住宅ローンは一括返済すべき？適切なタイミングや注意点、メリット・デメリットを解説

1. 住宅ローンの一括返済を行うメリット

一括返済にはどのようなメリットがあるのでしょうか？代表的なメリットを具体的に紹介します。

 

金利の支払いが不要になる

住宅ローンは借り続けている限り金利が発生します。一括返済によりローンを完済することで、それ以降の金利の支払いは不要になります。

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」がありますが、どちらで契約していたとしても、当初の完済時期より早く一括返済すれば、支払う金利を低く抑えられます。その結果、総返済額が少なくなるのです。

金利の計算は複雑なため、単純には計算できません。どのくらいの金利を節約でき、総返済額を抑えられるか知るには、銀行に問い合わせるのが確実です。

住宅ローンの返済方法について詳しくはこちら

 

毎月の負担を減らせる

月々の家計の支出のうち、住宅ローンの支払いが最も大きいという方も多いでしょう。住宅ローンを一括返済すると、それまで毎月支払ってきた住宅ローンの支払いがなくなり、月々の収支が改善します。

住宅ローンの借入の際には自宅を担保に入れているため、滞納すると最悪の場合には自宅を失うことになります。ローンを一括返済すれば、延滞によって自宅を失うリスクがなくなり、精神的な負担も軽くなります。

 

保証料が戻ってくることも

一括返済すると、借り入れ時に支払っていた保証料の返戻金を受け取れる可能性もあります。保証料とは住宅ローンを万が一支払えなくなったときに、代わりに金融機関への立て替えを行う保証会社を利用するための費用です。

この費用を一括前払いで支払っている場合、借り入れ当初の予定と比べて返済期間が短縮されます。返済年数が変わることで、支払った保証料の一部が返金されるのです。

ただし保証料の返金額は、保証会社の定めた割合で計算されたうえで、金融機関の手数料が差し引かれるため、単純に計算できるものではありません。手数料を差し引くと返金する分が残らないこともあります。

また、金利上乗せ方式で支払っている場合には、返戻金はありません。

保証料について詳しくはこちら

 

2. 住宅ローンを一括返済する際の注意点

住宅ローンの一括返済を行うと総返済額を抑えられますが、場合によってはしない方がよいこともあります。一括返済の注意点について理解したうえで、自分の状況に合わせて返済プランを立て、実行しましょう。 

 

住宅ローン控除の恩恵がなくなる

住宅ローン利用者に対する税制優遇として、住宅ローンを借りてから10年あるいは13年間にわたって、年末のローン残高の0.7％または1％にあたる金額を所得税や住民税から控除することができる「住宅ローン控除」があります。

一括返済するとこの住宅ローン控除を受けることができなくなってしまうため、税金の還付という恩恵を受けられなくなってしまいます。

支払う金利が住宅ローン控除での還付金額を超えている場合には、一括返済を考慮する余地がありますが、低金利で借り入れている場合、住宅ローン控除による金額のほうが大きいため、一括返済をしないほうがお得です。

住宅ローン控除のための提出書類や、どれくらいの還付を受けられるかは税務署で質問すれば丁寧な回答がもらえます。

住宅ローン控除について詳しくはこちら

 

必要な現金は残しておく

まとまった資金を一括返済に充てると、手元資金が大きく減ります。このとき大切なのが必要な現金を残しておくことです。住宅ローン以外にも、子どもの教育費や自動車の買い替え資金などのさまざまな費用がかかります。これらを考慮せず、全ての貯蓄を一括返済に充ててしまうと、住宅ローンの完済はできても、その後の家計がうまく回らなくなってしまう可能性があります。

例えば教育費が不足すると、教育ローンを利用しなければいけなくなるかもしれません。教育ローンは通常、住宅ローンより高金利であるため、一括返済をせず手元資金で支払った方がトータルの支払い額を抑えられたという本末転倒な結果になってしまいます。目安として、生活費の半年～1年分の資金が残るようにするとよいでしょう。

 

保険を見直す必要がある

通常、住宅ローンを借りている間は、団信（団体信用生命保険）に加入しています。団信は、契約者に死亡・高度障害といった万一のことがあったときに、住宅ローンの残高を保障する生命保険です。つまり、団信の保障金額はそのときの住宅ローン残高と同じですので、一括返済をすると保障金額が0円になってしまいます。

例えば4,000万円の貯蓄と3,000万円の住宅ローンがある契約者が死亡した場合には、家族には4,000万円と、ローンがなくなった自宅が残ります。しかし、住宅ローンを一括返済して貯蓄が1,000万円になった直後に万一のことがあると、家族には1,000万円と自宅しか残りません。そのため一括返済をするときには、万一の場合の保障が足りるかどうか、保険を見直す必要があります。

 

一括返済には手数料が必要

ほとんどの金融機関では、一括返済を行うときには繰上返済手数料がかかります。その金額は数千円から数万円程度であることが一般的で、窓口で行う場合よりも、オンラインで手続きをする場合のほうが安いこともあります。残りの返済期間が短い場合は、一括返済によって圧縮できる金利よりも、繰上返済手数料のほうが高くなってしまう可能性もあることに注意が必要です。

 

抵当権抹消登記を行う必要がある

住宅ローンの借入の際には自宅を担保に入れる必要があり、その際に抵当権を設定する登記が行われます。一括返済によって住宅ローンがなくなると、自宅を担保に入れる必要がなくなりますので、抵当権を抹消する登記手続きが必要になります。

抹消登記を行っていないと、売却時や新たな融資を受けるときの障害になってしまいますので、きちんと手続きを行いましょう。

 

抵当権抹消登記の手順

抵当権抹消登記は、後述するように法務局への申請が必要です。大まかな手順は次の2つです。

・金融機関から送られてくる弁済証書（抵当権解除証書）、登記識別情報、委任状などを準備する

・上記の書類とともに申請書を法務局に提出する

抵当権抹消登記のやり方には、物件の所有者自身が行う方法と、司法書士に依頼することで方法があります。

 

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記の際には登録免許税がかかり、1件につき1,000円で行うことができます。通例では土地と建物にそれぞれ抵当権が設定されるので、合計で2,000円かかると考えておきましょう。この他に少額ではありますが、登記事項証明書などの発行手数料がかかります。なお、司法書士に依頼する場合には、このほかに平均して1万5,000円程度の手数料が必要です。

 

3. 一括返済を検討するタイミング

一括返済には、金利の支払いがなくなることや保証料の返戻金などのメリットがあります。ただしタイミングをよく検討してから実施することが大切です。一括返済に向いているタイミングについて解説していきます。 

 

資金に余裕があるとき

手元の貯蓄に余裕があるときは、一括返済を検討するよいタイミングです。住宅ローンを完済しても手元資金がある程度残るなら、一括返済で金利を節約するメリットがあります。

しかし、近い将来に発生する可能性のある出費を忘れてはいけません。例えば教育資金や自動車の買い替えの資金が必要な予定があるならば、一括返済はしない方がよいかもしれません。 

 

住宅ローンよりも教育ローンの方が金利が高い

住宅ローンを繰上返済した結果、教育費が足りなくなってしまった場合には教育ローンを借りることになります。しかし、0.5～2.0％程度の金利で借りられる住宅ローンと比較して、担保のない教育ローンは金利が2％超になることも少なくありません。住宅ローンを繰上返済して、教育ローンを借りることになると、結果的に支払総額が増えてしまうことがあります。

 

定年退職したとき

定年退職をしたタイミングも一括返済の検討に向いています。退職金でまとまった資金がある人は、それを返済に充ててもよいでしょう。

総務省の『家計調査報告（会計収支編）2023年（令和5年）平均結果の概要』では、無職高齢者世帯の住居費の月平均額は、夫婦で暮らす世帯（65歳以上）が16,827円・単身者世帯（65歳以上）が12,564円と発表されています。

この数値からは、ほとんどの高齢者世帯が住宅ローンを完済していると考えられるでしょう。老後の生活費の負担が膨らみ過ぎないようにするためにも、一括返済は選択肢の一つです。

ただしまとまった資金を運用することで、金利よりも高い収益をあげられる可能性もあります。さまざまな方法を考慮しながら一括返済を検討しましょう。

 

出典：家計調査報告（家計収支編）2023年（令和5年）平均結果の概要

 

退職金で一括返済した方がいいのか

退職金で住宅ローンを一括返済することについては、手元の資金が減ってしまうリスクを考え、慎重に判断したほうがよいでしょう。老後には病気や要介護となる可能性が高まることから、それまで以上に資金の余裕を持っておくことが重要です。また、残りの返済期間が短く残債も減っている段階で、手数料をかけて低金利の住宅ローンを完済するのは、メリットが小さいことも多いのです。一括返済をすると、加入している団信の保障が消えてしまいます。疾病リスクが高い老後にこそ団信が役目を発揮する確率は上がることも考慮しましょう。

4. 手続き方法と費用

住宅ローンの一括返済をするには手続きが必要です。また費用が発生することも知っておきましょう。 

 

金融機関ごとに方法は異なる

金融機関ごとに具体的な内容は異なりますが、一括返済には決められた手続きが必要です。一般的には、まず借り入れしている金融機関へ連絡します。返済予定日の1カ月前を目安に、一括返済したい旨を伝えます。

連絡後は金融機関から手続きのための書類が送られてくるため、必要事項を漏れなく記入して期限内に返送します。手続きには返済口座の通帳・印鑑・身分証明書なども用意しておくとスムーズです。

返済金額を確認したら、返済予定日までに返済口座へ入金します。 

 

手数料と未払利息の支払いが必要

金融機関によって必要な金額は異なりますが、一括返済には通常、手数料がかかります。返済する金額の大きさや、窓口で手続きを行うかインターネットで自分で行うかなどにより、金額が異なる金融機関もあります。

変動金利で借り入れしている場合には、未払利息の支払いを求められることもあるでしょう。未払利息とは、金利の見直しにより返済額より利息部分が多くなることで発生する、支払われていない利息です。

多くの金融機関では、変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、支払い金額は5年に1回しか見直されません。その間に金利が上昇すると未払利息が生じるのです。

銀行ではこの部分も利息計算をしており、一括返済ではこの金利の不足分も支払う必要があります。 

 

5. 一括返済後の手続き

一括返済の手続きが終わった後にも、やらなければいけないことがあります。できるだけ早いうちに実施することで、トラブル回避にもつながる手続きです。

 

抵当権抹消登記を行う

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記を必ず実施しましょう。抵当権は住宅ローンの借り入れ時に、滞納や貸し倒れに備えた担保として設定が依頼されるものです。完済後は不要になることから、速やかに抹消登記を行います。

面倒だからとそのままにしておくと、万が一ほかの借り入れで返済が滞ったときに、担保として差し押さえられてしまうかもしれません。また金融機関から届く書類の有効期限が切れ、手続きに時間がかかるケースもあります。抵当権抹消登記の方法は法務局が公開しています。

法務局のページはこちら

 

自分での手続きも可能

抵当権抹消登記は自分で行うことができます。まずは法務局へ申請を相談しましょう。そして金融機関からの書類などの提出書類をそろえ、法務局へ提出すれば完了です。

提出する書類は、法務局のサイトからダウンロードできる「抵当権抹消登記申請書類」、一括返済後に銀行から送られてくる「弁済証書」、権利証とも呼ばれる「登記済証もしくは登記識別情報」などです。

ほかにも法務局で取得する「登記事項証明書」を用意します。また抵当権抹消登記は、抵当権者である金融機関に代わって行う手続きのため、委任状も必要です。これらの書類と合わせて、印鑑と登録免許税を持参します。

 

6. メリットとデメリットを把握して判断しよう

住宅ローンを一括返済することで、総返済額が減り、お得になるケースがあります。ただし、どのようなときでも一括返済が向いているわけではありません。

例えば住宅ローン控除を受けられる間は、返済し続けるほうが還付金により得することもあります。また一括返済で貯蓄を全て使い切ってしまうと、そのほかの必要な出費に対応できなくなってしまいます。

メリット・デメリットをよく把握した上で、一括返済を検討するとよいでしょう。