2022年5月の住宅ローン金利まとめ【固定金利が大幅上昇！変動金利は安定】

１．今月の住宅ローン金利の動き

 

代表的な金利指標である長期金利（10年国債利回り）の上昇が続いている影響から、2022年5月はフラット35が上昇しました。

 

背景には、金融市場の中心地であるアメリカでのインフレ（物価上昇）と、インフレ激化を防ぐための金融政策の引き締め（利上げ）があります。これによって2021年末頃からアメリカでは金利の上昇傾向が強まっており、その煽りを受けて日本の長期金利も上昇しています。 

固定金利が上昇していることで「変動金利も上がってしまうのではないか」と心配される方もいらっしゃるかと思います。

しかしながら、オンラインでの顧客獲得競争の中心となっている変動金利は、安定した低金利が続いています。実際に、4月からは横浜銀行・京都銀行のキャンペーン開始など、地方銀行を中心に変動金利の低下傾向が続いています。

 

モゲチェックの分析では、今後変動金利が本格的に上昇し始めるまでには10年以上の時間がかかると見込んでおり、変動金利の利用をオススメしています。気になる方はぜひこちらの記事もお読みください。

 

＞＞住宅ローンの固定金利が上昇中！変動金利はなぜ上がらないのか？理由と予想を解説

２．変動金利をおすすめする理由と将来予想

 

（２−１）なぜ変動金利がおすすめなのか？

モゲチェックが変動金利をおすすめするのは、以下の理由からです。

 

 

それぞれ解説していきます。

 

①について

 

住宅ローンでは、一般的に元利均等返済という返済方法が用いられます。これは、返済のより早い時期ほど元本返済を減らして利息返済を増やすことで、毎月の返済額を一定にし、住宅ローン利用者が返済しやすくするためです。

そのため、残高が多く残っている返済の初期ほどより多くの利息を支払うことになり、35年の返済期間のローンの場合、利息総額の半分近い金額を最初の約10年で支払うことになります。

 

つまり、返済の総額を抑えるためには、返済初期ほど低い金利を利用することが肝心です。

初期に低金利を利用すれば、元本返済が早く進むことになります。元本返済が進むことで、万が一将来的に金利が上がるようなことがあっても、返済額の増加を抑えることができます。

 

②について

 

日本銀行（以下、日銀）は日本の金融市場を司る、日本の中央銀行です。

日銀は現在、景気を下支えするために大規模な金融緩和政策を長期にわたって継続しており、低金利が続くように市場金利をコントロールしています。

 

先月4/28に開催された日銀の政策決定会合は、現在の低金利政策を維持するスタンスが強く示される結果となりました。

各銀行が決定する住宅ローン金利は、金融市場の一定の指標がベースになっていることから、日銀が金融緩和スタンスを大きく変えない限り、住宅ローンは低金利が続くことが予想されます。

 

なお、日銀は金融緩和の目的を「安定的な2%のインフレ（物価上昇）を達成するため」と説明しつつ、「本格的な賃金上昇が伴わないインフレの場合は金融緩和をやめず、低金利を維持する」スタンスをとっています。

 

現在はウクライナ情勢の影響からガソリン価格や食料品価格が大きく上がっており、5月以降はインフレ率が一時的に2%を超えると見込まれています。これにより「金融緩和が解除されて変動金利が上がるのではないか」という観測報道が出てくる可能性もありますが、日本の賃金上昇が限定的であることや、インフレが一過性の可能性が高いことを踏まえると、日銀の金融緩和はさらに長期化する可能性が高く、やはり変動金利は低金利が続くと予想します。

（２−２）変動金利の将来予測

モゲチェックでは変動金利型住宅ローン金利の将来予測をする計量モデルを開発し、毎月予測を行っています。

このモデルによる現時点での予測はグラフの通りです。

 

このグラフから、変動金利は今から10年後頃から徐々に上昇し、最大1.50%近辺まで上昇した後に低下する可能性があると読み取れますが、少なくとも向こう10年程度は大きな変化なく低金利が続くという予測になっています。

（２−１）で解説してきた通り、住宅ローンは返済の早い段階ほど、多くの利息を支払うことになります。

したがって、新規借り入れ・借り換えいずれの場合も、今から10年程度先までの金利水準が重要であり、より金利水準の低い変動金利型をおすすめします。

３．住宅ローンインデックスの動きと変動・固定の金利差

 

主要なネット銀行、メガバンク、地方銀行の変動金利、メガバンクの10年固定金利、フラット35の金利をそれぞれ平均した、住宅ローン金利インデックスの動きは下図の通りです。

固定金利は上昇が続いており、低下傾向の変動金利とは真逆の動きとなっています。

（住宅ローン金利インデックスは、複数の銀行の金利を平均化した指標となります）

 

変動金利が低下する一方で固定金利が上昇していることで、この金利差も拡大しています。

固定金利（フラット35）と変動金利（その当時の最低金利）の差を示したものが以下のグラフです。現在は過去最高の1.04%となっています。これは毎月返済額が約1.7万円も差がつくほどの大きな金利差（借入額3,500万円、35年返済の場合）となります。

※インデックスの内訳と主要な銀行の金利の前月との比較を、本稿の最下部に「７．参考情報」として掲載しています。

 

４．自分の住宅ローンはどうすればいい？タイプ別対処法！

 

ここまでの金利見通しを踏まえ、住宅ローンをすでに利用中の方、これから住宅ローンを組む予定の方、それぞれのタイプ別にアドバイスをまとめました。

ご自身の状況と照らし合わせ参考にしてください。

（４−１）すでに住宅ローンを借りている方

 

①変動金利を利用中の場合

 

モゲチェックでは変動金利の基準金利が上昇する可能性は低いと予想しています。引き続き変動金利をご利用いただくことをおすすめします。

 

ただし、利用中の変動金利が1%以上の方は、総返済額を大きく削減できる可能性があるので、住宅ローンの借り換えを検討してみてください。

②固定金利を利用中の場合

 

いま固定特約期間中であれば、その期間中は適用金利が変わりません。

ただし、これから固定特約期間が終了する予定の場合は、固定金利を再選択すると従来よりも高い金利が適用され、返済額が上昇することが一般的です。

 

全期間固定金利を利用中の方は、完済まで今と同じ金額での返済が続くことになりますが、変動金利や固定特約型の方に比べて割高に金利を支払っている方が多いです。借り換えによって返済額を節約できる可能性が高いでしょう。

変動・固定特約・全期間固定のどちらを利用されている場合でも、いますでに住宅ローンを組んでいる方は、借り換えによって返済額を節約できる可能性があります。借り換えをぜひ検討してみてください。

 

 

（４−２）これから住宅ローンを組む予定の方

①変動金利の利用を検討している場合

 

変動金利は今と同程度の低金利で推移することが見込まれます。引き続き変動金利の利用を検討してみてください。

②固定金利の利用を検討している場合

 

モゲチェックでは、今後固定金利が上昇する可能性があると考えています。そのため、住宅ローンの利用開始が遅くなるほど、固定金利金利が高くなってしまう可能性があります。住宅ローンの利用開始まで時間がかかる予定の方は、今から固定金利の推移をチェックすると良いでしょう。

 

また、全期間固定よりは20年固定、20年固定よりは10年固定など、短めの期間のものの方が金利が低くなるので、何年の固定金利にするかも検討してみてください。

 

 

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５．モゲチェックおすすめの住宅ローン！

 

モゲチェックでは、金利水準だけでなく住宅ローンに付帯する団信保障を考慮して住宅ローンを選ぶことを推奨しています。モゲチェックが特におすすめする住宅ローンは下記のとおりです。

   

 

 

 

 

※主な団信の種類と解説を、本稿の最下部に「７．参考情報」として掲載しています。

 

６．その他の住宅ローン情報

 

住宅ローンに関する様々な情報は、下記コンテンツをご参照下さい。

• 金利タイプについてはこちら

• 団信についてはこちら

• 住宅ローン控除についてはこちら

• 審査についてはこちら

 

７．参考情報

 

（７−１）主要な銀行の住宅ローン金利の前月との比較

←左右にスクロールできます→

 

変動（ネット系）

 

変動（メガ）

変動（地銀）

10年固定（メガ）

 

フラット35

 

※　フラット35は買取型/融資比率9割以下/団信加入/借入期間21〜35年の場合の金利を表示

 

（７−２）主な団信の種類と概要

 

 

団信は大きく分けて、一般団信、ワイド団信、疾病団信の3種類があります。

ワイド団信は保障内容が一般団信と同じですが、加入条件が緩和されています。他の団信の審査に落ちてしまった場合でも加入できる可能性があります。

疾病団信は大きく分けて、がん保障、3大疾病保障、8大疾病保障、11疾病保障、全疾病保障の5種類があります。

 

上図の通り、がんと診断されただけで保険金が下りるがん保障は、全疾病保障には含まれていません。

また、「急性心筋梗塞や脳卒中と診断され手術を受けたり、60日以上所定の状態になった場合に保険金が下りる保障」は3大疾病保障及び8大疾病保障には含まれていますが、11疾病保障や全疾病保障には含まれていません。

このように、疾病保障付き団信の構成は複雑なので、保障対象を細かく分けて考えて、どのような場合に保険金で住宅ローンが完済されるのかしっかり確認する必要があります。

また、団信には無料で付いているものと金利上乗せされるものがありますので、団信を利用する場合に金利がどうなるかも確認する必要があります。

 

 

いかがでしたか？

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