1. 団体信用生命保険とは
団信とはどのような性質がある保険なのでしょうか？特徴や保障内容をチェックし、基本的な知識を押さえましょう。特徴を把握することで適切に活用することが可能です。
住宅ローンの残債が完済される保険
長い期間をかけて支払っていく住宅ローンは、返済期間中に債務者にさまざまな出来事が起こる可能性があります。万が一の事態が起こったときにローン残高が完済されるのが『団信』です。
契約者が返済不能の状態に陥ってしまうと、銀行は貸し付けた金額を全額回収できない可能性があります。また家族は多額のローンの返済を負担しなければなりません。
債権者も債務者もお互いにつらい状態です。そのような事態に陥ることがないよう、返済不能となっても負債を残さないために利用します。
保障範囲は死亡か高度障害
万が一の事態に備えられる団信ですが、どのようなケースでも保障されるわけではありません。基本的には契約者の『死亡』もしくは『高度障害』が認められた場合にの限り、残債が支払われます。
高度障害とは、病気やけがなどで身体機能が重度に低下した状態です。単に病気になったりけがを負ったりして、一時的に入院や療養しただけでは適用されない点に注意しましょう。
保障される金額が大きい分、適用される範囲は限定的です。
ほとんどの金融機関で加入義務がある
金融機関で住宅ローンの借り入れをするときには、ほとんどのケースで団信に加入することが義務付けられています。支払い不能になったときの負担が大きいからこそ、万が一への備えが義務付けられているのです。
契約を義務付けていないのは『フラット35』です。任意で契約するか決められる仕組みになっており、フラット35を利用するための審査に通過しさえすれば、借り入れができます。
ただし団信を利用せずに契約すると、十分な保障がないため、万が一のときに大きな負担となる可能性が高い状態だということを、念頭に置いておきましょう。
2. 特約付きの団信が増加
団信は、基本的に死亡時や高度障害を負ったときにしか、残債が保障されません。しかし現実的には、このほかにもローンの支払いができなくなるケースはあります。そのような事態に備え、特約付きの団信を取り扱う金融機関が増加中です。
病気やけがのリスクに備えられる
特約付きの団信を契約すれば、死亡や高度障害に至らない病気やけがを負った際にも備えられます。例えば『三大疾病特約付き』は、死亡や高度障害に加えて、がん・急性心筋梗塞・脳卒中でも保障される保険です。
ほかにも、高血圧症や糖尿病・慢性腎不全などにかかった際も保障される『八大疾病特約付き』といったプランもあります。ただし指定の疾病にかかったからといって、すぐに保障されるというわけではありません。
一定期間以上症状が続いている・免責期間の設定があるなど、一定の条件を満たさなければ保険金を受け取れないこともある点に注意しましょう。契約前に保障内容を十分チェックした上で選択します。
自然災害補償付きも登場
病気やけがで返済が難しくなることはもちろん、地震や大雨といった自然災害で返済できなくなる場合もあります。そのような事態に備えられる『自然災害補償付き』の団信が近年、徐々に増えてきています。
プランにより、さまざまな補償内容が用意されています。自然災害で住宅が居住不能となったときにローンの支払いを補償する特約や、全壊したときに建物部分の残債が完済される特約などです。
自然災害の被害に遭うと、新たに家を建てる必要が出てくることもあります。特約の付いていない契約の場合には、二つの住宅ローンを同時に返済しなければいけない事態になりかねません。
地震保険で備える方法もありますが、補償額は火災保険の50％までと限定的であるこも把握しておきましょう。
3. 加入にかかる費用は？
住宅ローン借り入れのために必要な団信を契約するには、費用が必要です。費用はどのように支払うものなのでしょうか？また特約利用時の費用についても、チェックしましょう。
保険料は金利に含まれる
団信に加入すると保険料がかかります。この保険料は『金利に上乗せ』されるケースが多いため、意識しないうちに支払っていることが多いでしょう。
金利に上乗せして支払う方式の場合、保険料は返済が進むにつれて下がっていきます。ローン残高が多いうちは数万円かかることもありますが、完済間際になると特約なしなら1,000円ほどになることがほとんどです。
ただし返済にかける期間が長くなると、総支払い額は高くなっていきます。
特約を付けると金利が上がる
保障を手厚くするために特約を付けると、保険料が通常より上がります。具体的には金利に『0.1～0.4％』ほど上乗せされる仕組みです。
例えば三大疾病特約を付けると、保険料は通常の約1.5倍に膨らみます。返済の全期間を通して比較すると1,000,000円以上の差が出るケースもあります。
特約で受けられる保障と費用のバランスを考慮し、利用を検討しましょう。
4. 団信の加入には審査がある
団信に加入する際には、規定の審査に通過しなければいけません。審査の手順や注意点、落ちた際の対処法について事前に押さえておくと、スムーズに進みやすいでしょう。
告知書を作成し申し込み
申し込むときに必要なのは『告知書』です。健康状態や傷病歴についての質問が記載されているため、回答し作成します。保険会社はこの告知書によって、契約者の健康状態を判断します。
どの金融機関の団信なのかによって告知書の質問項目は異なります。一般的には下記の質問に答えることが多いでしょう。
- 告知日より3カ月以内の治療・投薬について
- 告知日より3年以内の手術や治療について（保険会社指定の疾病のみ）
- 現在の身体障害の状態（手・足・指の欠損、言語・そしゃく機能の障害など）
回答によっては、団信に加入できない可能性もあります。告知書の審査に通過できないと住宅ローンを利用することはできませんので、別の方法を考える必要があります。
虚偽の申告はNG
住宅ローンをどうしても契約したいという気持ちから、告知書へ虚偽の申告をしたくなる人もいるかもしれません。しかし虚偽の告知は『告知義務違反』となるため、禁じられています。
保障開始から2年以内に告知義務違反が判明すると、保険契約が解除されます。また2年経過後であっても、詐欺の要素が強いと判断された場合、保険金が支払われないこともあるのです。
もし告知書に虚偽の回答をして住宅ローン審査に通過したとしても、後々告知義務違反が判明し保険金が下りなければ、結果的に苦しい事態に見舞われるでしょう。
審査に落ちてしまったら
通常の団信では審査に落ちてしまったという場合にも、すぐに諦める必要はありません。基準を緩和し、より多くの人が利用できる『ワイド団信』へ申し込みましょう。
例えば糖尿病・高血圧症・心臓病・脳卒中・喘息・うつ病など、持病のある人でも審査に申し込めます。全ての金融機関で取り扱っているわけではないため、まずはワイド団信を利用できる金融機関探しから始めます。
住宅ローンの金利に0.2～0.3％程度、上乗せされるケースが多いでしょう。負担は増えますが、団信に加入できない人でも住宅ローンの契約につなげられる方法です。
5. ほかにも保険は加入すべき？
金融機関で住宅ローンを借り入れる際、ほとんどのケースで団信を契約することが求められます。これにより万が一の事態に備える仕組みができるため、ほかの保険は不要と考える人もいるかもしれません。
しかし最適な保障を受けるために、住宅ローンの契約に合わせ保険のチェックが必要です。
加入中の保険の見直しを行おう
既に加入済みの保険があるなら、団信の保障内容と重複している部分がないか確認することが必要です。団信と生命保険は内容に重なる部分があるため、場合によっては生命保険の保障を外すことで、保険料を減らせるかもしれません。
そのため住宅ローンを契約する際には、忘れずに保険も見直しましょう。生命保険は保障内容の内訳を詳細に記載していないことが多く、手元の資料だけでは見直しが必要か判断しにくい場合もあります。
内容の重複に気付かずそのままになっているケースもあるため、専門家へ見直しを依頼してもよいでしょう。
必要に応じて追加を検討
団信を契約することにより、生命保険の一部の保障をカバーできます。しかしそれだけではリスクに備えきれるとは言えません。特約によって特定の疾病に対しては備えられるものの、その他の疾病やけがで長期の療養が必要なケースもあります。
そこで、必要な保障をプラスするための保険を追加しましょう。例えば入院や長期の療養に備え、医療保険を契約します。
会社員であれば傷病手当の給付もありますが、手当のみでは収入が減少し、生活費や治療費に満たないこともあるからです。就業不能になった場合に、給与のように給付金を受け取れる保険で備えるのもよいでしょう。
保険を追加するときにも、保障内容の重複がないかよく確認し、過不足なく契約することが大切です。
住宅ローン完済後は団信も終了
住宅ローンの契約とセットで加入する団信は、完済すると保障が終了します。そのため住宅ローンを完済したあとも、団信のみを継続するといった使い方はできないことを知っておきましょう。
団信に合わせて保険を契約したりプランを変更したりしていると、団信の終了により必要な保障が不足するかもしれません。完済後にも保険を見直すことで、適切な保障内容での契約が可能です。
住宅ローンを借り換えた際にもまた、団信は終了します。借り換えのために新たに契約する住宅ローンによって、先に借り入れしていた分を一括返済するため、当初加入した団信も終了する仕組みです。
そのためこれまで契約していた団信を継続して利用することはできず、改めて告知書を作成し、審査を受け直す必要があります。
6. いざというときに備えて保険を検討しよう
住宅ローンを契約する際には、団信への加入を義務付けられているケースがほとんどです。契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした場合のほか、特約を付けることで疾病や自然災害へも備えられます。
しかし団信に加入さえしていれば、必要な保障の全てがまかなわれる、というわけではありません。保障の重複部分をカットしつつ、医療保険や所得保障保険を利用し、自分や家族にとって最適な内容となるよう保険を組み立てましょう。
また住宅ローンを完済したときにも、現在の保険を見直す必要があります。完済と同時に団信は終了するため、必要な保障が不足する可能性があります。予期せぬ事態にも備えられるよう、過不足なく保険を契約することが大切です。
住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が安く済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、業務形態の異なる複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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