判断する返済比率を30～35%としています。一方、無理なく返済を続けられる返済比率の目安は20%です。
返済比率30～35%は、あくまでも基準の上限値であり、実際の返済負担はかなり重くなるでしょう。マンションの予算を計算する際は、返済比率を20%以下に抑えるのが理想です。
例えば、世帯年収1,200万円で返済比率を20%にする場合、年間返済額は1,200万円×20%＝240万円となります。月々の返済額は、240万円÷12カ月＝20万円です。月々のローン返済額を20万円以下に抑えられれば、余裕を持った返済を続けられると判断できます。
４．年収以外にも考えたいポイント
ローンを組んでマンションを購入する際に押さえておくべきポイントを紹介します。年収以外に次の3点も意識しておきましょう。
住宅ローンを使う場合も現金は必要
マンションの購入でローンを組む場合、必要な費用の全額を借入でまかなえるわけではありません。最初にある程度の現金を用意する必要があります。
マンションの購入時に必要となる主な費用は、印紙税・登記費用・登記を依頼する司法書士費用・ローン借入費用です。不動産取得税や固定資産税清算金がかかるケースもあります。
新築マンションの場合は修繕積立金も必要です。中古マンションは購入時に不動産業者が間に入るため、仲介手数料が発生します。
マンション購入時には手付金が発生することにも注意しましょう。手付金とは、売買契約時に一時的に支払うお金のことです。ローン審査は売買契約後に行われるため、借入金で手付金は支払えません。
今後の資金計画
年収以外にも考慮すべきポイントとしては、今後の資金計画をきちんと立てることも挙げられます。ライフプランを作成し、大きな出費を把握することが大切です。
結婚・出産・子どもの進学など、人生においてはいくつかの大きなライフイベントが発生します。毎月の収支だけを考慮するのではなく、イベントごとの出費も計算に入れた資金計画を立てなければなりません。
資金計画を上手に設計できれば、貯金額の目標の目安が分かるため、それに合わせたローンの返済比率を設定しやすくなります。マンション購入の適期を見極めやすくなるのもメリットです。
完済時の年齢
多くの金融機関では、完済時年齢の上限を80歳未満と定めています。ただし、完済時年齢が上がるほど返済が滞るリスクも高くなるため、審査に落ちやすくなる傾向があります。
完済時年齢は、定年を迎える65～70歳を目安に設定するのが無難です。現在の一般的な定年は65歳ですが、将来的には70歳まで上がる可能性が十分にあります。
返済期間が長くなるほど、月々のローン返済額は少なくなります。定年時年齢を考慮しつつ、返済期間を長めに設定するためには、早めにローンを組むことが重要です。
５．年収と返済比率を基準に予算を決めよう
住宅ローンの審査において、年収は重要な審査基準の一つです。マンション購入の借入可能額は、年収の7倍が近年の目安となっています。年収が足りない場合は、ペアローンや収入合算の活用もおすすめです。
予算を考える際は、返済比率を重視することも重要です。マンションの購入を検討するなら、年収や返済比率を基準に、無理のない返済を続けられる予算を決めましょう。
自分の年収で利用できる住宅ローンを探す際は、オンライン住宅ローンサービス『モゲチェック』を利用してみましょう。年収などの情報を入力するだけで、自分に合った低金利ローンが見つかります。
ランキング形式で提示された商品ごとに、融資承認確率が表示されることも特徴です。どの住宅ローンが審査に通りやすいのか、確率をチェックすればすぐに分かります。
気になる商品があれば、即座に仮審査を申し込める点もメリットです。年収から商品を探すなら、モゲチェックを活用してみましょう。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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