1. 不動産登記の基本を確認
そもそも、不動産登記とはどのようなことを指すのでしょうか。意味や種類などの基礎知識を押さえておきましょう。
住宅を購入する場合は登記が必要
不動産登記とは、土地や住宅を取得したときに、不動産の持ち主や状態を記録する手続きです。土地や住宅の所在地を管轄する法務局で手続きを行います。
不動産登記を行う法的な義務はありません。しかし、不動産の持ち主を公的に証明できるため、土地や住宅を奪われるといったトラブルを防止できる効果があります。
ひと昔前まで、登記情報は『不動産登記簿』と呼ばれる紙の書類で保管されるのが一般的でした。現在は、デジタルデータで管理されています。登記された不動産の情報は、誰でも自由に閲覧が可能です。
基本的には三つの登記を行う
不動産登記の種類には、主に『所有権保存登記』『所有権移転登記』『抵当権設定登記』の三つがあります。
所有権保存登記は、今まで持ち主がいなかった住宅に、初めて所有権を設定する登記です。主に、新築の一戸建てやマンションを購入した際に行われます。
前の持ち主から新しい持ち主に所有者を変更する登記が所有権移転登記です。中古物件を購入したり、新築住宅を建てた際に土地の持ち主を変えたりするときに行われます。
抵当権設定登記は、主に住宅ローンを利用する際、金融機関が設定する登記です。返済が滞ったときに、金融機関が抵当権を行使することで、不動産を競売にかけて売却できます。
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2. 登記は税金を納める必要がある
土地や建物の登記を行う場合には、登録免許税を納めなければなりません。税率や軽減措置など、登録免許税について知っておくべきことを解説します。
不動産登記の際に課税される登録免許税
不動産登記を行う際は、登録免許税が課税されます。登録免許税とは、登記・特許・許可・認可などについて、これらによりもたらされる利益の対価として支払う税金です。
登録免許税の金額は、不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。固定資産税評価額とは、不動産の所有者に毎年課税される、固定資産税の算出の基準となる価格です。
登録免許税は、土地や建物の登記を受ける人が納税します。現金での納付を原則としますが、税額が30,000円以下なら収入印紙での納付も可能です。
登記の種類によって税率は異なる
登録免許税を計算する際に用いる税率は、登記の種類や不動産の取得方法により異なります。
所有権移転登記の税率は、売買や贈与で取得した場合が2.0%、相続なら0.4%です。土地と建物のどちらを取得しても、これらの税率が適用されます。
新築物件の取得時に行う所有権保存登記の税率は、取得方法にかかわらず0.4%です。土地と建物を購入して登記を行う場合は、それぞれに課税されます。
固定資産税評価額がどちらも10,000,000円の土地と新築住宅を購入するケースでは、土地は所有権移転登記の税率2.0%を、住宅は所有権保存登記の税率0.4%を用いて計算します。
土地の登録免許税は10,000,000円×2.0%＝200,000円、建物の登録免許税は10,000,000円×0.4%＝40,000円です。
登録免許税には軽減措置がある
登記の種類によっては、一定の条件を満たすことで、登録免許税の軽減措置を受けられます。土地の所有権移転登記の登録免許税は、令和8年3月31日まで税率が1.5%です。
建物の場合、新築物件の所有権保存登記では0.4%から0.15%に、中古物件の所有権移転登記では2.0%から0.3%に税率が引き下げられます。適用期限はいずれも令和9年3月31日です。
軽減措置の適用を受けるためには、住宅用家屋の床面積が50平米以上であることなど、一定の条件をクリアしなければなりません。新築または取得後、1年以内に登記を受ける必要もあります。
参考：土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ｜国税庁
3. 不動産の登記費用と節約方法
不動産登記を専門家に依頼した場合の費用について解説します。軽減措置を受けたり自分で登記したりすれば、費用の節約が可能です。
登録免許税と依頼報酬、実費の合計
登記のプロである司法書士に手続きを依頼した場合は、登録免許税に加え、司法書士への依頼報酬と実費がかかります。
司法書士への依頼報酬は、手続きを代行してもらうために司法書士へ支払う報酬です。司法書士ごとに金額が異なり、実情に応じて独自に定められています。
登記を受ける際に発生する実費は、必要書類を取り寄せるための郵送費や、書類に必要な収入印紙代が該当します。どの司法書士に頼んでも、実費はほぼ同じになるでしょう。
登録免許税の軽減措置期間中に手続きする
登記費用を節約する方法としては、登録免許税の軽減措置を受けられる期間内に手続きすることが挙げられます。
引き下げられる税率はわずか数%でも、数十万円の金額差になることもあるため、大きな節約につながるでしょう。適用期限に注意し、できるだけ早めに手続きしておくことが重要です。
軽減措置を受けるためには、適用条件を満たしている旨を証明する書類を、登記申請書に添付して提出する必要があります。登記後に証明書類を提出しても、軽減措置は受けられません。
自分で登記もできるが簡単ではない
登記の手続きを自分で行えば、司法書士に支払う依頼報酬が不要になります。登記費用が登録免許税と実費のみになるため、費用を大幅に抑えられるでしょう。
ただし、登記の手続きは高い専門性が求められるため、まったく知識がない場合は、自分で調べながら作業を行う必要があります。書類を用意したり法務局へ出向いたりと、時間や労力がかかることもデメリットです。
手続きに不備があると、さらに余計な費用や手間が発生してしまいかねません。コストの削減ばかりにとらわれず、総合的に判断することが大事です。
4. 不動産登記を司法書士に依頼する
不動産登記の手続きは、登記のプロである司法書士に任せるのが安心です。司法書士に依頼するメリットや費用の相場について解説します。
司法書士の仕事とは
司法書士とは、裁判所や法務局へ提出する書類の作成や審査請求を専門的に行う職種です。法律関係の専門知識を必要とする仕事を、個人や法人から依頼を受けて代行し、報酬を得ています。
特に登記手続きの依頼を受けることが多く、不動産登記や法人登記の代行業務が主な仕事内容となっています。法律に関する相談を受けることが多いのも特徴です。
不動産売買の取引現場においては、売り主や買い主だけでなく、金融機関も含めた全ての関係者の権利が満たされるよう、責任を持って登記申請を行っています。
不動産登記を依頼するメリット
司法書士に不動産登記を依頼すれば、自分でやることを書類への署名押印程度に減らせます。手間や時間の大幅な削減につなげられるでしょう。
期日をしっかりと守ってくれることや、正確な作業を行ってくれることもメリットです。利害関係から外れた中立の立場であるため、取引の安全性も確保できます。
豊富な知識や経験をもとにした、有益なアドバイスを受けられる点もポイントです。関係者間で発生しうる法律上のトラブルも、司法書士がいれば未然に防げるでしょう。
司法書士に依頼した際の相場は？
不動産登記を司法書士に依頼した場合の費用は、登記の種類や不動産の購入価格、地域により異なります。
所有権移転登記の依頼費用は、売買で30,000～90,000円、相続で40,000～100,000円が相場の目安です。所有権保存登記なら、15,000～50,000円を目安に考えるとよいでしょう。
相続を原因とする所有権移転登記の報酬は、相続人の数によっても変動します。できるだけ依頼報酬を抑えたいなら、複数の司法書士に問い合わせて比較するのがおすすめです。
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5. 適正な相場を知って司法書士に依頼しよう
住宅を取得した際は、建物や土地の持ち主を公的に示すための不動産登記が必要です。登記では登録免許税が課税され、司法書士にお願いすれば依頼費用も発生します。
自分で登記の手続きを行うことも可能ですが、簡単な作業ではありません。プロに依頼するメリットを理解し、相場の目安もチェックした上で司法書士に頼めば安心です。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は2〜3週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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